访谈:风雨Shopping Mall(2)

    主持人：那么国内的Shopping  Mall大多是失败的案例，失败的因素有哪些？ 

    陈建明：应该说Shopping  Mall失败的案例跟国外市场有类似的地方。因为中国的消费市场正在成长，消费市场在娱乐、休闲消费方面的比重，不同的城市有着根本的区别。所以Shopping  Mall在投资开发当中发生失败有很多个性化的因素，大体我讲五个。 

    第一点仍然是开发商盲目追求规模效应，这是导致Shopping  Mall失败的第一大因素。很多开发商在很多场合谈到Shopping  Mall的规模效应，我个人认为是对市场的一个误导和误区。事实上以“大”为基本的规则来进行开发的话，很显然所有的行业都不可避免的，这个行业进行市场开发的量或者说产品的规模一定跟市场的规模相挂钩，市场的规模不够的话，开发的规模过大导致失败是必然的，华南Mall项目尤其典型。对于东莞这么一个小型的开发中城市，虽然人口规模庞大，但是不得不关注到这个城市以工厂蓝领为主的结构，Shopping  Mall和家庭消费依赖的中间有很大的差距，这种差距也是经营风险出现的根本原因。我们在很多地方都在谈Shopping  Mall的经营风险，这里不再做详细的介绍。 

    导致Shopping  Mall失败的第二大原因是资金瓶颈。从国外的市场来看，Shopping  Mall是一个机构的天下。机构意味着有足够的资金实力可以站在战略的角度考虑这个项目的操作，不是短向的考虑通过租金来拿短期的收益。国内的资本市场因为银行信贷和我们开发商本身的资金实力不够，所以资金成为开发商进行地产开发过程当中的瓶颈因素。对于购物中心来讲，这种瓶颈尤其比其他的商业地产类型更加严格更加沉重。底商没有关系，销售之后不会带来太大的影响，但是购物中心因为对于档次和水平有着苛刻的要求，一旦因为资金的缺陷，包括商铺的销售因为资金的问题导致开发阶段资金链断裂或者经营阶段资金链断裂都会给开发商带来很大的经营风险，直接导致项目操作的失败。所以我想资金成为过去几年Shopping  Mall发展失败的瓶颈的因素。当然这也包括了很多Shopping  Mall的项目从过去的2001年2002年满怀热情的进行筹措，到今天五年的时间都没有启动，我们也把它称之为失败的项目，因此连做都没有做出来。一个团队一个公司经过五、六年时间的刻苦地努力地专攻，到现在成果都没有做出来，也是一种失败。当然相比已经做出来面临比较大的市场风险的项目，这种失败还是一种比较理性的状况。 

    第三个因素就是Shopping  Mall和购物公园很多项目都不加区别，这是导致Shopping  Mall项目投资失败的第三大败因。这个问题很多开发商很多专业投资机构都普遍有疑问。Shopping  Mall从架构来讲，包括从国外的经验它就是在一个屋檐之下的集消费、娱乐、餐饮于一体的消费体，娱乐购物公园的概念和Shopping  Mall其实是不一样的。客观的说一个商业，我觉得所有的商业项目零售是占主导的，这种大型的商业零售的业务占很大的比重的就是购物中心，娱乐占主角就是我们说的娱乐公园。实际上零售、娱乐、餐饮是三大不同的组合内容，谁占主角谁占配角有着细微的差别，这种差别代表着未来不同的开发属性以及经营属性。拿一个Shopping  Mall来说，零售为主导，娱乐是点睛之笔的补充东西，但是零售形态是占主要的比重的。包括华侨城、欢乐谷，以及其他的项目，娱乐是主角，配合部分的零售以及不同的服务形态，这两种模式中间有根本的区别。我们国内不少开发商试图在Shopping  Mall和这种娱乐公园的中间来寻找一种中间的产品，就是我们现在谈到的购物公园，既进行比较充分的娱乐化又进行Shopping  Mall的建设，这种混合产品就是在国外也不容易做。单纯的Shopping  Mall很容易做，单纯的主题公园也很容易做，但是融合在一起做嫁接，做出一种中间产品，首先在模式上就有很大的风险。

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