陈建明：那么第九个是媒体的陷阱。我去年7月底在温州做易铺网“2005年商铺投资品牌行动”的温州站活动的时候，有几个投资人很激动的跟我讲，他们几个买的巨库的商铺，现在巨库已经关掉了怎么办？我说这个只能走法律的方式。当时他们说为什么买巨库，是因为他们在2003年看到北京的N个媒体都给巨库颁发了什么潜力商铺各种奖。他们说媒体应该承担什么责任？我说客观地讲从目前的市场环境之下，媒体只能是道义上的一个责任，从法律上是没有责任的。如果您跟甲方是一个约束的合同的关系，那么从合同方面怎么样保证你的利益？客观的讲中国的媒体市场也是正在发展的阶段，很多的媒体为了推动它的广告营销，更多的时候是开发商的一个配合的角色。所以对于媒体的陷阱换句话来讲要谨慎关注各种媒体评奖的东西，不可以简单的以这些评奖作为投资的判断。所以媒体的陷阱需要大家做谨慎的关注。
陈建明：第十个方面是专家的陷阱。很多开发商的项目在做营销的阶段会做很多推介的活动，这些场合通过很多专家的一些观点鼓励大家对这个项目这个区域形成很高的一个价值的判断。从我个人的观点，的的确确有不少的专家也是在配合项目的营销。所以专家的陷阱建议投资者要谨慎的对待，并非专家讲的都是对的，尤其是某些专家在配合开发商。所以我想从商铺销售的十大陷阱，大家在投资商铺的时候，这十个问题从不同的方面都会有不同程度的表现，大家需要做谨慎的关注。
主持人：我们讲完了这十大陷阱，觉得怎么这么多陷阱那还要不投资商铺了？实际上它还是有优点存在的，那么我们请陈总讲讲我们怎么去规避这个陷阱，我们应该怎么做？
陈建明：好，我们先问问投资人，您两位有什么观点吗？
投资人：我感觉地铁站出口处的地方，或者是居民区比较集中的地方或者临街的商铺，这些位置相对比较好一点。
陈建明：您比较关注交通的条件，底商也比较关注。像您讲的轻轨的问题，现在很多的项目的确把这个作为营销的一个卖点。说我这个项目靠在轻轨的旁边，会有很大的人流。最近我们也在反复地想这个问题，现在在建轻轨，那么看过去北京已经形成的地铁，包括环线包括一线，大家看环线一线的地铁给哪个项目带来很大的收益呢？好象也是在发展当中。大家看地铁的这个角色在王府井，包括东方广场，在西单的确是发挥了很好的作用，的确是很好的吸引人流的方式。但是我们发现在西单地区，仔细观察西单地下跟地铁相关联的商业开发的市场好像也很一般。
主持人：您是觉得交通方便了商铺可能会升值还是就是在地铁里面依托地铁站？
投资人：地铁周边，因为客流量增加了，可能比较好一些。我觉得跟国外相比，国内地铁出口周边的商业发展的比较慢一些，还不成熟。
陈建明：对，香港的所有的写字楼、商业都是跟地铁联在一起，地铁对周边的商业有很好的推动作用。不过国内商业最近大家在讲一线地铁因为四惠最近要换地铁，在国内包括政府包括地铁开发过程当中他考虑的是功能的衔接，并没有考虑对消费者很方便。比如我们在换地铁的时候上下来回换，走得很不方便，有时候大家走的很累了以后对大家的消费也有影响。像香港的地铁，一个数量很多，再一个从地铁出来以后到上面的商业整个的规划也很合理。所以最近正好有些项目有这个问题，大家都在讲，国内的地铁如果政府想推动地铁旁边的商业，使它有很好的投资价值，比如单纯对这个地铁站有好处，能否把商业价值形成还看地铁轻轨的规划，规划合理的话大家很舒服很方便就可能去消费。如果规划的不合理可能就不行。也就是您讲的正处在初期。现在北京、上海甚至南京都在做地铁，做轻轨，开发商都在讲我这个项目在地铁站上面做商业，但是现在国内的地铁和商业做结合的时候规划的好能够像香港这样把商铺带起来，规划的不好就像咱们的环线一线其实效果不明显。这里地铁规划有线还是一个方面，轻轨有了线怎么和商业连接？规划的好没有问题。投资商和地产周边又不是一体的，所以这些方面都存在很多问题。地铁轻轨对人流导向确实很重要，能带动很多的人流过来，客流量很多意味着一定的投资价值或者说经营空间会比较大一点，但是这个只是一个因素。其他的方面多关注一下可能比较有好处。我们从年初到现在做市场调查觉得社区的独立的底商经营风险要小一些。独立底商的问题就是说从结构上，比如说面宽进深，包括具体的方位、外部的交通等。但是总体的说底商风险要低。
