主持人：谢谢陈总的精彩发言，我们下面进入对话栏目。

    邓俊文：首先请教家乐福的刘经理，您的开店计划有没有打算在昨天提到的湖南的常德，还有武汉、青岛，您在华北地区的开店计划能不能大概的介绍一下。
    刘兵：我们是外资企业，有一些限制因素，今年年底可以跟本地企业一视同仁，但是对开店来讲，我们会进行一个分析，一个是分析购买力，还有购物的比例，还有人口基数是不是够，如果一旦一个城市购买力和人口基数都比较高的话，我们会去。
    拓正阳：我是好又多在华北负责开发项目的，去年好又多在中国整个大陆这块，开发的也比较快，总店数不到90家，由于开店比较快，我们发现，经营管理这方面有待于进一步加强，因为我们希望每个店的管理水平要比较满意，从今年下半年起，我们的开发步骤适当放缓，即便如此 ，我们还积极的找一些新点开发，具体的数字我们也在调整中，如果有更新的消息，会跟各位来介绍。
    肖红：欧尚是在中国发展分三个地区，我们首先是华东区，然后是华北，第三是西南区，从1999年开第一家以来，我们到今年已经开了十家店，现在华北目前是局限在北京和天津，我们的目标是希望在这两个城市成功以后，再向华北地区其他的城市发展。
    许凯峰：我是易初莲花的，我们在北京已经开了三家店，今年还会开第四家，我们现在在北方区主要集中在北京、天津、郑州、青岛、济南、西安，主要在这几个城市开了，或者是将要开店，我们在将来的一两年时候，可能还会集中在这些城市，将来可能还会在其他的城市。
    杨雪咏：我是家世界的，在将近八年的经营中，也获得了一些所谓的经验，也获得了一些成功，当然也有不足，所以希望在座的各位多多支持我们国内的民营企业，谢谢大家。
    张维臣：大家知道，万客隆应该是第一家进入中国市场的外资企业，我们是做仓储的卖场，我们目前在北京、天津、沈阳、石家庄都有我们的店，目前重点开发区域是东北和北京、天津，我们在对场址的要求上，可能有一些区别，可能需要做一个深入的沟通。谢谢各位。
    钟铁镔：我是普尔斯玛特的，我们发展也比较快，近两年，我们还会有一些开店，当然在发展方面，我们主要是集中在北京，还有一些西南地区，也希望能够和地产方面的人士多接触，互相学习，共享一些资源。谢谢。
    邓俊文：我问一下肖女士，我知道你们来的团队也很大的，我想了解一下，你们在开店的过程里，有没有想过把旗下的几个品牌组合在一起这种模式？
    肖红：我们欧尚是成立于1961年，创始人是威廉斯家族，他们有几个业态，今天我们这三家公司的代表都到了，这三家公司目前都进入了中国的市场，应该说从法国总部讲，非常希望建立一个购物中心，把我们三家做成一个完整的购物中心，欧尚在法国是比较擅长于做这种大型的综合的购物中心，在法国有50多家大的购物中心，考虑到目前国内的土地成本的问题，我们这个想法也是不能实现，因为这个购物中心占地面积很大，而且容积率高，土地成本在北京也很高，所以我们一直很难实现，我们也在初步的做一些尝试，比如说今年十月份开的一家店，我们在寻找一些机会，欢迎大家有合适的项目或地块推荐给我们。
    邓俊文：各位商业地产的开发商听好了。我们下面有一个问题请问易初莲花的许总，大家如果到过正大广场的，有很深刻的印象，那里的广场做得非常棒，你们在开店的时候，对规格的考虑，还有选址方面有没有一些特定的要求？
    许凯峰：我想大卖场的选址基本还是一致的，另外是考虑交通，再一个是周围居民的数量，最后肯定是租金的承受能力，基本上就是这样，具体的对建筑方面的要求，相对于大卖场来说，要求高一些，在承重，一般还要达到800公斤，层高要到6米，但是对于业态来说，大家应该都差不多。
    邓俊文：另外我们还有下一个问题，我就请问万客隆的张经理，因为我们都知道，万客隆是一个会员制的超市，他跟其他超市模式不一样，你们会员制是怎么推广的？
