社区商业：向左走 向右走？

    社区商业，是以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生 
活服务，因此具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。 

    近年来，随着住宅小区建设加速、商业形式的不断发展，社区商业服务的对象和范围不断扩展，形态也逐步多样化，成为城市商圈的一个重要组成部分。 

    社区商业背后的硬伤 

    武汉市房地产发展起步较晚，社区商业发展也相对滞后，随着房地产发展的逐步成熟，社区商业也逐步走向成熟。 

    但同时，市区楼盘商业裙楼火爆招商、郊区大盘“异国风情街”闪亮登场，在社区商业发展过程中暴露出一系列问题：商业裙楼贪多求大 

    近年来，商业地产价值凸现，单位商业地产价值远大于住宅价值，一些开发商为追求利润最大化，将商业裙楼建筑面积建到规划商业面积最大限度，单层面积少则2000—3000平方米，多则5000平方米以上，且均以大面积租售为主，小型商业很难入驻。 

    解放大道新华路至宝丰路沿线，就有3—5个楼盘已交房1年有余，但商业裙楼仍“待字闺中”，形成巨大的资源浪费。定位失误导致“有场无市” 

    开发商在开发商业裙楼的过程中，有的是在对周边市场做了粗略研究，一拍脑袋，作出了规划；有的则是先把商业裙楼做出来，再进行规划，边走边看。这都是商业定位的一些误区。不同的区位，周边的竞争和消费支持点不同，不同的业态对周边环境的要求也各有千秋。 

    以江汉区某楼盘为例，该楼盘商业裙楼定位为专业机电市场，周边确有商业氛围，但因为规模过大，划分不合理，业态定位失误，最终形成有场无市，经营冷淡的局面。招商政策弹性小 

    郊区大盘的通病是配套严重不足，直接导致入住率低。于是一些开发商选择了各式各样的“特色风情街”，一座座风格迥异、华美浪漫的步行街应运而生。但这些商业街除了在销售时给客户一个美丽的憧憬外，一直成为一座空城。业主因为生活不方便而不敢轻易入住，商家因为业主没进来而不敢入驻，最后形成恶性循环。 

    社区商业健康发展之道 

    那社区商业究竟应该如何开发？只要我们充分的认识它，用科学的观念去指导它，它就一定会得到健康快速的发展。科学控制经营面积 

    商业地产有其独特的发展规律。社区商业应根据其所处地段、市场定位及功能规划，科学判断市场需求空间，合理控制商业建筑面积，不可盲目追求利益回报，导致大量商业面积闲置浪费。科学业态规划 

    一个商业定位的产生，是建立在对区域市场科学研究的基础上的。项目的地段、周边商业的业态、竞争的激烈程度、消费者特征及开发商资源对项目商业的定位起决定作用。商业定位首先是以满足社区内及辐射范围内居民的需要为主，还是以服务片区市场或更多范围为主。 

    结合区域市场特征及开发商资源，在进行初步判断后进行目标业态判断、规模确定、划分原则确定，才是指导社区商业发展的科学业态规划。合理建筑规划 

    不同的业态对商业楼体形态有不同的要求，专业市场和大型购物中心对建筑形态的要求不一样，娱乐中心和餐饮中心对经营的场所要求也有很大的区别，只有在对目标业态经营特征及需求规模进行仔细研究后，才能制定出科学的社区商业规模及建筑规划指导意见，为社区商业后期的运营及发展创造良好契机。弹性招商制度 

    目前社区商业的招商形式有“只租”或“只售”，或“租售并举”以及与商家联营的形式，各种招商形式都有其优劣点，但在社区商业招商形式中需倡导的是： 

    一是与商家联营。目前大多商业形态已形成连锁店形式，且已成为大势所趋，如能在招商过程中或招商前与商家进行联营，起到示范作用，对推动其他单位的招商工作具有示范意义。 

    二是“放水养鱼”。目前做的比较成熟的是万科地产，主要方法是采取在一段时间内减免租金，甚至补贴水电费等形式，引进商家入驻，这种方法不断受到商家的欢迎，同时吸引了大量居民的入住，商业与住宅形成了良性互动，收到良好的效果。 

    社区商业作为城市商业的重要组成部分，发挥着满足居民日常消费，提高城市生活水平的重要功能。武汉市社区商业处于发展阶段，克服目前出现的问题，科学研究市场，合理控制经营面积、制定前瞻性业态规划、实行多渠道招商制度，对社区商业功能的发挥具有重要意义。 

     （武汉众联置业顾问有限公司 叶军涛）