商铺投资切忌“三心二意”

    “一铺养三代”，精明的江门人一向热衷于商铺投资，因为与投资住宅和写字楼相比，投资商铺的获利能力可能更高，当然风险也更大。“商铺投资是高投入、高产出、高风险的行为，所以投资者一定要注意规避风险。”资深房地产人士林英华分析道。   
 
　　林英华说，商铺投资并不总是像开发商所形容的那样是一项包赚不赔的买卖、一个大“馅饼”，而可能是一个巨大的投资“陷阱”，因此投资者在购买商铺之前必须要考虑风险。要安全、成功地投资商铺，投资者一定要做好充分的市场调查，考察商铺的软硬投资环境，切忌“三心二意”。 

    心理上不能有“三心”

　　林英华分析说，投资商铺首先不能太“贪心”。目前，有些商业地产项目宣称其投资回报率至少在１０％左右，有的甚至宣称高达２０％以上，其实，这种投资回报率的计算方式通常没有考虑隐性成本和风险，但对投资者的诱惑力很强，如果投资者太“贪心”了，就容易被迷惑。一般来说，商铺投资的回报率是６％左右，目前江门商铺投资回报率一般在８％左右，而一些商业项目声称回报率可达１０％以上，这是很难想象的。投资期望回报是一种正常的心态，如果允诺的回报率太高，投资者就一定要多问几个为什么。   

　　其次，投资商铺不能太“放心”。投资者在决定购买商铺之前，应全面考察开发商的开发实力、诚信度、知名度等，因为开发商的实力、信用度、经验等等，直接关系到商业物业能否真正成功。有实力的开发商，不仅能在硬件建设方面加大投入、优化硬件环境，并且能保证兑现对业主的承诺。一个最简单的方法是，选择有过成功开发商业地产经验的开发商所开发的项目，风险度相对来说会低一些。   

　　第三，投资者不要图“省心”。不少商铺投资者期望购入商铺之后就可以坐收渔利，不必再操心铺位出租或者租金问题等，其实不然。正所谓“力不到不为财”，商铺投资是一种长线投资，获得回报的过程是漫长的，而且回报多少取决于商铺经营情况的好坏，因此，投资者既要对租户的经营情况加以关注，也要关心其他商铺的经营好坏。只有商铺所处的整个商业环境发展良好，商铺的升值潜力才能显现出来，租金水平才可以往上涨。

    技巧上不能有“二意”

　　“不能太着意旺铺，这是很多商铺投资高手的经验总结。”林英华告诉记者，“旺铺”潜在的升值空间已是触手可及，在目前的江门房地产市场上，这类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格往往已被抬升到一个相当高的区间，投资者如果入市，可能存在很大的套牢风险，务必要三思而后行。有些商铺一而再、再而三地被爆炒，租金的价格已经相当高，而售价更是居高不下，谁成为最后接手的经营者，就等于“抱个炸弹在怀里”。   

　　林英华说，成功投资商铺的另一个经验是，投资不能太随意，一定要掌握市场行情后再购买。影响住宅投资回报的不过是户型、楼层、朝向、位置等几个屈指可数的因素；商铺则要复杂得多，区域、人流、地点、门面、铺型、整体环境配置、经营类别、装修档次、周边消费层次与习惯等，每一种因素都对商铺价值的高低产生很大影响。投资者在投资前就必须考虑到今后拟引进的行业能承受的租金水平，以此决定要购商铺的面积大小。如果商铺位于繁华地段，今后入驻的可能都是一些规模较大的商家，在这种地方，面积较大的商铺比较受欢迎；如果商铺位于社区内，今后引进的可能主要是一些和居民基本生活需求相关的行业，这些行业需要的商铺的面积大小和能承受的租金都是有限的，因此在社区里购买小型的商铺比较合适。