    张维臣：我们顾客虽然不多，但是买的量很大，商品都是大包装，停车场可能要比一般的大卖场停车位多一些。
    邓俊文：我问一下好又多，我们知道它曾经也是中国最大的超市之一了，你们的分店是很多的，在分店里有没有一个重心的布置？
    拓正阳：从大陆来讲，比较早的是广州开店，也可能正是因为这个原因，他在广州就开了很多家，包括广东其他的一些城市，第二步到了上海，第三步到北京这边，到华北区这块还是三年前的事，这面的店还相对少一些，从全国这块来讲，还是希望在沿海城市作为重点来进行开发。
    邓俊文：请家乐福介绍一下你们开店大概的范围，您能跟我们的开发商说一下你们在开店过程里你们比较重视的一些元素？
    刘兵：跟大卖场基本的要求差不多，一个是交通便利，另外周围有很多的人口，我们要选一个点的话，在这个点周围半径三公里之内希望有20万的人口，这个人口最好都是有钱人，我们做一个城市分析的话，还是要看有钱的人在哪，然后就有一个选址的方向，然后是在老区和新区之间的地带都是敏感的，另外包括建筑物本身的情况也是差不多的。当然，如果这个地方人口密度不高，但有很多的公交线、地铁线，也可以。如果这个项目本身交通也不是特别好，居住人口也不是特别多，但是是城市里大家都要去的地方，这些因素要有通盘的考虑。我们在大陆已经开了50家了，还算比较好，精选店的过程比较长，所以能够保证开店之后效果比较好。
    邓俊文：我们请陈总介绍一下家世界。
    杨雪咏：我们在北京现在也开了两家，前年年底的时候，在南三环开了第一家购物场，我们感觉，北京现在拿整块的地做家世界的模式机会越来越少了，所以也希望跟广大的开发商合作，希望大家谈一谈。我们跟国外比较来说，我们经营的年头比较短，所以也希望大家给我们机会。
    邓俊文：普尔斯玛特下一步开店会是怎么样呢？
    钟铁镔：会员店相对来说比较少，主要是考虑到近段时间要接受会员制这种方式的话可能有问题，我们这两个业态，如果有合适的项目，也可以谈。但是这两个业态有区别，下一步还是以普尔斯玛特为主，会员店为辅，应该是两条腿走路。

    问：各位商家，我们是河南省安阳市的一家开发商，目前公司有一个四万平米的商业项目，位置是在商业中心，安阳市是七大古都之一，各位商家有没有兴趣，要把你们的店带到那里去？
    刘兵：据我所知，家乐福在河南省还没有开店，在河南郑州我去过几次，河南省属于家乐福的东区，如果有诚意的话，可以去上海跟他们联系一下，我们可以帮你做安排。
    拓正阳：有关安阳这块，以前还真有一个房地产商跟我联系过，我还了解到，据说安阳经济情况从某个意义上讲比郑州还要发达一点，因为中原油田在那呢，当时我就跟他讲，因为我们公司开发的计划还没有在那，也甚至没有在郑州，但是这都不是绝对不可以，河南这块还是属于华北区的负责范围之内，假如他有资料的话，可以给我寄来，但是我估计在近一年内，我们可能不会把开店放在安阳的议事日程上。
    肖红：我负责华北区，目前总部的指示是北京、天津，我也尝试给总部做工作，现在我们觉得还是想集中在北京、天津做。
    许凯峰：很坦白的说，我们目前在安阳还没有计划，所以很抱歉。但是我想，如果你把这些项目放在两年以后，我想我们可以合作。
    杨雪咏：开店主要是人口交通，只要这两方面满足的话，我觉得应该没有问题。
    张维臣：我们也在对二线城市进行调查，目前来说，我们从公司整个的发展战略上来说，还没有在这个区域开店的计划，所以等着二线城市调查完之后，可能会有一个总体的评价，要在哪些城市开店。现在无论是外资还是国内大型的零售企业，在一线城市竞争已经非常激烈了，这个趋势势必要转到二类城市，我们也期待能跟各位开发商进行很好的合作。
