首钢土地规划编制工作启动 主导腾退用地开发

扑朔迷离的首钢搬迁腾退用地的用途再起波澜。在刚刚结束的两会上，一位权威人士告诉记者，目前首钢腾退土地的规划工作已经开始，预计将耗费1至2年的时间。他还透露，首钢集团主导腾退土地开发的可能性极大。

从北京市石景山区政府力推的“中央休闲区”(英文简称CRD)，到受地产业界普遍关注的房地产开发，关于首钢腾退土地用途的说法，在过去两年间变换着各种版本。目前，记者获得的可靠消息是，在首钢将近7平方公里的土地中，未来的确将有一定的比例被用于房地产开发，但最终比例以及运作模式还未有定论。

首钢或将主导

关于首钢腾退土地前途的“猜谜游戏”终于进入了一个新阶段：在两会上，一位熟知内情的权威人士向记者透露，首钢腾退用地的规划编制已经悄然启动，预计在1至2年之后，地块“详规”将正式出台。届时，首钢搬迁后其土地的最终用途，将有定论。

此前，首钢土地的“猜谜游戏”已经进行了将近两年。2003年，首钢搬迁的消息甫一传出，立刻被各方面“寄予厚望”。因为在土地相对稀缺的北京，首钢将近7平方公里的厂区用地，几乎是一个“天文数字”。这里一度被视做是北京“增量土地的最大来源”。

石景山政府的CRD、商品房开发、新产业园建设在这以后的几年当中相继都与“首钢腾退土地”或多或少地扯上了联系。然而，让人们始终迷惑的是，尽管“绯闻”颇多，但没有一种说法能够最终落实。而“猜谜游戏”得以继续的最大原因，便是腾退用地开发的主导权始终未能确定。

“地块规划的编制以及日后的开发，很可能是首钢自己充当主导地位。”前述权威人士对记者说。对于这种说法，记者之后在首钢集团董事长朱继民处得到了证实：“出于对首钢集团发展的支持，北京市已经原则上同意，由我们主导首钢搬迁之后的土地开发工作。”朱继民如是表态。

不过，朱继民也向记者强调，无论是目前正在进行的规划编制，还是此后进行的开发，虽然是首钢方面主导，但有一个前提必须遵守，那就是必须在北京市城市总体规划的框架之内。

主导权尘埃落定之后，首钢腾退用地的命运或许将进入一个崭新的阶段。

自身利益算盘

在土地稀缺的北京，7平方公里土地所蕴涵的价值不言而喻。在获得“主导”权之后，首钢自身的利益在最大程度上获得了保障。

此前，石景山区政府着力打造的CRD一度与首钢土地“联系甚密”。2004年，石景山区政府力推CRD建设，要将旅游、休闲和生态作为石景山区经济发展的新引擎，但土地成为了这个战略面临的最棘手的问题。于是，位于石景山区内且即将搬迁的首钢厂区，一度进入了石景山区政府的视野。

双方是否就此问题展开过谈判或接触，由于首钢和石景山区政府的缄默态度现在仍不得而知。不过，将自身的7平方公里土地用于石景山区政府主导的CRD建设，并不能最大限度地保障首钢自身的利益。而作为北京市的特大型工业企业，石景山区政府做不了首钢的主。

有迹象表明，在获得主导权之前，对于厂区土地的用途，首钢已有自己的打算。

在2005年备受业界瞩目的清河地块拍卖中，首钢集团下属的子公司首钢地产与顺驰合作，成立北京首钢顺驰房地产开发有限公司，共同介入清河地块的争夺行列。当时，双方对外称在股权方面基本均等。

不过，知情人士向记者透露，在清河这块土地上，双方曾协议由首钢地产方面负担土地成本，建安成本则由顺驰方面承担。虽然最终未能胜出，但首钢此举颇具深意。

有消息称，首钢此举意在为腾退用地中的房地产开发工作锻炼团队，顺驰方面则希望借首钢地产的渠道介入首钢腾退用地的开发。当记者就此问题向两家公司高管询问时，他们均对这种说法持否定态度。此前，首钢地产也以合资成立公司的形式介入了万年花城——地处北京的一个300万平方米大盘的开发建设。

“从目前的情况看，首钢腾退土地的规划中，应该包含商品房的开发用地，这一点在首钢获得主导权之后，就更没有疑问。”前述权威人士向记者透露。

新的前途迷惑

“规划确实是在编制，但土地使用类别的具体比例，还没有最终确定，毕竟规划的编制工作才刚刚启动。”朱继民在接受记者采访时说。

现在唯一可以肯定的是，首钢7平方公里的土地肯定不会再像原来一样，呈现单一用途的状态。朱继民告诉记者，在搬迁之后的土地上，首钢还要有相应的制造业。不过与先前不同，日后要占有土地的将是无环境污染的高科技、高附加值的机械制造业。

“当然，我们会在北京市城市总体规划的框架内发展产业。”他强调。显然，频繁被提及的北京市城市总体规划是这次首钢用地规划的最大指导原则。在修编之后的总规当中，首钢所在的地区被规划为“西部生态发展”带。

朱继民还设想用首钢搬迁之后的腾退土地建立一个“新材料、新技术”的销售展示园区。“首钢的土地有7平方公里，比较大，因此，我们想在原有首钢技术的传统优势上，建立一个新材料、新技术的展示区，吸引国内外各个先进的同类厂商，到这里来展示、销售他们的最新产品。”他说。

至于更受地产业界关注的房地产开发用地问题，朱继民表示，目前正在编制的规划中，的确包含商品房开发用地，而最终占有多少比例，采用什么样的模式进行开发，目前正在编制的规划还没有涉及到这个层面。

相信随着时间的推移与规划编制的深入，首钢用地前途的谜底将逐一被揭开。

地产圈

嘉德收购丽丰控股20%股份

事件：3月12日，新加坡嘉德置地集团宣布认购香港上市房地产开发及投资公司丽丰控股有限公司20%的股份。嘉德置地以现金6.44亿元港币、合每股0.40元港币价格认购丽丰控股16.1亿股普通新股，成为仅次于丽新国际的第二大股东。这个成交价，比公布消息停牌前的每股0.485港元，低了17.5%，也就是说，丽丰引入新股东的代价是折让了1.3685亿港元。

点评：

从此次交易可以看出，各方资金对内地房地产预期的不同判断。

嘉德置地自1994年进入中国房地产市场以来，一直在中国市场深耕细作。去年，更是在全国发动对商业地产项目的大规模收购，引起业界震动。丽丰控股是丽新国际集团下负责内地地产业务的旗舰公司，其核心业务包括住宅、办公楼及商用物业以及服务公寓，已建成项目包括上海的香港广场和广州的东风广场。目前，有土地储备约达100万平方米，主要集中在上海及珠江三角洲地区，在上海地区，就有两个项目，建筑面积约15万平方米左右。嘉德一直在国内到处寻找土地，因此丽丰在国内的土地储备吸引了嘉德的目光。

从丽丰的角度看，丽丰近年的投资重点在澳门。2004年前后，丽新集团加大了在澳门的投资，旗下的几个公司都在澳门有投资。其中丽丰控股就投资了几处地产项目。在丽丰的股东中，丽新国际一直是第一大股东，瑞士信贷曾是策略性股东，拥有9.6%的股份。这次，嘉德收购的20%股东中，就包含瑞士信贷的股份。知情人士对记者说：“瑞士信贷虽然在中国内地有很多投资，但可能并不看好中国内地的房地产市场。”