巨库兵败商业地产

    万通商城持有五年收回三亿元成本，当代集团明年将增加持有物业10%，首创置业在20%的基础上还将增加持有物业比例 
  
    北京首家体验式大卖场“巨库”投资方在11月份首次承认投资、经营失败。业内有人把这一失败归结为“把上千个铺位出售而不持有必然面对极大的经营管理风险”。与此形成鲜明对比的是万通集团持有经营万通商城五年后，收回了当初3个亿的成本。现在，越来越多的大型房企开始增加持有物业开发经营力度。

    万通商城五年收回三个亿

    越来越多的大型品牌房企正在学着和加大持有物业的开发力度。目前开发商对写字楼和商务楼尤其是服务式公寓的持有率比过去提高了近30％

    12月1日，据北京万通集团主席冯仑向记者透露，在自己持有经营的五年内万通商城每年的租金收入高达5000万元。冯仑表示，当初选择了一条正确的道路。据介绍，万通商城是只在万通新世界广场占有五层楼，在1998年左右归万通集团持有至今由万通集团自己经营管里，针对具体的地段主打商品批发，租金回报率一直居高不下，每年5000万元左右。

    据冯仑透露，目前万通正在谈一块地，也打算用来做持有物业，因为尚未签订合同不便透露。但他个人对持有物业开发盈利模式的看好却是毫无疑问的。

    与冯仑一样，当代集团董事长张雷日前告诉记者，当代集团正在调整明年的战略计划，把持有物业占有份额由2004年的10％提高到2005年的20％。张雷表示，这种调整是适应市场发展的必要。张雷认为，在北京市场上一个大型的专业的成熟的开发商必然是能够开发经营持有型商用物业的开发商。显然，言下之意当代集团正在这个方面加大拓展的力度并在证明着自己是专业而成熟的大型房地产企业。远在英国的首创置业董事长刘晓光向记者表示，首创置业目前持有物业占所有物业比例的20%，这一比例还将上升。显然越来越多的大型品牌房企正在学着和加大持有物业的开发力度。据北京华融易初房地产投资顾问公司总经理倪滨介绍，目前开发商对写字楼和商务楼尤其是服务式公寓的持有率比过去提高了近30％。

    “但在此前的中小企业，无不是建完就出手———卖出去！”冯仑说。冯仑称国内大部分开发商这么做也可以理解，开发商贷款建房，要急于用销售价款还贷，这也是目前国内多数开发商从开发流程上不得不受制于金融财务的表现。

    做持有型物业更划算

    尽管土地金融紧缩让更多的开发商急于回笼资金，但对大型房企而言，在土地日益稀缺的背景下考虑的是更有效地发挥土地的经济效益

    在国家实行土地金融紧缩政策以后，更多的开发商面对融资的困难，通过出手物业尽快回笼资金也就成为顺理成章的事情。然而在这个阶段为什么大型房地产企业依然坚持要走开发持有物业的道路呢？刘晓光说，首创置业作为一家上市公司，做持有物业能够获得一种非常平稳的投资回报，不会大起大落。对于股民来说喜欢的就是上市公司的稳定。刘晓光告诉记者，目前首创置业持有的商场、酒店和写字楼，基本都分布在一些人流量比较大的区域，投资回报都很可观。

    北京广厦京都置业有限公司总经理张卫克认为，也有开发商把持有物业当作合理避税的一种方式。他说现在的物业尤其是高档物业的利润较高，他们纳的税费也很高，如果把物业做成持有型，那么从财务的角度来看，可以做到合理避税，因为对一栋没有卖出去的物业来说，它的利润没有实现，所以在结算时至少能够少算三成利润。

    除此之外，业内人士认为，更重要的是土地始终是稀缺的。在土地政策紧缩的情况下，北京城中心已经很难拿到土地。黄金地段的土地公开拍卖必然引起激烈竞争。有实力的品牌开发商，拥有地段相对比较成熟的地块，不用来开发持有型物业，实际上是一种浪费。只要不是急于回笼资金，做持有型物业，获得一份稳定投资回报显然更为划算。刘晓光也表示，现在土地不好找了，必须让有限的土地更有效地发挥经济效益。

    能否“守得住”是国内房企最大难关

    可能三年五年，可能七年八年，对中国大多数中小开发商来说是一个难以跨越的障碍

    冯论认为，持有物业的经营管理并不容易，需要有长远的预期和长期的资金支持，周边环境配套是否支持也是一个重要因素。而对中国大多数中小房地产企业来说，能不能保证长期的资金支持是最大的困难。俗话说“守得住”，可能是三年五年，也可能是七年八年，需要开发商不断地投入。显然，这对中国大多数中小开发商来说是一个难以跨越的障碍。