    钟铁镔：目前我们认为，跟万客隆有相同的地方，如果是会员店的话，数据的调查，各方面经济指标的分析可能会时间比较长。还有一个，河南省人口现在是第一大省，但是主要还有一些经济的指标可能需要更详细的一些调查，这样来说，我们不会作为重点来做，但是可以保持联系。
    问：上海正大广场至开业到现在，经营上是比较成功的，但是中间经历了很大的起伏，他想请问，总结下其中的得失是什么样的？
    许凯峰：正大广场应该是SHOPPING MALL，他的总的建筑面积是24万平米，这也是SHOPPING     MALL国内的实验，包括浦东的开发，大家也看到周边的环境，商业的气氛随着居住人口的增加，还有一些高档住宅的增加，实事求是的说，正大广场目前来说，他的经营没有达到我们最好的程度，但是我们相信，随着我们周边商业气氛的发展，未来会是非常的好。
    问：想知道易初莲花有没有在常德开店的意向？也同时问家乐福和欧尚的老总。
    许凯峰：这个问题已经超出我的范围了，因为我主要是在北方区，我会把你的问题带给我们上海的副总裁。如果说常德真如你所说的那样，我想我们正大会考虑的。
    刘兵：刚刚我也讲过，家乐福毕竟是受外资的限制，只能在省会城市，对于二类城市，我们目前刚刚开始关注，但是还没有计划，包括安阳也是，如果我们今年年底对二类城市做计划的话，我也可以把常德的情况转给我们南区发展，我们只是作北方区，如果有一些其他的省会城市，不在我们区内的话，我们可以代转一下。
    肖红：长沙这个城市，我们公司总部去长沙做了考察，但是这个项目还在进行中，所以常德的资料我可以转给我们总部那边，请他们做一定的考虑。
    问：望京店的开业日期是什么时候？
    刘兵：拆迁已经结束了，原计划是明年的10—12月会开业，但是土地拆迁以后，投资是不是到位，是不是按时间表来进行，我们也是在关注。
    问：欧尚和乐华梅兰有几家店，想在哪些地区开新店？
    肖红：欧尚已经开了一些店，我们在西边和西南都有店了，下一步是东部和北部。
    乐华梅兰今年是开第一家店。
    问：万客隆开店的标准，比如说面积、层高、空调，地段有没有特殊的要求？
    张维臣：层高跟一般的大卖场不一样，要求层高在7米以上，停车位要大于400，卖场面积的话，现在也有一个范围，一个占地1万到2万都可以，其他的一些细节，水电这些都应该差不多，最关键是停车位和层高。

    问：像上海这样发达的城市，SHOPPING MALL这样都很艰苦和惨淡，您怎么样看待这样的现象？
    邓俊文：经营的惨淡是因为有竞争，有竞争是因为有市场，我不知道他这个问题，这个现象在上海也不至于说这么惨淡，我所知道的，刚刚易初莲花许总提到的状况，正大我上个月也去过，也不是越来越惨淡的，像上海的几个购物中心，他们现在都已经有一定的人流了，而且上海本身的GDP也很高，也是中国人口最多的城市，在这个地方你说竞争大是必然的，只是看项目的定位，如果定位能切中市场的要害，那么还是有空间可以再发展的，不过如果再进行一种同质化的业态比较多的，这种方向走的话，这个购物中心的经营肯定是越来越惨淡的，不知道这个回答能不能达到他的要求。
    问：大家都知道，您有在北京工作的经验，你在北京会选择什么样的位置，做一个什么样的MALL？
    邓俊文：我没有做过MALL，原来北京做的叫商场，只有七万多平方，加上第二期超过了17万平方米，在现在来说，他已经接近一个大型的购物中心的概念，在北京来说，东南西北没有具体的规划，原来东南西北角盖一个MALL，就好像一个计划经济的产物一样，一定要在东南西北角做一个MALL，这个方向不是很好的，国外在选址上是要经过很细的调查研究的，在我们北京如果照这种方式选址出来肯定是做不起来的，现在也证明了这个事实。这个是我个人的一些见解。
