实录：投资人与专家面对面交流“投资陷阱”[5]

    投资人：那陈总您感觉现在哪些商铺投资的收益比较大一些？

    陈建明：这个问题比较棘手。从投资的区域讲我比较认同你刚才讲的北五环。我们现在首先来看这个区域，尤其您是中期来做投资，这样四环、五环的区域现在市场还不成熟，但是成熟的时间会很快。包括去年在东五环外也有八、九千的商铺，这种地方八、九千的价格买下来可能过两三年会涨的很快。所以项目首先从区域方面来看。第二点从项目来说，同一个项目对您是核心的，尤其您是买独立的店铺，底商这种比较独立的，一百平米左右的东西，这样核心的还是选店铺。选定区域选定项目还是选店铺。具体的项目，客观的说，现在其实像去年在东四环外面在朝阳路和东四环的夹角住邦2000这个项目，从投资来看投资可以投，有些规划的不错，有些根本没法投，进深特别长又窄。所以项目方面我觉得在几个热点区域，像CBD，亚北这边就是从四环到五环的区域，五环以外以北的地方，东边东四环到东五环，但是拿这三个地方来对比的话，我觉得北边的市场可能更容易成熟，因为住宅很多。CBD这一带居住的比例太小，每个项目都差不多，售价也比较高。所以针对这三个区域来讲，我觉得北边可能更好，另外成长的速度会更快。

    还有一个原因我们接触凯德置地这种机构，他们来北京在北京买商场思路很清楚，就是买四个角，另外是南北中轴长安街以北，就在这个拐角来做，你看凯德置地在北京做的所有的项目都基本上是在这个角上来走。这个角也是政府重点进行投资扶持并且进行市政配套的区域。另外北京各种政治或者文体活动比较贴近的中心区域都是这个角落方位，所以这个地方很容易成熟。比如说现在买到一万多的价格可能往上涨的速度比其他的方位要快。北京其他的方位可能整个区域外部的东西当地的区政府做的不多，政府的一些东西跟他的关系也不大。所以那些区域即使涨也可能稍微慢一点。但是这个角就等于很多机构大家集中火力来做长安街以北，中轴线以东的区域。所以我觉得亚北这个区域点因为奥运会可能是升值更快的。如果您买下来以后我相信2008年以后从北四环到立水桥这个区域全起来了，市政的东西比较到位。东四环到东五环的区域毕竟不带有政府的色彩所以没这么快。就是从这几个区域由政府的力度方面来讲北边最强，可能市场在2008年以后在北四环到立水桥一带基本上工程已经很少了。这几年确实所有的车都很脏，还有一个过程，但是2008年以后会升值很快。亚北区域政府是最大的机构在做这个事。

   我觉得北边一带选哪些项目？太大的项目要谨慎一点。两三万三四万平米的项目，如果说三四万平米的项目里面有一个易初莲花或者其他的商家，风险可能更容易控制。我觉得在这个方位具体选哪个项目，现在这个阶段亚北在安定路市场比较好的价格都很贵，在北辰一里地的范围之内价格比较高，价格高这个区其实也有压力，因为这个地方的商业经营再加上奥运会的很多大规模的商业可能也有一些风险。因为你售价前期比较高的话后期困难比较大了。相反的话从北五环这边包括奥城一带现在市场的环境还没有这么成熟，但是价格你简单比较一下就知道了。我们赛睿顾问最近也是在给佳尚的洛克时代的底商项目做商业管理的顾问，它也带有商铺的销售，但是价格比北五环差了很多。其实也是两、三公里的范围，2008年很快就到了。具体选什么店铺，您具体看。就您的状况我觉得这个区域做中期，就是今年到明年甚至到2008年这段时间没有租金关系也不大，但是北辰一带可能叫到四五万都不止。

    投资人：我感觉我刚才说的那一块会不会将来形成一个小的商圈？易初莲花那几万平米很快要开业了，北辰购物中心五万多平米，比亚运村要大将近一倍，是2007年底完工。最起码有两个比较大，而且北辰现在搞记者村，沿街那条路上要搞一个十万平米的商街。而且现在是第四期了，它是整体在谈，不零卖。

    陈建明：那个地方去年上海有一个客户他们也是开奥特莱斯，我们顾问公司跟北辰也谈过好多轮，也比较认同北辰的整体价值。所以就像您说的如果有两个品牌还不错，在里面形成商圈应该没有多大问题。而且像东四环一带有这么一两个品牌商家就足以顶起来了。

