主持人：尊敬的各位领导各位来宾大家下午好，感谢您在白忙之中抽出时间光临我们的现场。下边我非常荣幸的宣布郑州新天地主力商家签约庆典暨商业地产招商论坛正式开始。郑州是河南省省会,在全国经济发展格局中具有承东启西，贯通南北的重要作用。悠久的历史、优越的区位和丰富的资源，使郑州成为中国重要的交通枢纽、著名商埠、中国历史文化名城、优秀旅游城市和陇海兰新经济带的重要中心城市。
随着郑州的不断发展，郑州的商业中心地位重新得到了肯定，去年郑州商业地产开发如火如荼，呈现前所未有的“井喷”行情，目前郑州在建和拟建的商业项目总面积将超过150万平方米，增长速度异常迅猛。
郑州新天地作为其中的代表项目，具有独特的区位优势，科学的业态规划，极具消费能力的消费群体，引起了众多国内外知名商家的兴趣，国际宽屏巨幕影院加拿大IMAX、美国瑞美OUTLETS已经正式签约进驻，澳大利亚百灵集团、河南海峡通讯等商家在近期也与郑州新天地达成了合作意向。
为了使郑州新天地项目能够为更多的商家所了解，促进优势项目与优势商家的有效结合，特别举行本次“郑州新天地主力商家签约庆典暨商业地产招商论坛”，希望借助本次活动，使广大商家、投资者充分的了解郑州新天地，与广大商家和投资者一道构建郑州商业地产的全新风标。本次活动由郑州工商联、郑州中岳秀峰房地产有限公司联合主办，郑州商业银行、易铺网、大河报、郑州晚报、东方今报协办等多家行业和地方强势媒体共同协办。
同时有很多的领导在白忙之中抽出时间来光临我们会议的现场，下面我非常荣幸的向大家介绍，有中共郑州市委常委、市委统战部部长李秀奇先生，郑州市政协常务副主席武国瑞先生，郑州市委、统战部副部长、市工商联党组书记李祥钟先生，管城区区委书记魏治功先生，市人大城建委主任宋土旺先生，郑州市工商联副会长郭留章先生， 郑州市工商联秘书长李清四先生，管城区政府副区长郭万泉先生，管城区政府副区长魏建国先生，同时出席我们今天会议的还有国内外的知名商家异地商会以及新闻界的朋友。今天市委市政府的领导因为有其他的活动不能参加我们的会议，但是他们也通过其他的途径向我们的会议表示祝贺。感谢各位朋友，掌声欢迎！
下面我们有请郑州中岳秀峰房地产开发有限公司董事长王铭仪先生致开幕词，有请。
王铭仪:尊敬的各位领导，各位嘉宾，女士们，先生们，大家好！今天我怀着万分激动的心情宣布,我们经过不懈的努力打造的商业新地产项目－－郑州新天地主力商家签约庆典暨商业地产招商大会在此正式开幕了。首先对市委、市政府各位领导的光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢！对中共领导及关城区政府领导的支持表示感谢！对澳大利亚友人表示最崇高的谢意！女士们，先生们，我建议我们用热烈的掌声欢迎国际友人的到来，让我们为共同打造国际商贸城而努力！今天参加签约仪式的有加拿大IMAX巨幕电影院，瑞美OUTLETS，澳大利亚百灵集团，北京华联等国内外知名企业，大家共聚一堂，为新天地的发展出谋献策。作为河南省的省会，郑州为我们河南的中部崛起提供了得天独厚的区位优势，它提供了极其重要的商业指数，投资郑州新天地是你的最佳选择，它一定会为你带来最丰厚的回报。最后再次感谢各位领导，女士们，先生们的光临，愿郑州新天地的明天更加美好！
主持人：谢谢王总的致辞。接下来我们请到的是中国商业地产联盟的副会长兼秘书长王永平先生，他将为郑州商业地产的发展发表演讲。
王永平：各位朋友下午好！首先我很高兴来参加由郑州新天地、易铺网举行的这么一次商业地产招商仪式，今天就主办单位的要求希望能够就郑州商业发展的前景做一个分析。我想郑州的情况我不如在座的各位那么熟悉，虽然昨天和今天我都出去对郑州的几个主要商业街区做了调查，但是我想目前全国商业地产存在的问题带有很大的普遍性。我想这些问题对郑州的商业地产的开发也一样。所以首先我想就全国商业地产开发中存在的共性问题跟大家做一个简单的交流。这几年我国商业地产发展非常迅速，商业地产已经成为我国房地产领域里最为活跃的一个部分。商业地产快速的发展是一件好事，一支专业的队伍已经建立起来了。但是同时我们郑州商业行业刚刚发展，集中的井喷式的开发也带来了不少的问题。