    据了解，以经营开发持有型物业著称的香港开发商所开发的物业———在王府井由长江实业开发的东方广场，在崇文门由新世界地产开发的新世界商场，尽管都选择了配套、人流都支持的黄金地段，目前的人气也非常旺盛，但开业至今几年来，对于其是否盈利业内仍有两种看法。

    据了解，从持有物业的回报率来看，正常情况下，即没有遇到资金风险、政策风险的情况下，一般是6%- 8％。这个回报率与个人现在投资高档物业的实际投资回报率5%-8%相仿。

    ■问题

    经营小产权物业风险难以控制

    如果出租物业的几个行业不景气，小业主可能会竞相压价出租，减少空置率，这将打压整体物业的保值

    北京世联地产顾问有限公司策划经理罗凯称，对于出售型物业的经营管理风险比较大，比如说，一旦市场出现波动，比如出租物业的几个行业出现不景气，投资类私有产权小业主便会尽快把物业出手变现。当这种情形出现的时候，就会演变为一种竞相压价的行为。比如这一地段的租金本来是15美元每月每平方米，但大厦里有的小业主为尽管回笼资金，互相压价，他们为了减少空置时间，客户给10美元每月每平方米也可以出租出去，这种相互压价行为，对整体物业的保值都是一种打压，更不要说增值了。

    罗凯称，相反，一般的情况下持有物业的客户层次会很高，开发商一般会从长期经营获利角度考虑，配备优质而专业的物业管理团队，给客户提供专业服务，为租户提供最好的经营平台，保持住良好的租客群体。

    ■对策

    可考虑引进物业经营管理公司

    以此培养统一的业态，保证商业市场的氛围

    重兴嘉园开发商北京重厦房地产开发有限公司副总经理李承志表示，对于目前没能实力做持有物业的中小开发商来讲，在商业中培养统一的业态也是当务之急，据李承志透露，现在重兴嘉园要请行家为业主培养业态。为了给商铺投资者增加信心，重兴嘉园讨论引进物业经营管理公司，通过物业经营管理公司专业的经营管理，帮助产权人进行相关的商业业态选择，培育商业市场氛围，从业态上增加购买信心，创造一个良好的商业经营环境。

    李承志表示，发展商虽然把产权都卖出去了，为了形成一个统一的商业格局，养成一个市场，发展商就要人为地投放一些资源，这包括从物业管理的水平等方面都有意识地加以改善，要让小产权业主的商业也随着大的经济规律一起波动，有统一的商气。

    ■比较

    发达国家持有物业达50%

    据刘晓光称现在在欧洲的房地产发达国家持有物业几乎可以占物业数的50％。冯仑则解释说，在国外有相当多物业的建设、开发、持有者确实是分开的。但这种分开并没有让产权分散，开发商把房子建好以后，一次性出售或者让专业的管理经营公司来经营管理。

    而在国内真正在市场中流通的持有物业很少。北京世联地产顾问有限公司策划经理罗凯介绍，在国内的持有物业主要是国有单位、事业单位。根据该公司的调查，这些物业具体包括学校、医院、军队、银行、政府部门、研究机构等占所有物业的60％，这其中只有近10％甚至不到10％左右的持有物业在市场上经营。像一些开发商手里的写字楼、酒店等，这其实在市场上占有份额是很少的。

    ■记者手记

    持有型物业要保持惟一性

    当然，房地产业是市场风险很高的行业。除了一般认为的资本密集、建设周期长等原因之外，风险主要来自于其价格的特殊形成机制。物业价格和其他产品不同之处就在于，其价格并非主要由成本和效用决定，而是在很大程度上由级差地租决定。

    同样的物业，建在北京闹市区和建在远郊区县，其建筑成本和实际功能不会有多大区别，有区别的是级差地租。级差地租的客观依据不过是一种社会约定。今天这个物业的某种特点为社会承认，它就很值钱。明天社会不承认这种特点了，它就不值钱；从亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌了65%.为什么？因为当初大家都对香港的经济和香港的房价充满乐观的预期，因此，合理回避风险也是拥有持有物业的开发商所最应该关注的。

    采访时冯仑不断地强调，市场虽然风险存在，持有物业要保持其标志性、惟一性、能吸引很多租客过来，这种持有物业将会最大化地体现出它自身的价值，这才能成为永远都是赢家的持有物业。