    投资人：我现在就是比较关注这个，感觉这个地方应该是以后升值潜力比较大。均价就在一万七、一万八，它是两层，不零割。

    陈建明：面宽宽不宽？

    投资人：这期卖的倒不是怎么宽。如果买一个二、三百平米的话，门面不是很大。而且几百平米的还不零卖，现在正在跟一家公司在谈，要整体出售。它的对面还有一个项目整体是两万平米，楼上是写字楼，楼下有两万平米的定位是搞一个大型的商场，那个地方如果要买还有可能能拿过来一部分，因为他前期销售出去了还有一块剩下3百多平米，而且他后期还要盖。他现在就是先把位置不好的先销售出去。他还有十字路口那一块比较好的位置还没有盖，就是远一点的一块目前已经卖的差不多了。他门前的路将来会打通，会往西连到八达岭高速，往东到望京。感觉它离北辰中心比较近的这一带将来会不会比较好？

    陈建明：其实到今年开发商从商业规划方面已经是比原来有经验了，所以这个方面问题应该不是很多。而且北京这么多项目包括那一带，如果哪个地方的商业价值想很快的聚起来，核心是不管是一个开发商还是两个开发商，就看能不能扎两三个大的商家，这个地方就能带起来。您刚才说的这个角度肯定是对的。

    投资人：北辰他自己搞，他说他的购物中心盖起来只租不卖。

    陈建明：我记得这个项目是北辰房产公司开发的，但是里面开的商场我印象之中不是现在安慧桥的那个北辰购物中心去开。这个项目是北辰旗下的开发公司开发的，它的确是要开购物中心，去年我讲我们上海的客户当时也谈到了租金的程度，后来北辰又希望有一个机构能接。所以那个项目我印象之中是北辰集团的开发商开发的，如果真的是北辰购物中心再开一个分店加上易初莲花应该是很快能把商业托起来。但是我的印象中这个部分没有完全确定是哪个商家，只是北辰开发的。

    投资人：它等于说是挨着北辰购物中心二三百米还有一个两万多平米的商家要招商。

    陈建明：如果确确实实是北辰购物中心开这个店的话，加上易初莲花这个地块能带起来。有易初莲花已经是一个很好的基础，如果再有一个购物中心，基本上把这个地方顶起来并不难。相比北四环到立水桥这一带，可能真正引进这些大牌商家的项目或者区域不多。如果真的是北辰购物中心来开你应该能比较放心的在这个地方来投资了。但是具体选的话还要具体的再看。

    陈建明：今天主要是讲陷阱，考虑的是开发商的角度。当初我在温州有一个人死活不信，他就觉得碧溪没有问题，说什么都有担保了，我有什么风险？肯定没有问题，结果最后真的被套了。

    投资人：西单再往南有一个百货，他有担保，我当时要了他们的担保书看了一下，那个担保其实根本没有任何作用。第一个他担保期是三年，但是他回购期是四年。第二个他担保的资金安全有一个前提，就是你作为这个百货你首先要把支付给投资商的租金打到银行的账上，在这个情况下我才承诺。

    主持人：那还是羊毛出在羊身上，其实现在很多银行担保都是要开发商先把钱打上去，银行才会担保。

    投资人：所以他的担保基本是没有用的，这样想的话不存在什么银行担保问题。而且他的回购银行是不管的，所以风险比较大一些。按照正规地来讲，担保应该是用固定资产或者债券等来担保，在他不偿还的情况下第二担保人有义务去偿还。

    陈建明：其实去年也是有媒体在采访崇光的这种东西，其实大家都很清楚真正好的有投资价值的，尤其是已经开业经营的商业一般都舍不得卖，除非有特殊原因他是不会卖的。比如你说赛特卖不卖？肯定不舍得，一年有六万的流水一平米，很厉害。所以真正好的商业，有比较长的经营历史的原因，如果没有特殊的原因是不舍得卖的。您就属于很细心的，其实稍微仔细一下，很多东西很容易搞清楚。

