产权商铺如何摆脱巨库魔咒？

    商务部商业地产调查组近日曝出的产权商铺的问题，不过是在加深外界对此种商业地产经营模式的“原罪”认识。

　　易铺网ＣＥＯ陈建明说，类似“巨库”（位于安定门外的青年时尚主题商场，产权式商铺先驱，因定位不准经营困难）的案例，现在北京等地比比皆是。他甚至悲观地认为，不管是在建的大型购物中心，还是产权商铺集中的社区底商，只要“定位不准确，招商不成功，管理不科学”，都将重蹈巨库覆辙。罪因剖析“坏就坏在产权卖散了”

　　根据调查组的情况反馈，在北京、长春、武汉等地，因为当初销售时承诺的租金回报不能兑现，产权商铺投资者（或者租户）退房、退租事件屡见不鲜，包括北京的碧溪家居广场。此前有业内人士预言：2005年将是产权商铺的“诉讼年”。“业权卖散后，整体规划、经营管理都无从谈起。”一直关注商业地产问题的北京伟业商业策划有限公司董事总经理蔡宇翔直言。

　　2004年因“巨库之痛”等系列文章而名声鹊起的业内人士潘好龙，将产权商铺的症结比喻为恶性循环三角关系：产权分割出售后，开发商、投资人和租户的三方利益很难再统一。“开发商关心的是是否好卖，追求高价格；投资人讲的是租金回报，希望长期稳定；而租户则关心商铺是否有人气，希望早期有一定免租期。”潘好龙认为，多数开发商在销售时一味追求高售价，直接导致整个链条进入恶性循环。解决之道“人气需养，不可一蹴而就”

　　与去年年底对接二连三的不利消息极度敏感相比，现在的潘石屹已经能够正视建外ＳＯＨＯ商铺租赁“差强人意”的现状。“人气是要养的。”他平静地说。先期开发的东区一、二、三期，目前商铺租赁面积超过80％，这让潘石屹看到了希望。他乐观预计，再有半年、一年时间，离国贸桥较远的建外ＳＯＨＯ西区商铺也将旺起来。

　　时至现在，蔡宇翔依然将建外ＳＯＨＯ作为北京产权商铺中“销售成功、经营失败”的“典型案例”。据他掌握的资料，目前建外ＳＯＨＯ商铺的整体出租率不到50％，整体租金水平仅及当初销售时宣传（60－80美金／平方米．月）的1／3。潘石屹也承认，现在新开盘的建外ＳＯＨＯ西区因为还在施工状态，租赁状况一时难以好转。

　　但他认为，开发商不能因此而放弃。潘石屹介绍，从去年开始到明年，ＳＯＨＯ中国每年投入600万元，用于补贴代理公司找租户、或者建外ＳＯＨＯ的整体推广活动；而且公司还单独成立了“租务市场部”。蔡宇翔却认为，这些都是“细枝末节的改良，不能根本上解决产权商铺的问题”，包括如何统一、协调分散小业主的关系。

　　潘石屹则认为，“协调会有难度，却不是不能解决”，办法是“把投资人对租金的回报调整到正常的市场预期”。ＳＯＨＯ中国租务市场部总监范晓梅介绍，在具体操作中，公司一般会把屈臣氏、7－11等租金偏低的零售业态放在非黄金位置、甚至相对较偏的铺位中。连锁反应ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ的悲惨未来

　　据了解，目前北京在建的商业地产面积约为600－700万平方米。易铺网ＣＥＯ陈建明认为，不仅仅是产权商铺存在问题频现的高风险，如果大型购物中心做不到“定位准确、招商成功、管理科学”，也会步产权商铺后尘，包括已在北京兴起的ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ建设。

　　他同时也表示，即便都是产权商铺，如果对经营管理的要求不同，其经营风险也不一样。他以万通等服装、小商品批发市场为例，虽然也是产权商铺，但因为消费者来此地图的是“实惠，所以“并不需要很高的购物环境、经营管理水平等”。