巨库与第五大道：产权式商铺的存亡博奕

　　在经历了“巨库”和“第五大道”的阵痛后，首创资产管理公司仍于2004年12月开启了“白云生活广场”的“成熟旺铺”销售。同期推向市的还包括，中关村的“第三极文化中心”、东四附近的银地大厦等项目。产权式商铺的“滑铁卢”，并没有挡住后继者的步伐。

　　死鱼翻不了身？ 

　　“全国70%以上的产权式商铺都是以失败告终，北京也不例外。如果说有成功的案例，也只能算是偶然。”潘好龙，北京汇博行总经理，一直关注产权式商铺。潘在2004年年中就开始预言“巨库”日后的困境：“从面市的那一天起，巨库就埋下了失败的种子，现在还只是矛盾和冲突的开始。”

　　“死鱼翻不了身”，这是潘好龙在评价“产权式商铺”的一句“狠话”，他认为产权式商铺的“命门”在于三方利益的冲突：开发商关心的是是否好卖，价格越高越好，出售后基本没打算经营，做“甩手掌柜”；投资人关心的是租金高，希望租金一开始就能达到投资回报，并且租户是长期稳定的；经营者则希望有统一的商业经营管理，前期租金低一些而且有免租期，能放水养鱼。“这三方的利益出发点完全是冲突的，而且矛盾是不可调和的，”潘好龙总结说，“商铺赚钱的最终来源是消费者，真正有独立产权的商业零售企业会用心考虑他们。而在产权式商铺的构架内，他们则被晾在了一边。”

　　“当然，与早先的产权式商铺相比，巨库们已经进了一步，有了经营的概念和理念。”潘好龙说。无论是巨库，还是第五大道，都不乏吸引眼球的创意。以巨库为例，“秀库＋装库＋食库＋玩库，让你的消费体验酷到顶点！”的概念设计和产品细分，以及猫头的LOGO、“还走？巨库到了！”等另类广告语，让该项目迅速脱颖而出。而第五大道也在招商中动了不少脑筋，以新世纪钱柜、青鸟健身、全聚德、中信实业银行、星巴客等为代表的主力店和品牌店进驻为广告卖点，试图借此拉动小铺位的销售。

　　但进步似乎也就到此为止。有人用“泼出去的水”来比喻卖出去的商铺：前期宣传力度“凶猛”，分割出售之后就“无人问津”，后续经营明显“疲软”。潘好龙认为，主要原因是：商铺产权分割后，无法形成统一经营，经营费用无从获取。在商铺销售期，因为销售好坏直接与开发商的获利相关，开发商会主动关心宣传；出售之后，产权归诸多小业主所有，而他们多考虑的是如何提高租金、尽快收回投资，此时的广告宣传是让经营者获利，所以很难统一投资人去为经营商铺而“买单”；而刚刚开始经营时，商户的收益情况是最不稳定的，经营好、租金提高没问题，一旦商场整体经营不好，商户则有可能提前退租，增缴管理费更无从谈起。产权式商铺的经营就将陷入了一个恶性循环。

　　“戒贪”与复杂的角色

　　“在东方时代商城，一家著名火锅店租赁的铺位就由28个小业主所有；玉林生活广场内的陶然居，租赁的店面就分属于11个小业主，我们的商城全都是分割产权出售，而这些地方都是成都的商业人气旺地。”孙铮，四川蓝光集团营销策划中心总监，讲的却是产权式商铺的“风光篇”。“2004年12月开盘的‘春江花月’时尚商业街区，在半个月内就销售了70%的铺位。”经过几年的积累，孙铮认为蓝光在商业地产的开发、经营上已经进入良性循环，“投资人从买下商铺到我们交房，就能实现30%——40%的增值”。

　　创立于1990年的四川省民营企业蓝光集团，商业地产开发和经营已经成为其支柱性产业。目前集团旗下经营管理的商业地产项目包括蓝光大厦、五块石电子电器市场、世纪电脑城、罗马假日广场、蓝色加勒比等近十个项目。

　　孙铮认为，为融资、变现资金，开发商选择分割产权、出售商铺是正常的经营策略；而且，商铺的产权性质与其日后经营的好坏并无必然的因果关系。“巨库、第五大道等项目的失败，有开发商、市场管理方的经营失策，投资人(在开发商的前期炒作下)对投资回报的期望过高、不懂得放水养鱼等中间环节。如果这些避免了，产权式商铺的经营该不成问题。”孙铮说。

　　“现在再抱着‘捞一把就走’的侥幸是不太行得通的。开发商如果不和投资人、经营者共担风险，他们是不会轻易‘上当’的。”孙铮说，“在前期规划商铺项目时，我们不会一味地‘贪大’，要考虑周边的购买力能够支撑多大的商业面积。如果仅仅是卖铺，当然是做得越大越大，可卖的面积多，赚的钱越多。”孙铮说。在项目设计上的一些细节，开发商必须提前考虑：楼层的面积多大合适，电梯的分布；进深、面宽的比例；根据已有的经营分类，在做餐饮的区域要设计、预留烟道、上下水；是统一装配中央空调，还是按照业主的需求、由其自行安装空调等等。

　　“开发商在销售商铺时一味地拉高售价，投资人的投资回报预期(租金)会相应地水涨船高，严重地就可能做成‘死铺’。”潘好龙曾这样预言第五大道可能出现的问题。事后，杨晓斌作为首创资产管理公司的老总，在总结公司投资经营的巨库和第五大道的失败教训时，也谈到：“价格制定必须合理，不能让投资者对回报的预期过高”。孙铮认为，开发商甚至可以通过持有一定比例的商铺，来调控铺位的租金水平，进而调控投资人的成本回收预期，给整个商场养精蓄锐的时间。

　　不仅利润上要戒贪，开发商本身的角色更为复杂，甚至要担负起居委会调解员的职责。“为了说服20多个小业主把自己的铺位统一租给一家餐饮店，我们连续数日、挨家做工作，几乎和他们‘泡在一起’。”孙铮说。他还认为，开发商/市场管理方有必要事先就商场的经营模式等问题，与投资人、经营者签订经营公约，为日后的统一经营、管理打下基础。

　　当然，对于开发商来说，这些事情已经远远超出了盖房子、卖房子的常规业务了。