访谈:市场商业也疯狂(2)

    主持人：现在好像有很多边贸、外贸这样的商业，陈总您是怎么看？ 

    陈建明：大家很清楚，中国的轻工产品不仅在中国市场有很高的普及度，在国外市场也有广泛的认可度，甚至在美国市场包括俄罗斯以及我们周边的国家越南也好，包括欧洲在内都如此。中国的轻工产品有很强的冲击力必然带动相关市场的商品不仅在国内在国外都有很大的需求，这种需求必然推动边贸商业的发展，也推动内陆地区外贸的发展。比如就对俄贸易来说，北京还有很多这样的市场，我们研究发现排第一位的是北京的雅宝路，排第二位的是新疆的阿拉山口，排第三位的是绥芬河。绥芬河和阿拉山口属于很典型的边贸，北京的雅宝路是做外贸的，所以中国的轻工商业能够从边贸、外贸创造很大的价值，商家关注到这个机会，投资人开发商也关注到了。应该说边贸和外贸都是以批发为主要的内容，可能也会兼顾一些零售，但是批发是它最重要的收益模式。雅宝路的商业大家都知道，包括在新疆、黑龙江的很多边贸市场都是禁止我们国内人进去，这个原因很简单，因为他都是从事对欧洲对俄罗斯的出口，这些商家不同的核心的竞争力就在于商品的款式从流行的趋向是否跟的上。商品很符合市场，在各方面有竞争力，这个商品的市场就不用怀疑。大家都在等国外的商户来看，哪家的商品好，哪家的价格有优势，走大众的交易很容易，但是很多商家挂着门帘像办公室一样不让人进去，是因为怕被人模仿。我想从外贸和边贸两个部分，批发是主体，批发有很大的交易空间。所以这些外贸、边贸的市场的经营模式、操作模式跟我们一般不太一样。北京的雅宝路的方式完全是写字间的方式做生意，北京的日坛会馆也在雅宝路附近，是做零售的，但是也延续了写字间的方式。大家可能不理解，为什么关起门来不让人进来？这就是外贸、边贸商业很重要的特点。它最重要的价值在于产品，产品从款式、颜色等等有竞争力的话，符合流行的趋势符合明年市场的流行趋势，就能挣钱。目前中国对国外的批发量很大，无论对周边国家还是对欧洲对美国市场，所以以这种市场为背景，全国出现很多外贸、边贸商业的市场项目，这些项目客观的讲竞争力非常强。

    在北京，有很多以对东欧出口为主的批发市场，当年第一拨进来的无论商家还是投资人都有了几倍以上的投资收益。所以目前在绥芬河当地人的经济条件普遍很高，都是属于这么多年做批发商业积累出来的。所以谈到批发市场从内贸、外贸到边贸三个角度做比较的话，内贸的市场依据国内很强劲的本土的需求来做批发，中国十多亿人口有很好的消费量，所以国内的批发市场的价值值得关注。我们了解到北京的京温市场一月租两千多一平米没有问题，雅宝路等外贸市场一月每平方米租到三千很正常，这跟国贸、东方广场的租金不相上下。北京的国贸或者说东方广场其实一平米一百美金的话也就是八九百人民币，批发市场租到两三千很正常。由此可以看得出来，国内针对大众消费的市场的租金潜力以及针对内贸的消费市场的租金潜力，再去对比雅宝路外贸的，当然雅宝路租金是最高的。所以大家在投资的时候应该适当的关注批发市场是以内贸为主，外贸为主还是边贸为主，这样更有利于大家选择到好的项目，把握到好的投资机会。

