访谈:风雨Shopping Mall(4)

    主持人：国内外也有很多成功的案例，那么陈总您可以对这些成功的Shopping  Mall项目做一个简单的分析。 

    陈建明：目前国内成功的Shopping  Mall项目并不多，包括刚才说的万象城也是在不断的调整当中，感觉它在经营管理各方面做的比较到位。同样包括北京的东方新天地，以及上海的港会和广州的天河城，它们有共同的几点需要开发商进行关注。第一点有足够的资金实力，换句话讲没有足够的资金不要轻易进行这种Shopping  Mall的开发，因为这个领域是有钱机构的天下，国外如此在中国也是如此。因此在资金方面大家一定要做谨慎的关注。刚才我讲的这几个案例，无论是东方新天地是长江实业来投资，还是上海的港汇香港的集团来投资，都是这种比较大实力的机构在做，所以这种资金的平台是大家在进行Shopping  Mall投资开发中不可逾越的平台。 

    第二点这些项目有一个共性，就是都是专业的团队在进行前期的策划到开发到管理的操作，如果说只有钱没有专业的团队也是不行的。上次在上海的会有专家提专业团队的作用，我说专业管理机构有着很大的作用，商业地产的专业化的服务，或者说商业地产操作团队的价值很重要。如果说这个团队水平很低，甚至说没有团队，房地产的这些建筑无论是商业地产还是住宅，其实建筑本身它的价值也就是混凝土的大盒子。商业的价值我们把它贴进来一定需要这么一个团队来做。我想这对于一个成功的Shopping  Mall项目是基本的一点。从开发到招商到管理的这种专业的团队是必须的，这也是所有的Shopping  Mall成功的背景。 

    第三点Shopping  Mall的成功需要投资者和专家的双赢的理念。这是在Shopping  Mall在进行投资的前期包括装修开业贯穿整个过程。前期要进行主力商家的进驻，然后要进行半主力商家的进驻，后期要进行招商包括整个招商的实现，这里必然意味着投资者和商家双赢的理念是最大程度保证这个项目符合商业地产，符合购物中心，符合Shopping  Mall运作规律的一个表现。大家必须站在一个双赢的角度，把这个项目结合两三年的开发前期运营，把这个项目真正建造完成，并且进行一个经营良性的轨道，从一个小孩进入到一个成人的有收益的地步，大家不能简单的算账，说我的利益怎么怎么样，双赢的概念很重要。尤其是前期，如果主力商不能很好的进入风险不言而喻。 

    第四个观点是战略投资的观点。Shopping  Mall在前期是注重投资的品种，它的核心的收益主要体现在后期，经过开业之后的三五年时间是一个逐渐培育调试的阶段，后期是Shopping  Mall创造最大价值的阶段。前期的两到三年的开发期包括前期三到五年的运营调试的周期，这几年时间大家必须有一个战略投资观点，不能因为这几年是战略负值或者是亏损的状态对这个项目表示怀疑。因为这个品种的确是高风险高投资高收益的品种，前期可能慢一点，但是后期每年的租金都相当于您投资的成本。北京的国贸是一个典范，国贸当年地下的一层二层的造价绝对达不到一万块钱每平米，但是现在一年的租金就能达到，所以说商业地产真正的价值是前期少后期得到的更多，所以Shopping  Mall成功的话大家要有这四个方面的基础才可以真正大胆的进入Shopping  Mall的投资开发。

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