    投资人：今天来跟您请教请教。

    陈建明：一起交流，我觉得这个行业本身有钱可赚，只要把这些问题排除掉，风险控制住，赚没有问题。很多人不是说赚多赚少出的问题，要么就赚要么就赔。我做这个网站很希望跟这些投资人这些商户有具体的交流。去年有一个买大都市街的投资人跟我讲大都市街的南二号楼是2002年买的，到现在整个五万平米只有一层有一个独立商铺是开业的，其他的全都关门。2002年2003年整个跟政府在闹，但是你也没有精力，他们就是全部拿自己的钱在做按揭，那个楼整个压了大概七八亿。

    投资人：对，前几天从网上看第五大道也是这种情况，就是发展商运作失误。但是它的位置真是不错。

    陈建明：我们也在分析，有些初期的商业项目有硬伤的，比如巨库，那个地方其实过去好又多去谈过开超市，开一个生活服务性的东西没有问题。但是巨库开发的项目有问题，因为周围都是国家部委的宿舍，年轻的下一代都住出去了，而巨库的定位是比较另类一点，旁边的人根本不是它的市场，这种有硬伤的项目你后期怎么管都很难。第五大道我个人觉得它确实有问题，但是不是硬伤。比如咱们几个开一个餐厅，做的好好的，门口政府整天修路，做生意肯定受不了。因为我们现在正好在第五大道的南端跟第五大道隔一条路——家尚生活广场做管理工作，我们反复去看过第五大道，觉得这里面确实有问题从规划上有些问题，但是问题还不是很致命，这里的主要问题是如果有人统一的做招商经营管理的话会好一些。还有一个是外面的环境，我觉得修路修了好多年了，你做什么都没法做。所以第五大道有问题，包括招商没有人去统一管理，就是小业主自己做，这个就不好做了。还有万达，像昆仑饭店对面的佳艺服装市场，包括雅秀从外部环境根本比不上万达，但是关键是这个商场需要有人统一的做招商管理，如果没有人管的话，真正好的商家根本进不来，都是属于一般的品牌。

    第五大道最核心的问题就是没有做统一的招商管理，都是小业主自己做，无序经营。如果第五大道的街区店铺的部分到了后期依然有人去做管的事情，通过总体算租金应该算总账，每个小业主只能算自己的账。算总账30％便宜点，70％还能补回来。其实亚运村住宅的价格过去最早都是四、五千起价的，现在已经到了七、八千，住的人消费能力没有问题，但是在这一带为什么过了北辰再往北这边包括漂亮都做的不好，是因为没有市场吗？也有市场，是开发很多综合因素影响的，很难一下子把人往北辰去拽。如果到了2008年周围环境好了，路也修好了，如果第五大道周围的有几个小的项目陆续逐渐做生意做起来，因为现在包括伊里诺易包括国美都希望进去去做，所以这个地方如果有三五个商家逐渐把商业气氛做起来的话也没有问题。你看王府井的小吃街，从王府井大街有些入口进去拐的很深，过去老的王府井根本没有人规划，尤其是从东西巷的小入口走进去都是规划很零乱。如果有几个大商家把气氛撑起来的话，周围即使是比较弯曲也能逐渐做起来。第五大道里面的商铺很长也是有这个问题，但是如果周边的商业环境出来，有几个大的商家来做的话，它可能逐渐能起来。

    所以说这个项目有问题，但是不是致命伤。包括首创在第五大道里面的商铺的招商，有管理公司来辅助性做指导的话，它可能会一步一步会起来。但是有些项目像碧溪等有致命伤的问题，通过后期的管理或者调整，致命伤谁都救不了。如果不是致命伤就有空间，我看星巴克进去那几家，包括做一些家居、摆件的东西的店铺，他跟我讲一平米八块钱的租金基本上打平手。所以咱们现在在投新项目的时候包括第五大道的这些问题也可以稍微回避。因为项目比较多可以选避免这些社区的问题。但是亚北这一带我想到2008年整个市场环境出来了，包括周边的环境都出来了，第五大道有可能活过来，有人管就有可能活过来。最怕的就是它就死了那是最惨的事情。

    主持人：因为有投资者的参与，今天的理财课堂非常活跃，希望今后能把这样的形式继续下去。实际上还有很多网友在问问题，因为时间关系，稍后陈总会在线上回答网友的问题。也希望大家把问题集中在置顶的陈总专栏里，本期的理财课堂到此结束。谢谢大家的关注！

[1] [2] [3] [4] [5]