投资人：我去看过国美第一城，它在青年路上。我感觉它的商铺如果能运作好的话，关键看开发商会不会像您讲的前期去规划去运作市场，他运作的好了投资商铺价值就会产生出来，否则就会像温州的被套进去了。
主持人：国美第一城的商业分了好几个板块，我觉得像邻里中心可能更接近社区生活，风险应该比较小一些，但是其他的的确是有待市场的考验。
陈建明：国美第一城您去看过？
投资人：我去看过，因为它的周边没有大的商业，从目前来讲投资不大合适。
陈建明：其实东四环到东五环基本上每一个项目都带有商业，有一些比较大的商业可能一般投资人看不到。因为我们也是接触了一些项目。
投资人：它周边像华纺易城之类的也有商业，但是规模比较小。
投资人：商业比较集中一些，但是规模不太大。
投资人：我感觉在北辰家园那边有一个项目不错，是北辰集团搞的一个项目，那边有一个奥运记者村，底下有一个商铺，路东是易初莲花，马上要开业。路西就是北辰搞的一个十万平米的商街。北辰马上还要搞一个购物中心，比亚运村的面积还要大一点，旁边还要搞一个两万平米的商场，它就是紧靠轻轨的一个出站口。好像是叫傲城。
陈建明：基本上亚运村这一带每个项目里面都带有两万到三万不等的商业。
投资人：我感觉那边的住宅区氛围也比较好。房子是每平米八千多，也是在初期。两三年前才四、五千一平米。不过它的规划应该比较长远一点，主要规划是2008年以后临的主干道叫北苑路，靠主路的商铺要等到2008年以后开发。
陈建明：你们是感觉那一带投资还不错是吧？
投资人：对。去年到今年已经有一年了，我们陆陆续续在观望在看。
陈建明：我觉得买商铺的话，其实从东四环到东五环，北四环到北五环，每个区域住宅都很多，包括住宅内的价格，包括住人的素质收入都没有问题，项目可供选择的也很多。我觉得核心的问题就是说市场没有问题，关键是看你选哪个项目。就像现在的CBD，你的底商比较独立，如果交通不错的话，底商的方式对外面的依赖性倒不是很大，但是因为不少是以集中的商场的方式，这种商场的方式风险可能比较大一点。你们是比较关注独立的商铺对不对？
投资人：对。
陈建明：这些商铺我觉得从长期的经营来看，如果是底商的方式，如果说旁边的社区规模比较大，如果这个社区的消费层次不要是最高的。我觉得越高端的区域社区商业越不容易做。所以具体的说项目的选择是比较难的，尤其你在选择独立底商的过程。价格怎么样？
投资人：价格总体来讲属于中下等水平吧，均价1万7。
陈建明：你们准备投多大面积？
投资人：投资中小面积，100平米以下的。我们不太了解，想试探性的做一些投资。
陈建明：过去在五环有一万多价格的商铺旁边的环境还没有出来。
投资人：等到环境出来了价格肯定就上去了，等到2008年环境肯定好了，但是价格肯定上去了。
陈建明：凯德置地在尚美亚苑，应该跟奥城离的很近，都在北五环一带，有3万平米的社区的商业。商铺的价格在一万左右。现在来讲一万左右的商铺价格跟住宅也就是一倍到两倍的距离。现在讲整个市场价格空间还是有的。在亚北一带，如果说环境没有出来，整天在施工脏的不行，我觉得这种一万到一万五左右的商铺在还不错的位置，风险可能还并不大。但是租金头两三年时间可能不太乐观，要注重中长期投资有发展空间。另外我觉得在包括亚北包括东四环东五环买商铺，不要买商业面积太大的项目的商铺。刚才讲的这些陷阱各种内容实际上核心的问题是如果开发商从开发的方面从前期的做方案包括招商管理这些方面，如果开发商做的很专业的话应该没什么问题，就是可能一个合理的价格进来，后期的租金或者收益高低的空间的问题。从目前我们了解的开发商的情况在北京前期操作做的很专业的开发商不多。项目越大好像越容易出问题。因为你看大多数开发商过去都没有做过商业。如果一个项目只有一两万的商业，位置还不错，这种商铺规模没那么大，所以项目的风险，应该说开发商操作的风险会小一些。我想如果在整个盘当中的商业太大的项目要小心一些