    问：我们是河北省最大的城市开发商，石家庄距离北京不足300公里，距离天津不足400公里，如果物流配送角度上没有问题的话，除了重点发展北京和天津之外，是否考虑会发展石家庄的市场？
    刘兵：石家庄已经在我们的计划之内，但是石家庄的情况，跟太原比，我们太原已经去了，石家庄稍后会过去，但是马上去可能还不太现实，可能会稍微滞后一点。
    拓正阳：石家庄我代表我们公司也看过两个项目，给我的印象，石家庄这块国际品牌，或者是国内比较有名气的大的超市、购物中心并没有，可是石家庄的大型超市，大卖场并不少，大多数是本地的，从数量来讲，现在已经基本算是接近饱和的数量，我个人看法，像在石家庄，最好是把他们这样的大卖场的经营管理水平提高，或者是企业间的合作整合，这样可能更符合一个总体的发展，现在好像商业部也在搞什么大变法这些东西。当然如果说我们公司发现有很好的一些场地，很好的一些条件，我们还会考虑，但是总的讲，像我们现在的大卖场，这样的业态，已经是有点饱和了。
    肖红：石家庄这个城市，目前还没有列入我们发展的范围，所以我们还是集中精力做京津两地，如果我们现在开始做调研的话，也得一年以后了，不会很快。
    许凯峰：我们易初莲花在石家庄已经有了一个店，我们还会考虑第二个，如果位置合适的话，我们也会考虑。
    杨雪咏：我们家世界也在积极选址，感觉也稍微饱和一点，在石家庄周边的二类城市，我们也在积极的开店，我们是想达到一个规模效应。
    张维臣：根据我们公司的原则，在开店的城市还会在继续开店，那就是说，要是合适的话，我们会考虑的。
    钟铁镔：石家庄我们也考察过几次，但是目前来说，考虑到整体的发展的趋势，不会作为一个重点里发展，当然有好的项目的话，我们还是比较感兴趣。
    问：您的华南MALL内，零售、娱乐、餐饮，比例是怎么确定的。
    邓俊文：我们的零售比例只有43％，我的娱乐是占27％，餐饮是22.3左右，我的餐饮总面积有6万平方米，娱乐部分也占了接近是7万左右，还有其他的娱乐设施，还有室内的，包括跟欧倍德相当面积的室内的购物公园，用MALL，我们也是为了便于推广。另外我们还有两家酒店，利用这些设施来吸引在珠三角其他商圈的最大范围内的顾客。我们对业态的选择比较慎重，我们已经有一些商场，我们也控制超市的比例，主要是配套的，因为我们周边有大型的住宅开发，有接近10—20万的，在三到五年内可以形成很大的住宅区，超市的部分，我们也有更灵活的策略，我们现在是把一楼租赁给超市，二楼已经保留，也可以做未来规划的发展，甚至可以免租金给他，但是有一定时间的限制，我们是做这样的合作的。所以商圈不可能一开就很旺的。
    问：如果现在有一个地理位置绝佳的项目，从开发商的角度讲来选择商家的前提下，请问各位商家您最大的优势是什么？
    刘兵：目前我们在中国大陆和台湾，在韩国，在南美，都是最大的最成功的超市集团，如果有一个店能够交给家乐福，以后就不会有任何担忧的，因为家乐福主业就是做超市的，没有其他的业态。我们是全力以赴的把所有的精力放在一个业态上。
    拓正阳：如果有比较大的灵活性，根据我们的需求来设计的话，我就可以这么讲，我们也有比较好的开发团队，来保证有足够的经验设计出又符合我们，又符合他整体项目的方案，而且在尽快的时间内达成一致来做这个项目。假如这个项目，作为地点来讲，可能适合我们，或者是可能适合其他的，我会跟他们在谈判的过程中，告诉他们，这项跟他们谈可能更合适。
    肖红：我们有两大优势，第一个是我们重在经营管理，我们在国内的速度发展相对比较慢，欧尚是一个家族企业，他没有上市，他的发展重在质量，而不追求速度，所以从目前开业的几家店看，每个店的营业额都很理想。第二，我们作为一个购物中心的主力店，可以帮他组织一个带有法国风格的购物中心，起到良好的带动作用。