前一段时间我们协会和中国商业银行等相关的政府部门做了一个为期两个月，涉及十个城市的一个调查，调查中我们确实看到了一些问题。我想在商业地产发展当中今后有这么几个问题是值得注意的。第一个我们地产的开发要从重视开发转向重视招商，重视前期策划，这样一种转变是至关重要的。因为我们很多商业地产的开发都是从住宅转过来的，而住宅都是先开发后销售。购物中心到大卖场到百货商店到OUTLETS到便利店、折扣店等等有很多的业态，不同的商业需求。另外住宅的产品特性所决定它是标准化，也比较成熟。而商业物业的业态是非常多样，从业态对物业的需求就有很大的差异。不同的业态它的层高的要求不一样，柱距的要求不一样，选址的要求不一样。我们有些开发商只说商业地产的位置非常重要，第一是位置、第二是位置、第三还是位置。这句话没有错。但是什么是好的位置，在不同的业态不同的商家眼里看来不一样，甚至有很大的差别。我们的超市，我们的大卖场可能位置稍微偏一点，地价便宜一些，而接近居民区。而百货公司，你不能到郊区去，一定要在繁华的市区。所以不同的业态对街区的要求不一样。我们盲目地拿地开发建设往往就会对后期的招商带来很大的影响。所以从这个意义上讲，它要求像易铺网这样的专业机构的前期介入，前期策划而产生招商性。在项目没有建设的情况下就要求了这么多的知名的商家前来洽谈，我想这是开了一个好头。这不仅能避免开发商由于不必要的项目、物业的原因带来的困扰，而且能够让我们的商家取得最理想的物业，让它的商业经营有可能达到一个最佳的效果。所以开发商由重开发转向重经营、重策划、重招商这是非常重要的。
王永平：第二个我们应该从重销售转向重运营、重管理。国外成功的商业地产、成功的商业物业90％以上都是持有型的物业，不是销售型的。国外要么是整体销售，要么是有一些临街的、独立的店铺也有销售。而这种商业物业对后期商业的经营会带来根本性的差异。有一个好的商业物业，一个好的商场，好的商业项目，不是简单的取决于几家主力店，而是每一家店都做的很优秀，它才能积聚成一个好的商业。它需要统一的规划，统一的营销，统一的定位，而我们的物业一旦独立分割，产权设计不好，就会带来很多的问题。今天你开张明天我关张，对销售物业来讲进入你这个项目就感觉很混乱，没有一个清晰的定位。现在我们的商业网点已经很多了，他在进入的时候没有说我必须到你这里去。现在你有自己的特色他进入卖场就有自己一个判断，这是很重要的。重销售把物业卖的太高，对后期的商业气氛的培育也是很不利的。在十年前我们的商业网点短缺，那时候开一个店火一个店，但是现在那个时期已经一去不复返。现在一个比较理想的物业也要经过三五年的培育期。另外消费者对你的认识有一个过程。如果我们的物业销售的价格太高，租赁的价格过高，就没有给我们的经营者留下一个成长的空间，这样对整个物业的培育也是相当的不利。所以持有型物业是商业地产发展的一个必然方向。
王永平：有的开发商可能想我如果都是租赁的话，我要有免租期，而且前期还要让利、培育市场的话，那我是不是就没有卖的那个人挣的多呢？其实一个真正的好的商业物业可以给你带来持久的滚滚的财源。真正挣大钱的是商业地产，但是这个大钱也是要慢慢的起来的。在香港，有很多物业都很有名，它们其实是隶属于同一家开发商。我前不久去考察，他们持有的商业物业的总量还不到30万平米，但是去年总的租金收益已经达到30亿港币，而且还在不断的增长。这比他们原来卖掉的钱要多的多。
王永平：第三个我们从重规模要转向重效果。现在有一个倾向，就是商业地产的开发一个比一个大。现在全世界最大的购物中心在中国，亚洲最大的批发市场、专业市场也在中国。我们不仅在大城市里建了很多大型的商业设施，现在在二、三线城市也不甘落后。现在有的二、三线城市建一个项目都是40万、50万的体量。对于消费者来讲，他不是因为你大就一定去。大跟强，大跟好没有必然的联系。从消费心理上讲，消费者逛街、逛店的时候有一个心理疲劳度。有生理疲劳度也有心理疲劳度。一个大的物业他逛到最后不想再逛下去了。尤其我们的物业设计不是很好，尤其是通道式的设计就跟赶路似的。而且大还有一个不好就是对我们的招商会带来很大的压力。我们一个地方商业物业应该做的多大？不应该有一个通用标准。