听证制度欲改MALL游戏规则

    位于北京亦庄经济技术开发区的大地MALL，正在与时间赛跑。

　　经过长达5年的曲折后，近日它清理了大多数纠纷，准备重新投入开发，但商务部一份即将出台的新文件，让其命运再度蒙上阴影。

　　这份新文件，就是商务部历时三年编制的《全国商业网点布局规划》（以下简称《网点规划》），其中包含“所有营业面积达1万平方米的商业设施建设须公开听证”的明确要求。一旦《网点规划》文件公布实施，规划建筑面积约22万平方米的大地MALL，未必能顺利过关。

　　多少有些讽刺意味的是，当调控大气候下住宅开发的游戏规则剧烈改变，不少地产商因此试图转向商业物业市场时，后者的运作空间却同样不再宽松了。

　　大MALL须闯“听证关”

　　2001年8月，大地集团与亦庄开发区管委会签订协议，获得区内一幅面积达447亩的地块使用权，并支付了4500万元的首期地价款。不过，当时管委会并未制定具体规划，而该集团提出的“大地MALL”购物中心（总建筑面积43万平方米）开发方案，最终也未获批准。

　　后来，双方在土地出让金支付问题上发生纠纷，管委会将此地块的一部分作为住宅用地分割出让。2003年3月，管委会又以大地集团拖欠土地出让金为由，将地块收回。不久，现任开发商登场，在削减了首个开发方案中酒店式公寓等“非商业用途面积”之后，新方案很快得到管委会认可。但此时的大地MALL，建设规模只及原来的一半了。

　　尽管有了一轮“瘦身”行动，在很多人看来，这个项目还是太大了。只是碍于亦庄开发区管委会方面已经作出行政决定，更改调整又缺乏充足理由，它才得以暂时维持现状。

　　商务部《网点规划》将推行“听证”新规的消息，着实让现任的大地MALL开发商出了身冷汗，一不小心他们可能连眼下22万平方米的规划建筑面积也保不住。

　　据记者了解，在《网点规划》文本中，参与听证者既包括商业物业所在地的规划、国土部门及区级政府，还有该项目开发商、商业专家和物业周边居民，实际开发方案须根据听证会的意见和结论，进行相应调整。

　　“我不是反对建这个MALL，只是关心它建多大才合适。”中国人民大学商学院教授黄国雄的意见或许颇具代表性。他曾参与过该项目规划设计的咨询工作。

　　知情人士称，大地MALL开发商对“听证”新规的忌惮，自有其深层根源。因为批准现有规划的是上一届亦庄开发区管委会，那时候区内可开发用地尚算宽裕。如今管委会早已换届，开发区土地资源日见匮乏，大地MALL“后院起火”，怎不心惊？

　　听证未必是灵丹妙药

　　“以前我们的项目只要符合规划控制要求就行了，现在看样子又要多一个‘婆婆’。”一位资深商业地产开发商如此评价《网点规划》。在他看来，若听证制度严格落实，开发商的拿地决策及规划方案，势必要随之改变。

　　“上至项目所在区域政府部门，下至普通百姓，我们都要事先充分沟通，否则高价拿地后不能按计划开发，骑虎难下，风险太大。”他强调说。

　　对于努力谋求“咸鱼翻身”却正好撞到枪口上的大地MALL，新规的挑战显然要大得多，而与之处境相似的项目，全国范围内肯定远远不止一处。

　　虽然“1万平方米以上商业设施建设须听证”的原则精神已是板上钉钉，但具体操作的技术环节问题，如商业网点规划与城市建设规划和改造工程的衔接等等，仍有待妥善解决。毕竟这牵涉到建设、规划各部门，不是商务部一家说了算。

　　中国商业联合会购物广场专业委员会秘书长郭增利表示，目前各个城市里通常是商业规划服从城市规划和改造，这为商业网点规划的推进带来了阻力，“今后到底谁服从谁，是必须明确协调解决的。”

　　至于地方政府普遍存在的招商引资冲动，也对合理的商业网点规划造成冲击。如何兼顾各方利益诉求，让“听证”制度真正发挥作用，而不是流于形式，仍然是一道难解的命题。