我国购物中心业已提前迎来并购时代

    12月11日零售业放开是个关键性的节点，而许多购物中心的并购在这之前就已经开始。随着零售业的放开和国有商业企业产权改革的进一步推进，为外资商业并购扫除了体制上的障碍，这也加速了它们的并购进程。

    寒冬季节，长三角购物中心市场却迎来了一股并购热潮，而此时，离购物中心这个业态真正兴起才不过两年。国内著名商业专业网站联商网总经理庞小伟介绍，由于资本力量的搅局，中国的商业业态都没有经历完整的成长期。上世纪90年代初兴起的百货热、上世纪90年代中后期兴起的超市和大卖场热，差不多都是经历过七八年的发展时期后，就步入行业的洗牌整合阶段。而购物中心，更是直接越过了这个阶段。

    新加坡凯德置地、德意志银行、台湾兆丰国际、百联、香港新鸿基、荷兰ING等众多国际商业巨头，都在不断地为长三角购物中心的并购热潮推波助澜。

    商业巨头择时出手

    新加坡凯德置地上海来福士广场总经理吴顺永在顺利完成公司指标后，最近接到新的任务：在长三角地区物色下家，主要通过并购的方式，在中国快速发展连锁购物中心。

    凯德置地是新加坡最大地产商嘉德置地的全资子公司。2003年，公司在中国的总投资已经达到160亿人民币，与其他北上的港资、台资和东南亚商业房地产资本相比，凯德置地的投资不算大，即使在整个集团的总投资中，凯德也不过占了9%左右的比重。但是去年，凯德中国区的产出，占了集团盈利的1/3。吴顺永告诉记者，目前除了新加坡总部，中国已经成为集团最重要的市场。

    为此，嘉德置地今年加大了对中国的投入，并决定大力进军购物中心市场。吴顺永介绍，来福士广场是集团“投石问路”的项目，事实证明，来福士广场购物中心的经营非常成功。开业仅一年，这家购物中心不仅迅速在上海市场打开局面，而且营业额比开业初期翻了两番，现在平均每天营业额达到100万元左右（且租金和销售利润远远高于那些超市大卖场），周末人流可达七八万人次。来福士广场已经有能力成为一个购物中心旗舰模板店。

    目前，吴顺永正在洽谈的项目包括上海市中心和郊区的好几个购物中心项目，以及浙江数个城市的摩尔项目。另外，嘉德置地总部也接触全国各地的一些MALL项目，很重要的工作之一到各地考察并购项目。

    百联旗下的购物中心事业部也正被卷入并购与被并购的漩涡中心。

    百联总裁王宗南在最近召开的新闻发布会上宣布，百联集团最近刚刚制定了长三角五年行动计划，在接下来的五年内，他们将在长三角城市新开3200家门店，购物中心、百货、超市、专业专卖等是主要商业业态。

    如今，上百个要求被百联收购的购物中心项目，就在百联购物中心事业部副总经理谢振华的案头。

    百联集团购物中心事业部总经理黄真诚近日透露，“法国某基金希望买下西郊购物中心摩尔的全部股份。集团研究商讨后，倾向于仅出售部分股份，比如20%至30%左右。但是外资资金方面，对获得部分股份并不甘心。”此外，南方友谊商城、百联又一城购物中心摩尔项目等，均引起了海外资金很大的投资兴趣。

    上海的房地产中介机构最近也发现，要求寻找购物中心收购项目的外资客户络绎不绝。第一太平戴维斯公司商铺部经理孙维透露，最近，就有淮海路上的一个物业被荷兰银行收购，另外七宝的一家大型购物中心刚刚落入台湾兆丰国际囊中。相比之下，外资拿地远不如本土企业容易，而且经历上次金融风暴之后，外资普遍在商业地产开发上显得非常谨慎，像新鸿基这样大面积拿地的地产商很少。因此外资更倾向于并购。

    来福士广场总经理吴顺永将外资巨头们的心声表达得更为直接：“拿毛地风险高、资金投入巨大周期太长，而已经建好的购物中心优点与缺点一目了然，它们当然更看好并购。”

    部分购物中心是新式“烂尾楼”

    早在今年地产市场宏观调控开始不久。一位打算在商业地产领域大展宏图的投资商就向记者预言，今年年底到明年年初，将是出手并购的大好时机。

    美国泛太平洋集团董事长潘思源也作出了惊人相似的判断：这次宏观调控之后，明年年初，将是出手并购项目的大好时机。

    风生水起的并购，证明了这些预言绝非臆想。 但已分割出售的购物中心物业普遍不被外资财团看好（外资坚信购物中心坚持只租不售是最基本的原则）

    刚刚从香港2004年国际商业地产推广周回来的中国商业地产联盟秘书长感叹：在这次展览上，有40多家国内参展商向港人出售购物中心等商业设施。一位开发商很无奈：“最好能够整体出售，如果做不到，只好无奈地被迫选择分割出售，缺资金，没办法。”

