密集型走向区域化 政策为社区商业发展加速(图)

　　现状篇

　　一方面是现有商业区都集中于市中心，网点过分密集濒于饱和，另一方面却是人口不断外迁，却商业稀疏、配套严重滞后。由此看来，密集型商业势必要走向区域化、社区化。

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　　网点分布严重不均

　　据统计，虽说北京二环路以内现集中了全市37.5%的１万m2的大百货店和33%的3万m2巨型店，但二环路以内的常住人口却在以每年1.47%的速度下降。如此算来，二环路以内每平方米平均产出仅1.37万元，比三环路附近的百货店每平方米平均产出还低0.82万元。

　　与此同时，迅速发展起来的四环以外的地区，却存在商业配套网点严重匮乏的情况。天通苑、回龙观、望京等大型社区的商业配套缺乏已经是多年的顽疾，而正在迅猛兴起来的新的居住组团，也在面临同样的问题，吃放心早餐难、就近买菜难、家用维修难、大宗购物难、洗衣难等。

　　朝阳商业匮乏明显

　　在过去的几年，以及未来的数年内，朝阳区都是房地产发展最快、最集中的区域，原来的农村变为城市的一部分，大量新的楼盘项目涌现，城区人口外迁，城市化进程非常快，商业配套匮乏的情况集中突出。

　　朝阳区商业联合会常务副会长李贵保表示，就目前的情况看，发展社区商业非常迫切。首先是现有的社区商业。李贵保认为现有的社区商业存在着很多问题，比如说业态不全、功能不全、服务质量不高、很多店堂的设施比较落后，服务质量、业态等等功能是远远满足不了朝阳区新城区发展的需要。

　　以国美第一城为例，它位于朝阳区的平房乡、东风乡和高碑店乡之间。这附近项目很多，楼房林立，而且还不断有新的项目涌现，大批市民入住，但是配套商业却非常缺乏。朝阳北路和姚家园路两旁集中了数十个大到上百万平方米，小到十多万平方米的项目，却没有一个大型超市、大卖场。记者的一位朋友，曾在晚上9点左右寻找一家便利店，开车一个小时竟然没找到一家！

　　居民商业需求迫切

　　大量人口外迁，四环、五环已经成为新的居住聚集区，但大型商业网点却距离这些区域很远，导致出现了住着最时尚的房子，却不得不忍受最初级的商业服务。以近年来发展最为迅猛的朝青板块为例。

　　朝青板块上拥有众多重量级项目，竞争日趋白热化，成为东四环区域人们目光的焦点：国美第一城100万m2、罗马嘉园60万m2、华纺易城50万m2、东岸22万m2、朝阳园28万m2、炫特区30万m2、青年汇32万m2、星河湾40多万m2……目前该板块已知的项目面积已经逼近400万m2，而且不断还有新的项目涌现。目前，连接朝阳路和朝阳北路的青年路即将扩建，该板块将更加炙手可热。

　　如今，该板块区域已居住近10万人，成为CBD中心生活区。随着不断有新的项目建成，在两年内，该板块至少将再增加10万人，将使得原本已欠缺的商业配套进一步呈缺口状态。

　　这样一个迅速发展的区域，记者看到的大部分生活商业配套却是蜷缩在临时建筑中的小卖部、小吃店。目前只有朝阳路上有一座华堂商场和易初莲花超市、京客隆商场，主要为现有项目服务的华堂商场也面临面积不够的情况，每逢节假日，在这里购物的人群都摩肩接踵，很是拥挤。

　　据了解，目前周边的项目都有商业地产的规划，如财满街推出近5万平方米商业，罗马嘉园则计划推出6000平方米的意大利康多提商业大道，国美第一城甚至推出了10万平方米的商业中心，不仅要立足于周边社区的商业服务，而且立足于京东商业中心的位置，将服务半径从社区商业中心的20分钟车程，扩大到40分钟车程。更值得关注的是，一个总建面在20万平方米以上的大型shoppingmall项目可能落户在朝青板块，再加上国际创展中心、非中心、财满街、首创、住邦、远洋等众多新老商务项目的聚集，使该区域成为2005年楼市的最大看点。

　　政策篇

　　社区商业的严重不足，已经引起国家以及地方政府的重视，今年5月初，商务部发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》（简称《指导意见》），指向社区商业的发展。

　　商务部鼓励发展社区商业

　　社区商业的严重不足，已经影响到居民生活水平的提高，因此，今年5月初，商务部发布《指导意见》。商务部商业改革发展司王晓川副司长指出，社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体。随着城镇居民人均可支配收入日益提高，城市居民不仅需要繁华的城市、地区商业中心，更需要网点齐全、业态合理、功能完备，并具备一定服务水平的社区商业。

　　去年12月底，商务部对北京、天津、上海、武汉、大连、广州、青岛、宁波、厦门九个城市社区商业发展情况进行了调查。今年初，又到北京、天津、广州、厦门等地进行实地调研。调查表明，东部沿海省份和发达地区的大城市对社区商业发展比较重视，社区商业的发展水平也较高。但其它大部分地区社区商业的建设与发展尚未提到议事日程，社区商业的发展水平较低，商业设施不足，网点布局不合理，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。社区商业建设已经成为城市商业发展中较为薄弱的一环。

　　因此，商务部计划自今年6月份开始，全国大中城市和市辖区确立50个全国级示范社区，随后指导地方建立300个省级示范社区，以全面推广社区商业的发展。

　　北京全面推广社区商业

　　记者获悉，北京市也在推动社区商业发展上开始有所动作。今年年初，北京市发展和改革委员会宣布三环路内城市中心区严格限制新建大型店铺；北京商业发展重心将向三四环沿线和社区转移。同时，北京已经把发展社区商业、服务业列为今年工作重点，主要是做好大型商业网点与居民小区商业网点规划，大力发展社区商业，便利居民购物消费。

　　在北京市商务局今年3月份发布的《2005年北京市流通业发展分类指导目录》中，社区商业被列为北京市未来商业发展和吸引投资的重点之一，明确支持那些能提升居民生活需求的社区生活服务业、休闲服务设施、超级市场、便利店、专业超市、汽车专业服务店、专业化商品直销中心。

　　因为，社区消费需要最集中的服务业态主要包括日常生活购物店、生活配套设施，以及休闲娱乐设施，它们共同构成社区商业的内容。

　　据有关部门估算，目前北京市社区消费已经大约占整个城市消费零售总额的30%，而根据发达国家的经验，社区商业所占的比例一般在40％左右，因此，在北京，社区商业具有很好的发展前景。

　　大型连锁品牌店纷纷进入

　　北京市社区商业的良好趋势吸引着世界零售巨子们的青睐。记者了解到，家乐福集团旗下的“迪亚天天”便利店，2004年在北京的居民小区中已经开设了60家门店，几乎每周都会有一两家新店开张；与此同时，家乐福集团的第三个品牌———冠军生鲜超市，也在北京的社区亮相。而今年，家乐福又宣布2005年将在我国新开100家迪亚店，新增10至15家冠军生鲜超市。

　　此外，沃尔玛也陆续增开新店，望京店将在今年年底亮相。全球最大的日本7-11便利店已于去年悄悄进入北京社区，发展势头迅猛。西单商场今年还将再开三家左右社区型购物中心。