访谈:市场商业也疯狂

    主持人：各位网友各位投资人大家下午好！今天我们请到的是赛睿顾问董事长、易铺网CEO陈建明先生来给大家讲这期的理财课堂，这期理财课堂讲的是市场商业也疯狂，目前各类市场项目很多，批发市场、小商品市场，建材市场在几乎所有城市都有很重要的市场角色，那么如何进行市场商铺的投资就也成为大家关注的内容。今天请到陈总和大家共同交流市场商业的有关问题。首先请陈总谈一下市场商业有批发也有零售如何进行类型的界定呢？ 

    陈建明：目前国内有价格的优势，商品市场在所有的城市都有很重要的角色。谈到市场商业大家势必关注批发和零售的关系，因为批发往往是形成商业最大价值的部分。因为零售市场走的量跟批发市场商业有一定差距，所以相对购物中心来说，它是单价可以走的很高。比如在购物中心一件衣服或者一件商品价格几千甚至上万，虽然走的量不大，但是单价很高。与购物中心产生对照的就是市场商业，可能价格不高，但是走的量很大。所以几十平米的商铺可能档次很低，但是每天走的流水上万或者更多。从侧面说明这种市场商铺从走量为基础形成很典型的价值。主持人说从批发和零售角度谈谈市场，我想从这部分做切入点，最核心的部分是走量的关系。如果量走的很高商铺的价值就很高地量走不起来商铺的价值就会低一点。 

    目前很多的市场尤其针对零售的行业的市场，我在长春看到了规模和影响力很大的长春中东大市场，十几万平米的市场，从前厅到后面都是单层的建筑，从百货到建材，几乎所有购物中心里面有的东西它里面都有，但是就是市场的形态，甚至说超市里面的营业额每天能达到七八十万，也有东北比较知名的专卖店在做熟食，卖菜也是铺位的方式，从卫生到环境管理都很好。在中东大市场旁边的乐购一天也只有三四十万，在中东大市场超市业态的部分一天就能走十几万流水，可能国内很多购物中心一天的流水也不能走这么多。这就是零售市场的一个典型的代表，当然它的经营特点和百货的价值跟其他的商场有很大不同的地方，从经营的环境相对现在的百货购物中心来讲有一定的差距，但是它的产品线包括管理线都是不错的，所以在当地有很强的竞争力。从走量方面讲还是大众消费的方式，从批发来讲有一定距离。跟这种零售市场产生对比的就是批发市场。批发市场我们可分成批零结合的市场商业和纯粹的批发商业。批发市场里有很多的批发的商品，比如北京的木樨园商圈，从服装到玩具到灯具，基本属于老百姓日常消费的东西，在早上十点以前是批发的状况，可能周边的人批发之后马上坐车到北京周边的县或者河北去，十点以后就是零售的市场。所以说这种完全以批发为中心的市场具有典型的批发兼零售的市场。这种批零结合既能够一定程度上有周边市场的一个支撑，市场的风险相对有一定的控制，同时又能够把商圈覆盖得很远。批发的商圈比如北京木樨园一带已经扩展到河北很多地方。这是批零结合的情况。纯粹的批发商业，像我们见到的五金商业城，基本上90%以上的比重都是属于针对批发商的角色，也包括很多板材的批发，主要是位置可能比较偏一点，比如北京过去在管庄的建材批发市场，城里大家批板材都去管庄批，再在城里的市场零售，只有极个别的人会去批发，所以是以批发商为主体的。大家可以看的出来，实际上所有的商品也是分两类，一种是跟老百姓日常消费相关的部分，经营这些，像食品、服装等等相关类型，属于典型的 零售或者批零结合。像这种五金市场属于产业类型的商品是完全做批发，这里日常老百姓在里面占的角色很少，所以这种项目从经营招商等等显然跟批零接合不太一样。所以首先从零售、批零结合和纯批发这三种方式看的出来不同的市场市场结构不一样，导致经营的方式，招商的方式，包括里面的环境等等都不一样。如果是批零结合的市场里面的环境相对好一些，如果纯粹走批发，从里面的环境电梯的档次低一点没有关系。投资商包括开发商投资者首先要搞清楚市场从经营的特点分了这三大类型，三大类型意味着不同的经营方式投资方式，如果大家没有这个概念今后就会有问题。 

    主持人：市场商业经营商品的类型差别很大，那么如何判断投资价值呢？ 

    陈建明：比如北京以万通小商品市场为代表，南方包括义乌小商品城，它所经营的商品的类型很具体，就是跟人们日常生活有关的东西。另外建材的市场随着每个城市城市化的扩张，大批的住宅建成之后都有需要，所以每个城市外围的地方都有很多建材市场。同时，我们再关注另外一个情况，就是随着IT产品的发展，随着家庭收入水平的提高，大家买电脑等易耗品，北京以中关村为代表，其他的城市也都有规模不同的电子市场，再比如家居、电器，我们理解的国美、大中实际上都属于市场。所以从我们刚才讲的情况看市场的差别很大，有大到家居、陶瓷，小到鼠标、电脑、MP3等等，市场的覆盖面很宽，基本覆盖了我们生活、企业中用到的所有商品。像北京的沙子口的文化办公用品市场，所以从市场的商品来说，品种是包罗万象的。其中大家很困惑，如果投资市场商铺怎么判断它所经营的商品跟我投资之间的关系？这中间有一个商品附加值的问题。市场商铺的价值很大程度上取决于产品的附加值，比如做建材的批发市场，由于建材都很大，价格又不高，所以建材市场五、六十平米的商铺都是小商铺，但是相反IT卖场可能6平米的商铺，价格就很贵。所以电子市场每平方米的商铺走的流水因为产品的附加值很高，所以5、6平米就能把他相关的产品放进去，所以商铺的价值很高。就是说产品的附加值越高，商铺的价值越高。电子城五十、六十平米能做很大的生意，建材城五六十平米不算什么。所以同一个市场的项目，做家具城和做电子卖场以做成功为标准，商铺的价值差的很多。我们从经营商品的类型对市场有一个相对清晰的概念之后，大家可能觉得很混沌，因为产品的概念很多。如果您做商铺投资的话，那么对这种市场商铺的价值有一个清晰的观念，它是跟产品的附加值成正面的相关比例的话，那么在选择商铺的时候会很清楚。这是需要大家从种类繁多的市场当中有一个清晰的判断，哪一类型的商铺有投资的价值。如果模糊的话极容易被开发商所误导。比如目前中关村电子市场一平米的商铺值五、六万的价格完全是基于电子卖场的关系。但是大家发现北京中关村的IT卖场的数量过去两三年间增加了很多，换句话说，过去以海龙为代表的卖场增加规模为几倍的增长，不少的项目可能过去按照IT卖场买的商铺，现在开发商只能做餐饮或者别的行业，这种改变说明餐饮的商铺或者说真正的收益能力抗风险能力很弱，因为大家认为这个地方就是IT卖场。如果您是按照一个IT卖场的商铺价格买的商铺，但是最终只能做餐饮的话，这个商铺的投资收益能力就要产生怀疑。

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