    2003年大兴土木，2004年底就遭遇寒潮，投资商将这些购物中心形容为“新式烂尾楼”。与上次地产泡沫造成的烂尾楼不同，这次更多的是那些已经建成的项目，尤其是建好的购物中心项目，由于后续资金缺乏、专业商业管理能力缺乏，造成物业空置。

    业界最新达成的一个行业共识，进一步加剧了这种“新式烂尾楼”数目的增加。

    包括万达在内的商业地产开发商们已经意识到，分割出售（哪怕只是一小部分），最终可能导致整个运作陷入彻底瘫痪。

    到底有多少这样的购物中心？目前难有详细的数据。汤臣集团购物中心总经理介绍，现在已经到了有资金者精挑细选的时候了，想卖的远远多于想收购的。基于同样的理由，百联购物中心事业部副总经理谢振华表示并不急于出手。

    新式“烂尾楼”，被来福士广场总经理吴顺永形容为“专业性”缺乏的购物中心。首先是专业分工，如嘉德置地旗下有专业的商业开发团队和专业的商业经营团队，从建筑设计开始，商业管理团队就已经参与其中，他们根据零售市场调研结果，提出自己的观点。而在国内，很多购物中心没有开发和经营的专业分工，而且大部分都是建成后再作市场调研，等出现问题想补救才发现为时已晚。

    专业购物中心管理技术的缺乏，也造成一些购物中心难以为继。不久前，金丰易居对近年卖掉的商业房地产业态和经营状况做了一次大调研。近年，金丰易居共卖掉86个项目，总面积92万平方米左右。金丰易居副总裁丁祖昱说：“这些项目，55%左右已经开始经营。经营状况好的是27%，一般性的在51%，差的有21%。”也就是说，经营状况好的不到三成！

    因此，并不是所有的购物中心都被并购者看好。吴顺永表示，有两种物业他们绝不会出手购买，一是已经分割出售的购物中心物业（购物中心一旦被分割出售就彻底完蛋了），二是没法在业态和商业设计上作修改的物业。

    并购趋势有增无减

    中国的商业竞争，后期将变成网点竞争。王永平担忧：对于刚刚起步的中国购物中心产业，这个并购热潮来得似乎过早。

    与百货、超市、卖场其他业态不同，中国购物中心从兴起到全行业被推上国际化竞争的风口浪尖，历时不过两年。还没有一家本土企业在这个行业中站稳脚跟，就遭遇国际巨头资本狙击。长跑比赛还没有开始，很多参与者就被迫退出。

    事实上，上海已经开业的购物中心绝大多数是外资财团投资建设运营的，如香港长江集团的梅龙镇广场、泰国正大集团的正大广场、香港恒隆集团的港汇广场、香港瑞安集团的新天地、香港新世界集团的久百城市广场等等。内资项目只是最近才刚刚开始启动，如果外资收购潮开始，除了百联集团、长峰集团少数几家，上海的购物中心市场将仍旧是外资一统天下。

    面对外资咄咄逼人的气势，王永平表示：业内对网点竞争已经达成共识，希望本土企业还会憋上一阵，毕竟现在开始囤积商业物业，到时一定会奇货可居。整合是趋势，在发达国家，每千人拥有六到七个大中型商业网点，而中国是每千人拥有二十个小型网点，这种分散状态终将改变，国内商业企业应改变“宁为鸡头，不作凤尾”的惯性思维。

    联商网总经理庞小伟指出，国内零售业对商业地产的作用还认识不足。事实上，零售业的盈利可以来自商品出售和商业地产培育两块，如世界第三大富翁—德国折扣店巨头阿迪兄弟，就是商业地产经营的奇才，前不久与西尔斯并购的KMART，就是在濒临破产时靠出售商业网点，挽救了企业。以中国每年8%到9%的经济增长率来看，作为垄断性资源的商业地产，其增长肯定高于GDP的增长。

    第一太平戴维斯公司商铺部经理孙维指出，购物中心的商业价值还没有完全体现。来福士广场总经理吴顺永也认为，现阶段，购物中心的问题主要是经营好坏的问题，而不是热不热的问题。从来福士看，商品和商铺的出租情况，都是供不应求的，由此看来，这个业态的潜力还没有完全发挥。问题是，作为一个资金密集型的产业，缺乏房地产基金等中间市场，光靠银行贷款，国内企业是很难作长跑打算的。

    中国商业地产联盟秘书长王永平断言：“12月11日以后，并购趋势将有增无减。”未来的一到两年，并购的动力还将来自以下几个方面：由于房地产基金的政策性障碍，未来，外资基金还将不断以并购投资者的身份出现在市场上。

    零售业放开以前，外资在市场上的优势主要体现在资金和管理技术上，但是优势网点资源大部分还是集中在本土企业手中，如上海，优势网点基本还在国有企业手里“捏着”。因此，外资急于出击。而12月11日以后，外资进入中国在股权上、区域问题上不再受限，并购自会加速。

    随着国有商业企业产权改革进一步推进，为商业并购扫除了体制上的障碍，外资企业原先担心的股权比例等问题将不再成为主要问题，这也将加速它们的并购进程。