投资商铺定位出错 巨库终于停盘(图)

　　位于安定门的巨库曾经因提出把经营目标锁定最具消费活力的青年消费群体，而一时间成为京城异军突起的热门旺铺。

    结合体验和主题，巨库自称创造出一个全新的商业模式：商场化管理，市场化经营。

    然而，风光一时的投资热门近来由于人气低迷，走到了“整顿”的地步：租户无生意做，退租退铺，大卖场停业等待转机。

商铺非稳赚巨库停了盘

　　■新理念难造就新商业价值

　　上周日，记者来到巨库。临街的店面冷冷清清，为卖场配套的停车场空空荡荡，只有从巨大的招贴画和装饰彩旗上，还能体会到一些当初开业时的热闹。该卖场的东南西北四个方向都设计有出入口，但记者看到，通道处的玻璃门全部被软锁锁住。当记者向偶尔出入的保安了解情况时，得到的答复是卖场已经关张好几天，不清楚什么时候再开张。

　　巨库青年时尚卖场，曾经在京城掀起“首个体验式卖场”风潮。这个建筑面积达3万平方米，装修投资2000多万元的大卖场，以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题，划分出四个区域。巨库的创意和定位在其开业前，一直受到社会上的赞扬，一时间被认为是最具有投资价值的产权式商铺之一，成为投资客追捧的对象，商铺的销售业绩成为很多业界人士津津乐道的话题。但创造了商铺的良好业绩的巨库，赚钱的是开发商。但这仅仅是开发商赚钱。作为投资客的购房人，买到商铺后是否如愿赚钱，还得继续承受市场风险，把投资买到的东西拿到市场上检验。近日，作为“巨库”的投资方北京首创资产管理公司的总经理杨晓斌，在新项目的说明会上，承认了“巨库对于我来讲是一个失败，而且称得上是非常大的失败”。

　　北京华润置地房地产经纪公司总经理周青分析认为，房地产投资的概念虽然对今后经营有很大的指导作用，但只是开发商销售自家开发产品的设想，巨库目前没有给投资客带来稳定持续的效益，有多方面的原因，但商铺的地理位置、新经营理念和经营模式被市场的认可程度等衡量商铺投资价值的传统标准，至少目前的商铺经营还无法脱离。巨库就“栽”在这些问题上。首先，巨库整个卖场以“食、装、秀、玩”等“四库”为主题，划分出四个区域。这种新颖的购物体验式卖场，在日韩等国家是运作比较成熟的一种模式，但从巨库“试水”的情况看，还没有被目前北京的消费市场所全盘接受。同时，从整个北京的商业状况看，城区的卖场面积超过需求，巨库为缓解招商压力，在商户选择和对品质管理等环节上降低了标准，使得卖场开业后与事先的定位产生差距。如巨库曾公布的打折促销的信息显示，一枚戒指仅卖5元，一条裙子卖20元。这样的商品的品位，与遍地开花的小商品市场没有很大的差别，难以吸引到招商宣传中所“定位”的年轻时尚消费者。其次，巨库定位是吸引18岁到35岁之间的消费者，而巨库所处安定门外，附近没有这类人群的工作生活“集散地”，周边的吃喝玩乐以及出名的购物场所并不发达，很少有时尚人群扎堆攀比前往消费的去处。这种位置，使巨库很难吸引稳定的青年时尚人流来消费。

　　■投资商铺权衡利弊慎投资

　　北京新华联家园开发商负责人陈海旭指出，作为一种新兴的营销模式，产权式商铺较好地解决了投资主体的分散与统一经营的矛盾。作为一种投资手段，属于风险较高的投资，其中暗藏的危机主要集中在“商铺卖出去后的经营管理上”。目前，市场上的诸多项目都打着“高额返租、到期回购”牌，但对投资者而言，经营公司届时是否如约返还稳定回报以及到期回购等约定义务，是投资者面临的首要风险。而开发商的经营行为既然是市场化的行为，就一定存在风险和不确定性。应该说，无论何种形式，理性的思考和慎重的操作都有可能获得理想回报；但也不可否认，由于产权商铺投资涉及到了开发商、客户、经营公司等多方主体；买卖合同、租赁合同等多层法律关系；因此产权式的投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂，另外，产权类投资的年限动辄达10年、20年，因此也存在着更大的不确定性。这样，客户在选择过程中，如何进行甄别，如何最大限度地保护自我利益、规避风险就变得尤为重要。

　　北京中原房地产经纪公司市场部马涛认为，目前市场上商铺林立，并非“处处是金砖”，市场经营状况千差万别。购房人选择产权式商铺，除关心地段与价格，投资者还应该格外关注开发商的背景和经营管理公司的实力。产权式商铺的价值有两部分，一是房地产本身的价值，二是商业价值。房地产的价值浮动不大，但商业价值却因项目的风格、经营者的能力不同而有所不同，弹性很大。这就要求投资者必须客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素，还要考虑商铺的开发商、经营商等各方面的资质和水平，尽量选择名气大的开发商、成熟的经营团队。

　　■签约防范购买商铺的经营风险

　　北京融利达房地产公司总经理、法学硕士孙银昌认为，目前，产权式商铺目前通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家运营公司具体经营。这造成一些急功近利的开发商不是从今后经营的角度来设计楼盘，而是从销售难易的角度去设计；还有些缺乏经验的开发商为了转嫁风险，尽快套现，根本不重视商铺的后续经营。而一旦日后的经营真出现问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，运营商也可以临时退租，留下的“苦果”只有业主慢慢品尝。同时，由于在商铺分割的方法和技术参数上缺乏相应健全的配套法律，签订合同不慎容易出现误解和纠纷，加上开发商这个大业主将产权转移到各个小业主手中，未来该商业的经营业态很难得到统一管理，如果遇到该商业项目的经营出现问题就很容易影响双方当事人的利益。购房人可以通过签约防范购买商铺的经营风险。比如设定一些条款，约束开发商对所承诺的投资回报进行担保，如无法达到开发商承诺的回报率，开发商要承担责任，担保方承担连带责任，防止开发商“一走了之”，购房人损失无人赔偿。