规划商业网点 深圳建MALL要听证

    在商业网点规划上，深圳又一次走在了全国前列。日前，在中国（深圳）消费商品采购大会的最后一次主题论坛上，中国（深圳）综合开发研究院的刘鲁鱼博士代表课题小组首次透露《深圳商业网点规划》的消息。 

    据悉，2002年，商务部下发了《城市商业网点规划条例》的规定，2004年，深圳贸工局牵头立项《深圳商业网点规划》，并委托中国综合开发研究院共同完成，《规划》包括的时间为2006至2010年。刘博士透露，《规划》将在下周公示。届时，深圳市民将看到《规划》全景。 

    据刘博士介绍，十一五规划期间，深圳商业年增长率不低于12%，还将形成“一轴、两带、十六个特色商业街区”。一轴具体指东门、人民南和宝安南；两带指东、西两带；十六个特色商业街区包括中英街、海上世界欧陆风情酒吧街等。 

    ■规划解读  

    改造50平方米以下的商业网点 

    《深圳商业网点规划》的总体思路是商业集中与分散并行，形成多种新商业格局，比如东门、人民南、华强北等为相对商业集中区；并形成从市到区再到社区的等级商业体系。重点建设的区级商业区包括南头、东园、新安、沙井、布吉、海上世界等。 

    在整体商业体系中，经营面积在50平方米以下为小型网点。据统计，深圳市的小型网点总体经营面积为112.599万平方米，占整体商业营业面积的77.4%。小型网点数量多，但总体营业面积并不小，而且50%以上聚集在城中村内。刘博士表示，便利性网点发展滞后，小型网点的杂乱是阻碍深圳商业发展的重要因素之一。  

    建大型MALL要听证 

    目前，深圳市有超市99家，百货公司100家，课题组统计，深圳9.43万人拥有一家超市，10.2万人共用一家百货公司，这个数量已经接近饱和，并且百货公司、大型综合超市存在过度竞争之忧，需要进一步控制数量。以后，在大型MALL建设前，需要经过听证。这不仅是深圳市的要求，也是商务部制定的规定。  

    人民南有潜力发展为最高档商业区 

    据统计，东门日均人流量为62万次，相比之下，人民南路的人流量稀少很多。 

    但是人民南路有1.4平方公里的商业营业面积，比华强北、东门的营业面积都大，除了营业面积的优势，还拥有主要的高档百货店，人民南有潜力发展为深圳最高档商业区。 

    在发展人民南商业区的基础上，和东门、华强北构成深圳的“商业金三角”。 

    对话 

    百货公司和超市需要控制数量 

    晶报：超市和百货公司越多，不是越能方便市民吗？ 

    刘鲁鱼：目前，深圳的百货公司和超市已经接近饱和，需要控制数量，不能盲目地发展，同时也要抑制一些恶性竞争。 

    晶报：商家多了，自然竞争就激烈了，比如上周的“东门商战”，这些价格战让老百姓实惠，难道不好么？ 

    刘鲁鱼：商战让抢购商品的老百姓实惠了，但是对于那些并不需要抢购商品的老百姓而言，反倒是造成了麻烦，比如商战周围交通拥挤、购物环境没那么好了等等。 

    晶报：在十一五期间，还会建更多的MALL吗？ 

    刘鲁鱼：政府不是投资的主体，建还是不建由市场来决定。市场和政府受先天条件约束，不可能建太多的MALL，市场的约束是有没有那么大面积的土地来建设？交通能不能跟上？政府的约束包括大面积的土地能否批准下来，怎样提供便利的配套设施等等。 

    晶报：境外投资、尤其是商资在商业网点上的空间有多大？能否投资商业地产呢？ 

    刘鲁鱼：境外投资深圳商业网点有市场空间，但是一种业态有自身的回收期，所以在投资时首先要考虑自身的投资规模。香港以特色专业、特色店，积累沉淀了100年的商业经验，香港的零售商进驻深圳的方式不仅只是建地盖楼，还可以以丰富的管理经验进入，给深圳的零售商提供各类咨询服务。 

    目前，深圳商业地产的资本金并不缺乏，缺的是规范、策划以及清晰的发展概念。 

    晶报：今后，深圳商业网点会跟着商业房产走吗？ 

    刘鲁鱼：前20年，深圳的商业网点是跟着房地产走的，但是，商业网点与商业房产有着本质区别，今后两者将有清晰的定位。