    许凯峰：做商业房地产是一个投资，这样就要考虑回报，毫无疑问，你商家持久的经营能力是最重要的，你怎么看，还要对这个行业进行一些了解，可能还需要像邓先生这样有专业的，有经验的人士，来帮你参考。
    杨雪咏：我们有两个比较特别的地方，第一，我们的业态组合，跟其他商家不太一样，刚才我介绍的，包括我们目前的四种业态，都是我们自己来经营的，像我们家居，也是以经销的形式来出现的。另外，我们就是一家优秀的民营企业，去年SARS大家都知道，在国内，很多卖场都关门，吴副总理举行了15个民营企业座谈会，我们就参加了，如果有问题的话，还是国内企业可以支撑的，所以还是大力的支撑国内品牌，真想做大做强的话，还得靠民族产业。
    张维臣：实际上从零售业态的发展上看，他是更高层的业态，大卖场趋于饱和之后，这个业态开始繁荣了，他的选址和位置可能比大卖场稍微偏一点，但是比较关注交通，有的地块大卖场拿不了，但是我们可以拿，这也是我们的优势。同时万客隆，大家都知道，他是一个外资企业，中方是特别有背景的集团，中方这个背景，在他开店过程中，各个方面都是有保证的，这两点是万客隆的优势。
    钟铁镔：我想这个问题必须要从两个角度说，首先要假设这个项目如果是适合我们的会员店，我们普尔斯玛特在美国有几十年的历史了，可以说是会员制的鼻祖，有自己一套管理的方法，这样来说的，这个应该是我们的优势。还有另外一个角度讲，如果是适合我们的诺玛特的话，诺玛特处在一个发展的阶段，当然发展也就意味着应该有更大的一些空间，同时我们也在吸取家乐福比较成功的一些商业经验，这些也是我们的优势。
    邓俊文：我想问家乐福的刘经理，内地有很多的超市，都以家乐福作为研究的对象，家乐福进入中国这么多年以后，也面临着更多的竞争对手，你们是怎么看待竞争的？
    刘兵：家乐福进中国比较早，最早的把国外标准的大型超市业态引入中国，而且家乐福管理层也比较灵活，能够适应当地的民风民俗，不断的做出调整，这样的话，早期搞的比较成功，我们也看到过很多当地的业态，本来干的不是我们这样的，又重新改成我们这样的，有些成功的，有些也失败了，我想，其实我们走的比较早，我们也做了准备，当时我们也做了一些设想，可能会有一些人才上的流失，还有一些商家组合的方式，店铺的设计，都可能被人抄走，这个是掩盖不住的，其实最主要是商业精神，我觉得把商业精神都学会了，任何企业都可以成功。我们在座的都是中国人，学习能力是比较强的，家乐福绝不是说今天学了家乐福的样子，就掌握住了，家乐福目前在中国的发展会有一个第四代的设计，我们在中关村那个店，大家有空可以看，那里的布置完全是崭新的形象，同时我们在通州看到一个店，我们去看他的店，还是我们98年的设计标准，他们没有学习，我们还在往前走，我想，我们能够最大限度的满足顾客服务的需求，从而得到我们的利润，这是我们的宗旨，怎么样最大限度的满足这些顾客的利益，就是要学习、研究，我们是做开发的，开始的时候就要想他是不是很好的店，如果有缺陷的话，我们就要看有没有改进的办法，如果尝试不行，我们就会放弃，我们开店速度很快，但是每个店前期的调查研究和一些设计都是比较费精力的，我们也总结了不少经验。
    我们在双井开了一个店，怎么开，我们也提了最好的建议，他们没有采用，现在又再做调整，我们已经做的时间很长了，我们的得与失，我们的经验希望大家都能分享，一个店做好以后，不是我们自己赚钱的工具，而是整个一个地区的服务中心。
    有些人认为家乐福只是购物中心，我们的目标不是这些，而是一个生活的服务中心，里面可以有邮局，该配套的都配套全了，一些店我们都要配齐，不只是消费购物的场所，而是你生活离不开的地方。谢谢。
    邓俊文：我们现在就结束这场的对话。