开发商融资急投资风险高 包租型商铺现穷途

　　一张图纸、划条红线、一连串数字计算方式、承诺投资回报、第三方包租经营等，产权式或使用权式商铺就在这样的生产流水线上完成了销售。然而不能办理房产证、不能办理银行贷款按揭、不能如期开业、不能引进所承诺的商业实体、商铺货不对板、拖欠租金……种种现象表明，这种人们热衷的投资方式已经出现了问题。因此，有多位知名专家和媒体指出，2005年将会是包租型商铺的问题年。
 
　　现象：“馅饼”还是“陷阱”？

　　近段时间，在重庆的一些商铺销售中心，销售人员可以迅速简单地计算出产权式和使用权商铺的投资回报比率。据解放碑一大肆宣传的楼盘宣传资料显示，一个面积为2.5平方米的使用权商铺，投资5万元，签订20年返租协议，前3年承诺7%回报，以后逐年递增1%，最高可达24%，以此计算10年左右收回投资成本、20年以后收益总额为14.6万元；另一个案例是5平方米的商铺，总价4.6万元，首期只需付2.3万元，而且可以马上收取3年租金达1.1万元，实际只需要1.3万元的首期款，按8%计算30年后，收益将可以高达12万元。

　　高额回报的背后所隐藏的是高风险。资料显示，住宅用房的投资回报率约为6%-8%，而商铺的投资回报率则达到8%-12%。有商业人士认为，作为商铺的具体经营者，需要稳定地支付投资者的高回报，必须保持20%—30%以上的利润才能维持。如此高的利润门槛，对于每一个经营者都是一个巨大的考验，一旦经营出现某些偏差或者利润率降低，商场则无法承受投资者的高回报，商场也就无法经营下去，最终导致投资者的收益落空。从商业经营的常识来看，商铺的长期高投资回报是很难保证的，市场随时会出现各类风险。

　　中国房地产业协会秘书长顾云昌在接受记者电话采访时谈到，产权式商铺对于市场的变化非常敏感，各种市场危机、停滞都会影响商铺的经营和出租，定位和经营的失误可能导致回报不能兑现。虽然商铺在销售时有售后包租、自由转让、原价回购等保证，但当商铺变成有场没市的时候，谁都不会轻易心甘情愿地接手烂摊子，等待的只有纠纷。

　　重庆戴德梁行总经理黄云龙认为，经营权和产权或者使用权相分离模式其实是一种产权边界虚拟的形式，其交易都是在图纸上通过红线和承诺回报上完成，铺位分割与实际经营卖场不吻合，投资者购买的铺位或许是货架、通道、装饰物甚至是卫生间。开发商往往承诺十年二十年包租，如果进驻的卖场经营不佳，中途退出，开发商的高回报率承诺如何兑现？小业主们如何面对新的招商工作？

　　因此有专家指出，这类商铺在销售过程中，往往会有不少吸引投资者的烟雾，时髦但空洞的概念，高回报无风险的广告承诺，售楼人员口头上的无风险保证等等，这都使得购房者在购买产权商铺时过于盲目，落入陷阱。

　　真相：“融资”还是“圈钱”？

　　众所周知，房地产开发凭借的是大量资金流动，其完整的资金链是保障地产项目有序开发的重要环节，然而对于一些资金实力不够的房地产开发企业来说，寻找有效直接的融资渠道是他们绞尽脑汁去思考的问题。据一位不愿透露身份的业内人士介绍，许多开发商力求在短时间内收回资金，往往把商铺分割成上百个小商铺出售，但是这样一来，造成产权多元，经营管理公司难以进行统一招商、统一经营管理。

　　专家认为，在产权式商铺的构成中包括三个利益主体：开发商、投资者、经营者，“返租”实际上是那些没有强大的资金实力和足够的商业地产运营管理经验的开发商为了迅速回笼资金，采用的一种权宜之计。为了将商铺卖出更高的价格，他们往往会许诺给予高额、稳定的投资回报，对投资者来说，有了开发商的承诺和统一管理的确省去了很多麻烦，但这种定价偏高的商铺往往背离了实际价值，经营者追求最低廉的租金，是正常的市场行为。三个主体出发点不同，这种利益联盟实际上非常脆弱。在运作过程中一旦经营者或开发商任何一方面出现问题导致经营失败，那么谁能保证“返租”呢？

　　重庆工商大学商业资深专家指出，目前的产权式商铺确实出现了一些问题，一些好经被念歪了，有的开发商为了高价销售商铺，获取套现，不惜以夸大事实的广告宣传来吸引投资者，使这种本来风险相对比较小的投资方式变成了高风险投资，归根到底，是开发商将其本身的风险转嫁给了投资者，一旦出现问题，开发商可以人去楼空，而风险则由投资者自己承担，所以，投资者必须谨慎入市。

　　目前，在媒体所接到的有关房地产的投诉中，有不少关于这类商铺的投诉，其中包括：不能办理房产证、不能办理银行贷款按揭、不能如期开业、不能引进所承诺的商业实体、商铺货不对板、拖欠租金等等。

　　政策：各方发力强效管制

　　建设部2001年6月1日实行的《商品房销售管理办法》第11条之规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。同时建设部也已经明确规定交易商铺的单间铺位面积不得低于6平方米，而且要有独立的门牌号码和必须是独立经营。

　　“包租”其实是一个被政府管理部门“限制”的经营手段。目前商务部、建设部已经会同有关部门对包括重庆在内的一些一、二线城市的产权式商铺的长期包租进行查处。然而仍有许多产权式商铺依旧大行其道，大玩文字和数字游戏，虽然在宣传中不出现长期包租等字眼，但实际操作如一些宣传资料并无改变。

　　最近有明显的信息显示，为了进一步规范产权式和使用权商铺的销售，有关部门正着手研究和制定相关政策，以明确这类商铺的权属和转让方法，有效地避免一些问题和解决产权和销售等问题。人民银行表示，对于这类商铺银行在按揭贷款上不予支持。据重庆工商有关人士告诉记者，目前重庆有不少银行对产权式商铺、公寓等不再提供按揭贷款。

　　有社会问题专家指出，有效解决产权和使用权式商铺的权利纷争，保证投资者的利益，降低投资风险等问题，政府部门必须采取必要的措施，对开发商的行为和承诺进行监控，否则，一旦高回报落空，开发商卷款逃跑，将会造成严重的社会问题。

　　律师提醒：谨防开发商转移风险

　　由于产权式和使用权式商铺投资涉及开发商、投资者、经营公司等多方主体和买卖合同、租赁合同等多层法律关系，重庆鼎凌律师事务所主任律师王刚分析认为，产权式和使用权式商铺的投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂，无论是返本销售还是售后包租都是开发商玩弄的一种规避和转移风险的新招术。

　　王刚谈到，产权式商铺纠纷在民法中属于“委托代理”产生的纠纷，开发商把产权出让给业主，再由业主委托交于第三方的物业管理公司代理经营和管理，并签订租赁协议，开发商仅充当担保机构，而第三方的物业管理公司和业主两者形成了委托代理的关系，开发商充当第三方权益人，代理人即被委托人是物业管理公司，业主是委托人。

　　民法中规定，代理人收取佣金只负责代理，但代理的结果好坏和代理人没有直接关系，代理人不承担代理后果。所以一旦出现经营不善的情况，虽然可找担保方开发商，但谁能保证此时开发商的资产足以赔付你的损失呢？！(文/陈功)