主持人：刚才陈总您也讲到了商业地产里国家的调控弱一点，但是前期大造MALL等也形成了泡沫，您认为以后国家会不会调控？如果调控会在哪些方面？
陈俊：刚才我讲过了商业地产和住宅地产有明显的区分，住宅地产是纯为居住而言，涉及到物业、环境、小区建设等等方面，商业就是做生意的，就是赚钱的，钱赚不到这个商铺是没用的。既然是为了赚钱，有两个因素是必不可少的，一个是地理位置，位置位置还是位置；第二个是人气，人气人气还是人气。如果你这个商业地产或者说商业的区域或者说商场是放在郊区的交通闭塞的地方，肯定是做不了生意的。你建很大的MALL也好，很大的商场也好，很大的超市也好，第一肯定要考虑到它的地理位置，交通条件，包括半径一平方公里，两平方公里之内的商业网点等等都要考虑进去。没有对半径一平方公里、两平方公里以内的商业网点和周边的消费力认知度
了解的话，你不可能做好商业。第二就是每日的人流量能达到多少。比如建立几万平米的超市，几万平米的大商场，没有人来，营业员比顾客还多，这个生意肯定不好做。你想尽千方百计要把人吸引过来，做商业不怕人多，人越多越好。
陈俊：第一个做商业要考虑到业态业种的分布。做什么切合当地市场的需要？做什么符合消费者的欢迎？这个都值得研究。假如你进的货三、四天卖不出去，你自己心里着急，人家也着急。你进的货大进大出，你才能很有针对性的针对消费者，消费者也很欢迎，你这个钱就赚到手了。这个讲到你业态业种的分别和你做商业的水平怎么样。不是像人们以前说的中国十亿人民九亿商。肯定有亏掉的人，大家都赚钱的话钱从哪儿来？这是不可能的事情。所以我说做商业地产这个风险要比做住宅地产和单纯的做住宅风险大的多。
陈俊：第二目前在北京做商业地产的人风起云涌，大家都想到了以后的重点就是商业地产。但是现在在北京或者国内做商业地产的许多开发商和老板都是从住宅地产转变过来的，住宅地产和商业地产根本是两回事。假如这个开发商对商业不了解，对商业理解的不深不透，那么做商业地产是做不好的。做商业地产既利润特别高又风险特别大，所以要把握好脉络。刚才主持人问浙江投资团对这块有什么动作有什么想法？我认为不管是《国八条》还是今年的《国九条》，对商业地产几乎没有动作，政府不会说用行动来干涉商业。商业的繁荣决定了一个区域的繁荣，不会用政策手段的。在北京我们商业的购买力高，但是消费能力低。我们前几年谈论的北京的商业网点是多了还是少了，这些都不是话题，恰恰是现在我们北京商业的消费水平根本达不到我们号称是国际大都市的水平。政府也鼓励商业的发展，民众也有这个需求，那么何乐不为呢？所以我认为政府不会干预的，只不过把前几年在三环内建的大商业地产挪到四环、五环外去，不会对商业地产进行限制、遏制、或者出现一个新政干预它的流通，我认为不会有这种事情出现。
主持人：陈总凭借自己多年的商业经验也是给大家吃了一颗定心丸，因为最近国家对地产的动作比较大，大家都有些担心。现在看来商业地产还是有很大的发展空间的。那么，我想请陈会长介绍一下现在浙江投资团和以前盛传的温州炒房团有没有什么区别？
