京东商贸中心蓄势待发 地产群雄拼抢商业领地

    “一个区域的发展对项目开发是利好，将无形中为项目增加多个卖点。正是有环渤海经济圈的大背景、北京两轴两带多中心的规划、首都东扩的大效应，京东商圈才得以迅速崛起。与此同时，有特色的项目也能提升区域的形象和品质。对于在京东商圈提前布局的众多地产开发企业而言，看好通州今后的发展是毋庸置疑的。” 

　　京东商圈容量巨大 

　　北京市通州区商业发展规划（2005—2020年）显示了通州商业的发展目标：至2020年，通州将构建与北京国际大都城城市性质和通州综合服务中心的功能定位相适应，与中心城商业互补互促的商业流通体系，确立京东商贸中心的地位。 

　　有专家表示，决定一个地区消费水平的核心因素在于该地区的人口数量，以及这些人口的收入水平。从人口数量看，《通州商业发展规划》指出，预计到2020年区域总人口（包括流动人口）可达到119.1万，其中通州新城人口将达90万，相当于一个中等城市的规模。 

　　近年来房地产开发蓬勃兴起，特别是绝大部分以CBD为主力目标客户定位的项目，如世纪星城等项目，已经吸引了数十万CBD年轻白领到通州购房置业，造就了“城市新移民”。这些“城市新移民”以25岁至40岁的中青年人为主，工作区域在北京市区。职业特点以白领阶层为主，多是传媒、律师、证券、保险、IT界从业人士，部分为私企业主，高层职业经理人。他们具有一定的经济实力，有很强的消费能力，使得通州商品消费有扶摇直上之势，为通州区商业发展提供了强大的发展力量。 

　　据了解，2004年通州个人消费市场最大容量为100亿元左右，城乡居民储蓄余额160.76亿元，比2003年增长了16.4%，社会消费品零售总额56.75亿元，说明目前通州商业消费市场尚未饱和，还有很大空间。今后通州的商业市场容量还将继续扩大，商业吸引力和聚集力也将继续增强。 

　　地产群雄拼抢京东商业领地

　　根据《北京市通州区商业发展规划》（2005-2020），通州商业总规模将达到200多万平方米。届时，居民几乎每3分钟可达便利店、5分钟有现代生活广场、15分钟便能到大型购物场所。通州区商务局的一位负责人介绍，这些商业面积尚不包括目前通州已经或即将建成的部分商业。可见，未来通州的商业总量和密集度都将呈现翻天覆地的变化。 

　　如此巨大的发展潜力，自然受到地产商的极大追捧，纷纷开始从住宅转向商业地产。据了解，除了政府规划商业用地面积，通州商业市场上，由开发商带动的社区商业配套面积已近100余万平方米。 

　　从数量和规模上看，世纪星城近4万平方米的社区商业和30万平方米的大型购物中心（原为北京东部唯一的SHOPPING MALL项目）；珠江国际城近10万平方米；DBC加州小镇商业总面积近6万平方米；时尚街区商业面积3万多平方米；天地美墅一期商业近9万平方米，双向总长2000米的十字休闲街；旗舰凯旋有1万平方米商业；世纪龙鼎1．5万平方米打造一公里商业街；苏荷雅居2万平方米商业只租不售。此外还有天地美墅南侧政府预留商业用地、巴克寓所、靓景明居、格锐雅居、新华联家园、武夷花园等项目。 

　　发展催生龙头项目 

　　在通州区政府大力构建的京东商业圈中，将以世纪星城大型购物中心为核心，以北苑商业带为中心环，形成京东一个具有强大释放与辐射力量的现代化商业的繁华氛围和景象。显然，世纪星城在通州区政府规划中，已经成为通州商业龙头项目。 

　　有专家预测，京东迅速形成的良好商机则成就了世纪星城这一商业龙头，而世纪星城大型商务中心的建立，必将对京东乃至通州的区域经济发展产生深远影响。 

　　据统计，该小区社区商业合计为39300平方米，拥有精品街、小吃一条街和商业街三条步行街。超区域大型购物中心一期商业项目规模超过25万平方米。有权威机构预测，世纪星城购物中心开业后每天人流量将达到5万人次，年营业额将超过20亿人民币。据2004年的调查测算，以世纪星城为中心半径3公里内已建住宅项目达126个，总建面达2030万平方米，按220人/万平方米来计算，共有近45万的居住人口。而作为一个超区域大型购物中心有效辐射半径在20公里计算（天安门广场也被纳入），有效吸引消费人群约为500万人。