前言：今天的商铺理财课堂有些不一般，因为有两位“投资人”悄然到场，在我们还没有准备启动线下课堂方案的时候，有投资人慕“名”而来，真的是件非常令人欣喜的事，因为理财课堂的目的，就是为了解决广大投资人朋友的现实问题，而并非玄而又玄的空话，在经过了一段时间的线上运行阶段后，真正意义的课堂应该是线上线下相结合而来的，而在今天，两位投资人朋友的到来，让这一步提前实现了，在这里先感谢一下各位投资人的关心，可以让更多朋友通过易铺网得到真正意义上的经验交流，欢迎大家都来加入理财课堂，让我们做出一场场真正的对话！下面我们开始今天的直播。
主持人：本期理财课堂的主题是“透析商铺投资十大陷阱”，请到的嘉宾是易铺网的CEO，也是赛睿顾问董事长陈建明先生。我们一直商铺投要规避风险，风险一方面是来自于投资对象本身的特性，因为各种不可预测的情况，任何投资行为都有赚或不赚的概率问题，但那么除此之外，更重要的一部分风险则是来自于这些投资特性之外的可识别的，可控的因素，比如一些陷阱，欺诈，夸大其辞，以及一些硬伤和脱离实际等等问题，为了让投资者在可控的范围内能尽可能减少投资风险，那我们现在就请陈总来逐一分析一下藏在这诱惑背后的投资陷阱都是哪些情况吧。
陈建明：很高兴今天有两位投资人也来到现场听我们的讲座，我们希望能在投资前期给大家以帮助。如果在前期投资风险得到控制，基本上投资赚钱没有问题。很多的投资者大家更多的是关注到开发商的承诺或收益，对风险控制关注的少，实质上一旦发生某个因素控制不得当，他的投资损失是必然的情况。所以首先我会针对我认为的目前商铺投资十大陷阱进行沟通，之后跟网友和投资人有一些问题会进行交流，目前是对商铺投资进行比较全面的解剖，包括对开发商或者说行业在商铺的营销方面哪些方面我们投资者需要注意需要回避我希望今天的课程能够对大家有所帮助。下面我对商铺投资十大陷阱做一个介绍，之后逐步做说明。
我想商铺投资十大陷阱大体包括这些内容：第一，假的社区商业陷阱；第二，招商造势的陷阱；第三，无效招商陷阱；第四，管理商的陷阱；第五，假的统一管理的陷阱；第六，返租期的陷阱；第七，回购的陷阱；第八，担保的陷阱；第九，媒体的陷阱；第十，专家的陷阱。
应该讲这十个方面在我理解是目前商铺投资市场很多开发商或者在项目营销期间通常会容易给投资者设陷阱的一些点，希望能够对大家的投资有所帮助。下面我们开始针对第一点假的社区商业陷阱来具体讲解。这个问题大家可能很疑惑，什么叫假的社区商业陷阱？根据我们对行业的分析，大家普遍认为社区商业的投资或者说社区商业未来有很庞大的市场，政府也很支持，大家也形成一种直观的感觉，更多住宅的开发必然带动很多社区商业的追求，消费市场推动商铺的空间。所以目前在全国各地很多住宅开发过程当中绝大多数开发商都在进行跟社区相关的商业地产的开发。为什么叫社区商业陷阱？是在说明在住宅旁边的商铺未必都是社区商业。我们把社区商业定义成以社区消费为主体，但是规模我们大家可以理解50万平米的住宅也就能够支撑1万平米的商业。如果这个地方的住宅只有50万平米，开发商进行了10万平米的商业开发，很显然50万住宅的居民顶多支撑1万平米，更多的部分只能从远处把消费者吸引过来，很显然这个这个商业虽然在住宅的旁边，但是它的经营特点已经不是一个社区商业，因为它需要把人从很选的地方吸引过来，换句话讲，它是一个典型的区域商业。区域商业一定需要开发商或者管理商在招商管理的很多方面做深入的考虑，做专业化的服务，最大程度解决这些规模大了以后怎么样一个方式把人从远处吸引过来的问题。
如果一个商业做大了以后有三个途径把人从远处吸引过来，第一个途径是一些新的休闲娱乐，休闲娱乐的业态它的商业半径是跨越了社区的概念，包括电影，包括娱乐，包括比如北京工体有一个反斗乐，这个地方成了北京东部周末很多小朋友聚集消费的地方。这些休闲娱乐的或者是健康的东西它的商圈半径能够起到把人从远处吸引过来的目的和效果。
另外一点是一种新的业态，比如燕莎奥特莱斯在东四环靠南边这么偏的地方，过去是农村，或者说都是拆迁房，但是它竟然能够做到目前这么一个情况，就是到了周末十点半钟基本上停车场都是满的。因为燕莎奥特莱斯有燕莎的品牌，因为奥特莱斯新的业态的原因，包括品牌加折扣的优势，它的商圈范围其实是北京的商圈范围，大家无论是在最西边还是北边都会开车来消费，所以说新的业态也可以扩张你的商圈半径。
第三点对中高端的家庭大家对于品牌的关注或者说品牌的忠诚度很高。如果我认同这个品牌，我一定会喜欢，即使有距离也没有关系我也可以从远处开车或者以别的方式过来消费。任何一个开发商的项目50万的住宅对1万的商业，如果你的商业的规模超过了这个比重的话，你势必在这三个方面有所突破，否则这个项目肯定会有问题。如果说50万住宅对1万商业的比例关系不存在的话，说明这种商业地产的项目或者这种商铺虽然在社区的旁边但是绝对不是社区商业。另外任何一个商业项目规模达到了2万平米以上，都需要有人做必要的经营管理的事情。所以社区商业两个指标，50万对1万的指标，另外规模超过了2、3万平米以后没人去管的话都会有问题。这两个指标之下，50万的住宅开发商开发了大概1、2万的商业，它的商业规模也不大，它的的确确经营比较独立，尤其是社区的底商对外部的市场依赖性不强，那么它真的是属于社区商业。除此以外，如果这两个逻辑关系不存在，50万对1万的不成立，另外规模超过了2万平米，这种商业虽然在社区旁边，但它绝对不是社区商业。因为它要想经营成功，开发商或者管理商必须在刚才我讲的什么娱乐也好或者新的业态或者品牌的方面做很多工作才能保证这个商业是成功的。
目前很多开发商他的项目并非我刚才讲的社区商业，但是从我们的调查来看，社区商业的投资风险比较低，有成长空间，所以很多项目也在从宣传的方面，自己并非真的社区商业，它也来向社区商业上面靠。所以我讲的很多假的社区商业的陷阱就是很多项目盖在住宅旁边但是并非社区商业，社区商业的范围或者说类型比较局限，规模不能太大，另外50万住宅对1万商业的关系需要存在，除此以外虽然盖在住宅的旁边但是这个项目绝对不能按社区商业来投资。实际上目前北京或者全国各地很多项目规模很庞大，开发商在进行整个大盘的开发的时候同时在做商业，这样后期并非不可以这样开发，但是这样开发以后必须在这三个方面做专业的解决。另外出于营销的目的还在对市场讲是一个社区的商业，目的是来混淆视听，很多投资者认为社区商业投资风险比较低，大家积极跟进，最终会发生问题。社区商业的确有投资价值，有成长空间，政府也很支持，商家同样很关注，但是很多商业地产的项目在住宅旁边并不是社区商业，所以大家一定要关注第一个陷阱的问题。
[1] [2] [3] [4] [5]