陈俊：肯定有明显的区别。我先讲什么叫炒房团什么叫投资团。在前几年房价攀升的情况下，我们浙江投资团的出口没有，投资的渠道比较少，而浙江人头脑当中固有的是“买田千千万，买房万万间”，衣食住行是固有的，大家吃饱了穿暖了就想考虑住房的问题。浙江离上海非常近，在这种情况之下我们投资的渠道比较少，而且大家手中有闲钱，所以就想着投资，想着投资固定资产，投资固定资产最明显的就是在房子方面。股票市场比较疲软，国债市场没有很大的表现，期货市场也没有很大的表现，所以大家就固定在房产市场，进而又选中了长江三角洲一带，大家结伴去购房买房。这种情况下，上海的房子出现了供不应求的局面。价格的关系说白了就是供求关系，这是社会经济学最最基本的理论。浙江人买房子恰恰忽视了控制力的关系。大家把炒房的闷棍打在我们浙江人头上，我们吃了这个闷棍，这是不公平的。我们浙江民众的手头资金丰厚起来以后肯定想的是投资，投资的渠道少，就要想着买房子，要买房子大家肯定买在最有经济活力的地方，最有升值潜力的地方，那么肯定选在长江三角洲。而上海、长江三角洲离我们交通非常便利，很多人都在那里做企业，大家肯定就结伴而去了，这样对上海的房产市场供求肯定会发生改变，这样房价肯定上涨。那么上海本地人的消费能力有限，房价上涨被我们浙江人买了以后，肯定引起上海当地人的恐慌。这种情况下你看到了我们浙江的民间资金买房子带动了上海第三产业的快速发展。从来没有听说过把上海的餐饮业、交通业、服务业搞乱了，没有，反而整个带动了上海各个行业的红红火火。正是上海人的市场应变能力比不上浙江人，所以引起了一片恐慌，就把这个责任推到浙江人头上，说温州炒房团，浙江投资团。我说团的概念是什么？三人一伙五人一团，我们六、七十人，百十个人的一个团来上海买房就把你上海的房产市场搞乱了？就被一百人一千的浙江人搞乱了，那么上海还有市场吗？以前有个故事说上海的守备司令报告说上海固若金汤，结果一个星期不到上海就被打下来了，南京路上都是解放军。在现代经济发展这么快情况下上海要固若金汤是不可能的，所以要向浙江人学习。不要把房价上涨归到浙江人头上，房价上涨是市场导致的。
陈俊：我说过我们是浙江投资团，不是浙江炒房团。投资的范围有房地产业，有商业，有百货，有IT行业，有教育行业，凡是值得我们去投资的行业我们都去投资，凡是我们浙江人有钱赚的行业我们都去赚。当初在北京成立的时候我提出的理念是“建设北京，服务北京，投资北京”。特别是服务理念，我们要为当地的百姓服务，为政府服务，为当地经济的发展服务。我们要建设北京，服务北京。特别去年在东北我们也有投资，我们投资的理念是“投资东北，建设东北，服务东北”。在这个基础上我们又提出了几个理念，叫做“科学化的论证，规范化的操作，市场化的运作和多元化的投资”。大家都知道什么叫多元化的投资，要一篮鸡蛋放在三个筐里面，不要放在一个筐里面。即使这个行业投资失败了还有其他的行业顶着。我们的投资也不是固定在一个行业的。投资是讲市场回报的，不是做慈善事业，但是也要有风险意识。投资失败的经验我们比比皆是，投资成功的经验我们也比比皆是。现在既然发起浙江投资团，和广大投资人在一起，就是要要规避风险，把效益最大化，把风险最小化。我们在北京各行各业都有投资。据不完全统计 我们在北京的四十万浙江商人的在北京的投资就达到了三千多个亿，而我们浙江投资团可利用的资金大概达到26、27个亿，可流动可操作的资金，而这笔资金全部来源于浙江的民间资金，没有政府的一分钱，没有官方的贷款。
陈俊：我们浙江商人的另一个特点就是抱团精神，假如你认为这个项目好，聚集资金的能力是很神速的很快的，几天之内就能把几十万资金聚集起来。看好回报，看好投资潜力，温州商人，浙江商人几天时间内就能把资金聚集起来，比政府聚集资金的能力还要快。基于这一点，我们浙江商人在北京、在其他城市投资基本上都是所向披靡的。
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