访谈:风雨Shopping Mall(3)

    所以从国外来说，Shopping  Mall更注重于零售的支持，大家知道Shopping  Mall里面专卖店是很大的支持点，娱乐为主题的公园完全是娱乐化的成分，不仅能起到很好的娱乐效果，而且能有一定经济效益。不少的Shopping  Mall，设计公司的团队顾问公司的团队在世界各地进行考察，最后就是东拼西凑，做的Mall不是Mall，街不是街，最后就出现了国内这种购物公园。我觉得购物公园是在Shopping  Mall和主题公园中间的一种形式，我个人认为是不成熟的。大家可能觉得过去的商场太不关注娱乐化，所以开发商在开发的过程中对娱乐的关注使得娱乐被过分强调，这种关注加大以后导致主体产生问题。华南Mall也是一个娱乐的概念，它的像Mall的部分跟深圳的万象城相比不是一个级别，华南Mall里的娱乐部分跟欢乐谷相比也不是一个级别。你想它跟这么近的地方比，商业部分比不了万象城，娱乐部分比不了欢乐谷，可以想像它的结果。我看了这么多的项目，觉得在Mall和公园中间混淆了概念，很多国内开发商做出了在国外都不多见的娱乐和购物中间的比重重点不清的购物公园，这种情况是导致目前Shopping  Mall失败得很重要的因素，我们把它称之为第三大败因。我希望关注易铺网的和很多认识易铺网的朋友大家进行更深一步的交流，让大家在这个因素上有足够的判断，避免在这个因素上导致失败的案例。 

    第四点就是忽视Shopping  Mall城市的可进入性角色。最近中国商业联合会准备在9月20号在上海举办2006中国零售商大会，易铺网受委托进行2006中国商业选址趋势报告的编纂，其中一个部分就是对于购物中心开店选址的一个分析。经过分析，我们感觉任何的商业业态在进行选址的过程当中，越大的商业业态，首先第一个因素是判断这个城市的可进入性的问题。换句话来讲，就是商业业态的可进入性决策，这个城市可不可以进。不同的企业我们了解无论是百安居还是好又多旺世百利等等，不同的企业都有来自自己的不同经验。比如好又多是城市有100万的人口，100亿的GDP产值等等，我们通过看购物中心它在城市的可进入性方面很显然绝大多数开发商没有进行这种判断。就是说城市中心的购物中心以及郊区的购物中心，城市的可进入决策是最重要的一个决策条件。并非是每一个城市都可以进行大型的郊区Shopping  Mall的开发，这个城市的规模达不到100—200万的人口，家庭汽车的拥有率达不到12—15%以上，这个城市根本不可行。城市的可进入性是需要开发商在前期谨慎的进行认定的工作。通过最近我们在对商业业态开店选址的分析过程当中，我个人认为Shopping  Mall的城市的可进入性决策是90%的开发商或者说投资商没有关注的问题。毕竟中国的市场太大了，这么大的土地这么多的城市，它的发展甚至人们的消费水平的状况都有很大的区别，甚至处在一种周期的状况，比如北京上海先达到一种条件，武汉天津等等仅次于，哈尔滨沈阳等等又处于第三波，所以不同城市的发展阶段决定了不同的Shopping  Mall在这个城市的可进入性需要大家做谨慎的决策，没有做决策导致失败很正常。 

    第五个因素就是Shopping  Mall导致产权价值破坏的。可能业内的专家有深刻的认识有最基本的理解。购物中心一定是针对中高端的市场，如果通过很好的经营开发管理保证中高端的购物环境，一定需要在统一管理之下解决这个问题。很多地方的开发商在进行购物中心的开发的时候，忽视为了考虑短期的利益问题，迫于资金的压力来进行产权商铺的销售而不进行统一的经营管理，这种情况导致很多项目发生经营的风险，我认为这是导致Shopping  Mall失败的第五大因素。基本上导致Shopping  Mall失败的因素就是这几个方面。

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