，因为开发商很容易就做坏了，他要做坏了，可能所有的投资人都跟着折了。
还有就是CBD，包括国贸包括贵友包括嘉里中心，加在一起大概是七、八万平米的商业。正在开发的面积合计下来有将近是七十万平米。有人说在CBD投商铺怎么投？因为CBD大多数商铺价格都是在2万到4、5万平米之间，好象CBD和亚运村、中关村都很像，大部分是这样的规模。所以尽可能选择比较小的项目，就是商业规模不是太大的项目，太大可能有问题。另外在和开发商接触的时候可能都有一个概念，问这个项目是怎么定位？开发商基本上说这个项目定位是中高档的商场或者是中高档的什么东西。所以在CBD或者亚运村区域如果有哪个开发商讲这个项目我今后可能要做成什么东西，对项目的描述包括定位，讲的要面对哪些消费群体包括这些消费群体的年龄阶段收入水平等等，这些方面开发商哪个项目研究的越清楚，这个项目他做的越专业。
陈建明：所以我讲要选择小的项目，开发商对整个项目从前期定位各种方面就是说他能够细分到今后这个项目针对哪些人来消费，这些问题能够想到的话，证明这个开发商还是不错的。大的方面就是这两个角度，从项目大小，包括开发商前期对项目的考虑的方面，这样你在亚北也好，在东四环到东五环之间可能很多项目就把它先抛到一边去了。经过这两个角度可能对项目有一个选择，然后具体的选哪个商铺都是一个比较细化的工作。包括你讲的离轻轨或者离地铁或者离主干线的距离，旁边交通的便利的程度，通过这些因素来选哪个位置的商铺。这里可能还有一个情况是刚才提到的轻轨的问题，我们一直觉得交通的问题，当这个地方比如讲包括轻轨包括公共汽车站，尤其是你买了商铺，从它的一个投资成长的空间来看的话，商业的确是需要交通，但是当这个地方交通便利到成为了一个交通枢纽的时候也有不好的地方。比如像东直门一带有不少是属于公共汽车站的地方，东直门到顺义一线有很多的长途汽车站分布在这一带，这一带的商铺投资价值也需要谨慎。另外像东直门和西直门，这些地方成为枢纽的时候人流会很多，但是有人流没有量。所以在亚北一带投商铺可能关注轻轨站的因素，但是选商铺的时候并不是说，当然我觉得这是两方面的问题，有时候人流太多并不是顾客。所以在项目选定之后具体商铺的选择过程中包括交通的方面要考虑的多一点。如果就是投资，70、80平米，做小的零售或者小的便利服务，在后期具体定商铺考虑的因素会很多。
陈建明：但是最大的风险是在第一阶段选项目。如果一脚踩进很大的项目当中，像你刚才谈到的东四环的那些项目，这些项目从它的现状看起来的确还不错，但是我们也谈到了比如一个十万平米的商业如果想真的做成功让里面的投资人都赚钱的话，首先第一点如果这个商业里面没有两三个大的品牌商家去带的话，根本起不来。无论是家乐福还是你刚才讲易初莲花在亚北的位置，大的主力商在这个地方过去这个地方也许还没有商圈，没有商业市场，但是主力商一进来很快就把它带起来了。如果是十万平米的商业里面没有两三个像易初莲花这样一万平米两三万平米的大的商业，它的品牌很强，经营业态很成熟，没有这些，完全是小的商户自己来做，它的成熟时间会很长。还有大的主力商家的招商工作一定是开发商去做的，投资人根本做不了。这个不做出来，到了后期即使旁边住的人很多，如果是两三万平米规模不算太大，市场逐渐的会起来，大了以后填到三四万还有六七万，你要填不到70％—80％，这个地方的商业氛围出不来。出不来的话投资人还有这些商家大家相互会很关注这个氛围，我来消费如果这里没有氛围我也不爱来。如果这个地方的商家少，别的商户也觉得没有信心。所以从最前期从规模的方面，从开发商就是刚才我讲的这些问题的解决，就是大的项目这些问题解决了OK，这些问题不解决，从投资角度要稍微谨慎一些。如果是小的项目，像两三万的项目，太小的可能是很零星的两三千可能也是问题。如果是两三千做餐饮或者别的什么的问题不大，但是如果是两三千里面的独立的商铺不容易形成一个市场环境，这些都是投资时候需要要关注的问题。
[1] [2] [3] [4] [5]