它的标准只有一个，就是在当地要考虑的因素，一个是当地消费者的购买力，当地确实需要这么大的商业面积，老百姓能不能消耗这么大的面积，还有能不能招到这么多的商家。应该是你能够招到多少的商家建多大的商业面积，而不是建多大的商业面积，招多少的商家，因为商家不是你能决定的。有的开发商因为地拿的便宜就拿了很大一块地，但是商家是不是能够招来？麦当劳、肯德基在进入中国市场的早些年一直不肯搞特许加盟，一直做直营店，到了后期开了一个口子，但是条件很高，你要加盟麦当劳要八百万的加盟费，目的是一个体现它的品牌，一个是避免没有实力，没有专业水准的公司把它的牌子做砸了。它是一个连锁店，任何一家店的倒闭、亏损都会对整个的品牌造成破坏。所以商家不是你免几年租金它就会进来，它一定是有相应的把握，能赚到钱才会进来。另外它开业的准备也要一定的投入。所以我们做大的商业，一定要考虑商业的招商方面。
王永平：我前几天到河北去，一个项目搞了20万，要封顶。他先要招家乐福，家乐福在那边根本没有开店计划。后来说招食品超市，食品超市说承重不行。后来说招百货公司，百货公司间距不够，招仓储店，层高又不够。所以我们要建多大的商业面积一定要根据商业的要求，否则或者是招不到商家，或者是变成一个大杂烩，来什么人我就开什么店，这样终究会被市场所淘汰，这不是一个好的倾向。尤其我们很多商业物业都是在中心地带，是非常宝贵的土地资源，它一旦经营不好，对城市的整个形象也是一个破坏。而且有些投资者进一步闹事，社会影响也很坏。中国喜欢建大，什么东西都喜欢大这样的一个倾向在国际媒体中很关注。《纽约时报》写文章讲“中国购物中心的大型化”。他们采访了一个公司的助理，你们为什么建那么大的公司，他说我们公司并不是市场多好，我们老板想干一件名垂青史的事情，所以盖了一间最大的。事实上国外像美国有很多的购物中心，很多也只有4万5万平方米。像香港一家特别有名的购物中心进入国内第一家店也只开到十万平米。政府还说了，你这么有名的怎么只要这么小？他说我不知道别人怎么样，我只知道我自己做到十万平米我心里有底。
王永平： 还有一个我觉得商业地产开发过程当中要关注整个商圈的营造。我们要从过去的从单独的店铺转到从商圈这样的发展。由于商业资源整体的不足，我们很多店铺的差异化是不够的。所以很多老百姓去哪个地方购物、消费，很多城市看整个商圈是不是有很强的选择性，有没有一定的吸引人的氛围。现在单店的吸引力是在逐步的下降。所以这个时候，我们对一个整个商圈的选择和定位就比较重要。你在这个地方能不能做，要做多大，做什么，你不能孤立的看你自己这个店的优势，还要考虑周边的氛围，这可能是未来商业竞争的一个新的趋势。我觉得面对我们商业地产开发运营当中的新的趋势新的特点，从政府，从企业自身几个方面都应该采取一些措施来为商业地产的开发、发展来营造一个更好的市场环境。从政府来讲，加强商业地产的整体的规划显得十分紧迫也非常的必要。过去长期以来大家认为市场经济就是一个放任经济，尤其是商业开发，谁想建都可以建，建多大都行，建哪里都可以，以为这就是市场经济。经过了十多年之后，我们才意识到实际上国际、国外的做法，国外的发达国家，那些真正的市场经济成熟的国家，它懂得怎么做。他们对商业网点有着严格的规划。沃尔玛是最大的连锁公司，但是目前为止它连纽约都进不去，它可能就不符合当地规划的要求，当地的消费者或者同业机构不符合。他们在审核一个商业时会考虑多重的因素。人家会考虑说你这个商业进来以后对现有的商业会不会造成破坏？是共赢的局面还是恶性的破坏性的局面？政府也考虑，政府不能考虑一个大公司的利益而必须考虑整个社区，整个市场的利益，各个利益群体的利益也要做一个平衡。很多中小企业是就业的主体。有时候一个大型的商业布局不合理，可能会引发很多中小商业的倒闭。这些人怎么办？企业可以不管，但是政府不能不管。所以我们有的地方政府现在拼命的引进这些500强商业企业，而在片面地讲这些企业带来的共性，说你看沃尔玛给我带来多少的税收，而不算算沃尔玛进来以后造成的周边的店铺销售的下降和失业人口的增加。所以近几年我们慢慢的认识到这些问题，建议国家商务部制定这样一个方面的立法。去年这个法律提案已经提交到国务办，重点是两条，是未来整个城市商业建设当中要增加商业网点的详细的规划。