    主持人：讲了这么多市场问题，请问陈总市场商铺的投资价值体现在什么地方？ 

    陈建明：市场商业的投资价值从批发和零售对比来看，批发走量要远远大于零售的市场，这也是说这种批发市场价值很高的核心原因。所以我们总结批发市场典型的核心投资价值在于有很大的销售量。批发市场一平方米一年可能能走几十万甚至更高额度的量。所以要看哪个项目能够经过循序渐进的运作在今后真的把批发商带过来。如果交易量上不来，批发商带不进来，这个项目就有问题。所以大家一定关注交易量。购物中心可能靠单价取胜，像国贸的专卖店可能一天走两三件就很厉害了，它是靠单价的利润实现投资价值。相反市场的商业就是靠量，即使零售的市场，或者批零结合的适合都是以量取胜。可能它每件产品的利润很低，但是一天走的量是上百上万，所以投资的价值也很高。在市场投资的时候能够理解以量取胜就足够了。 

    主持人：陈总能不能就市场商铺如何投资对大家谈一下？ 

    陈建明：我觉得投资人能够有正确的投资思路有利于风险的控制包括投资收益的实现。大概会分四五个步骤。第一个是分清批发、零售还是批零结合。我们刚才讲市场的价值在于走量，批发量一定比零售量高，批发市场对整个经营环境的要求并会像大众消费的市场或者购物中心那么苛刻，所以综合成本会低一些，大家更多关注的是这个地方的产品价格优优势，成本很低。周围的环境没有关系，因为来这个地方的人对这个地方的环境没有太大关注，所以抗市场风险的能力要高一点。如果购物中心销售以后没有人做统一经营管理，整个的品质出不来这个项目就死了，批发市场没有关系，因为是批发商出于价格优势的角度来这个地方进行批发，所以硬件、软件的要求没有那么苛刻。尤其是中国目前绝大多数批发商还在摸索的角度，所以一方面投资的价值空间很高，另一方面对开发商没有那么苛刻。所以首先要分请批发、批零结合还是纯粹的零售。分清以后在哪各区间的价格就有一个大致的范围。 

    第二个不同的商品类型的附加值有差别。所以大家在分清批发、零售、批零结合以后还要关注不同的商品类型。类型不同可能导致天差地别的状况。 

    第三个方面谨慎对待规模问题。批发市场并非没有商圈的概念。比如像北京木樨园这个商圈的批发市场可能能够辐射到河北甚至更远的地方，目前我们了解的像邯郸、河北的石家庄各个城市都在进行批发市场的开发，大家都意识到批发市场是金娃娃，所以都在所在城市进行大的批发市场的开发，但是很显然做到一定规模以后靠周边的市场显然不够，需要把批发市场的商圈范围扩展到北京的木樨园批发商圈的辐射范围。这个商圈的交叉比如邯郸有没有可能把木樨园的商圈拿过去？谁能把零售商吸引过来？这有很大的经营的压力。所以开发商在进行批发市场开发的过程当中一方面要能领会它的投资价值，另一方面要谨慎对待各个方面的问题。 

    投资人也要谨慎看待批发市场的各个问题，做出相对谨慎的投资判断。我们了解在淄博当时有淄川服装城号称排在中国前三位的批发市场，我们也去看过，在过去，它有一二十万平米的体量都是属于简单的厂房改造的，很简易，过去它甚至可以辐射到东北。后来有开发商在它周边拿地，开发完后面临很大的经营压力，一方面要跟老商圈竞争，同时周边又有很多同类的项目，大家都在抢这一个饭碗，所以商圈是在增长，但是跟我们开发市长的速度来比是比较慢的，所以要注意这个风险。 

    第四点，大家在投资商铺的时候需要看这个批发市场，如果是以零售为主的市场，这个市场在招商的时候招品牌的力度如何？如果是以批发为主或者批零结合的市场，这个市场在招大户方面的工作做的怎样。如果只是小户在做，没有大户，这个批发市场很难在竞争中取得竞争优势。所以一般的人在投资市场商铺的时候要看在招商层面招品牌的能力和效果，包括招大户的效果，因为这个直接决定今后这个商业能否真的做起来。我想这是针对投资人来说在投资市场商铺的时候需要关注的四个问题。这四个问题搞清楚，你会从众多的市场项目当中经过筛选，选出一两个适合的投资项目，再根据资金和自己对行业熟悉程度的考虑做一些细化的投资判断。

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