第二个是对大型的商业设施要实行听证的设立程序。我注意到03年的时候郑州市人民政府也颁布了这样一个听证的办法，但是可能实际效果并不太理想。这个原因就在于这是一个行政性的办法，没有上位法做支持，很难实行。没有明确的立法，很难照做。所以国务院出台这么一个法律是至关重要的。很多企业了解了以后也支持，反而是在地方政府眼里它的有一些的反对的声音。他们最大的担心是会不会影响我以后的招商引资。现在我招来了我说盖哪儿就盖哪儿，有了这样的法律束缚手脚，我招不来500强怎么办？会不会影响我的政绩？但是有了商业网点规划这么一部法，可能会保证一个城市可持续发展。这就是我要讲的政府建设的必要性。它对投资人对开发商实际上也是一个保护。我们到广西调查有些城市开发商就抱怨，政府把我招来了说这里的市场前景非常好，我楼还没盖起来周围又有了两个项目，也是办市场，而当地的消费市场规模就那么大。后来开发商就找到政府里面去了，后来没有办法市政府里成立了一个招商办公室，政府专门为企业招品牌去了。这是不是一种严重的角色错位？
王永平：第二个我觉得我们现在发展商业地产的金融环境也不好。我们很多开发商都在办铺，搞各种产权的商铺，如果早期他们对商业地产的特点不够了解的话，经过这两年的宣传也看到了一些项目失败的案例，对这些问题也应该有一定的认识，那么为什么还要一而再再而三这么办？他们有自己的难处。我们的融资跟国外的商业地产有很大的不同，国外的商业资金不是来自银行的钱，也不是这种短期的贷款。如果是短期的贷款它只能卖了。我们现在没有形成真正的大型的有实力的开发商，所以它现有的资金量是有限的，它就只好卖。国外很多信托资金本身就是做长期投资，它就会给你慢慢培育这个市场，共同成长。由于我们国家目前对房地产信托基金也叫REITS这么一种产品没有配套的法律政策，造成了我们融资渠道的单一。现在很多国外的资金都开始进入中国的市场来收购一些好的物业，而我们本土的基金却成立不了。如果这个问题不解决，中国就不会有真正意义上的商业地产。我们这个建议也明确的写进了给国务院的报告。国务院主要领导同志都有批示，正在做进一步的研究、评估。
王永平：另外一个银行应该推出一些中长期的贷款项目。在日本有十年、二十年的商业房地产的贷款项目。在中国我们这次调查的时候跟中国人民总行跟建行都有接触，银行的人也问我们：我们也支持商业项目的贷款，但是怎么保证我们银行的利益？我跟他们讲实际上你银行做住房也有风险。因为它的贷款是两部分，商业和项目。银行的中长期的贷款项目的推出也是因为它看到了很多开发商做的商业项目很成功，有一个很庞大的现金流，它看到了成功的可能性，给了它很大的支持，他就愿意。而我们国内正在摸索阶段。就在这个月的前几天，中国农业银行率先推出了对经营物业的抵押贷款的办法，在七个城市进行试点。如果我们能够有这样一个转变也能够对商业地产的开发创造一个良好的环境。
王永平：我们整个行业的发展需要更加专业化的分工，需要更多专业化的人才。像大型的购物中心是一种新兴的业态，现在开发很热，但是很多人缺乏管理经验。我们可能有开发商建立50个购物中心，但是我们很难找到50个很好的管理人才。我们招商困难，管理人才也是一个很大的问题。我们从政府的介入到这些行业的培育都是推动商业地产发展的一些重要的方面。
王永平：至于讲到郑州的地产我简单的谈一些看法。第一我觉得郑州整个的商业物业的价格有一些偏高。我刚刚从上海过来，上海的房价、住宅比这里至少贵一倍，上海的酒店比这里也要贵很多倍。在上海金茂酒店一个很小的套房，4000多块钱一平米，住一晚3500，这里的最好的酒店是打完折900多，但是这里的商业物业好的都在五万，上海也是这样的价格。所以卖的越多卖的越贵对整个行业的发展未必是一件好事。整个项目的过分的集中可能会对整个商圈造成破坏，由于交通拥堵，由于过度的恶性竞争可能会导致赚不到钱，对整个商圈造成破坏。由于时间的关系我就讲到这里，我也预祝这次招商会圆满的成功，我们新天地这个项目能够做成郑州有标志性的一个项目，谢谢大家。
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