访谈:市场商业也疯狂(3)

    主持人：希望投资人按照陈总这四步能够选择一个很好的市场商铺。那么您觉得商家如何选择市场项目呢？ 

    陈建明：从目前来看，市场商业的商家有两大类型，第一种类型是有一定的品牌度或者说有一定经验、经历的商家，这种商家已经经过十年八年的历练，对进什么样的项目有了一些经验和教训，他会了解这个地方这个商铺能不能进来，怎么进来。这种商家在控制风险方面是很有能力的，也是理性的。目前需要提醒的是新进入市场的商家，包括进入零售为主的市场的商家，比如北京的巨库就是一个以青少年为主体的卖场，这种项目有不少小的商家第一次进入自己开店的商家，大家因为投资的失误最终发生比较大的投资风险。所以这种第一次进入市场的经营者他们是最需要接受我们提醒的一些对象。前者已经是老江湖有很多的经验，在控制风险方面一般做的很好。这次我在绥芬河看到中俄边贸市场里面所招进的商家基本都是在当地的很多的厂商，半年免租，这些商家很谨慎，无所谓，因为半年免租，我顶多是损失半年的工资，我也没有什么损失，如果真做起来了，我可以占一个很好的位置。所以像这些长期从事市场经营的商家都已经很成熟了，他知道对于一个新的市场怎么进，不着急有很理性的心态。但是对于小的新进入市场的商户就会比较着急。比如当初我记得巨库众多商家在这个主题的带动之下，包括巨库比较前卫的设计，包括在北京市场进行营销，许多媒体给它评奖，包括怎么炒作，很多小商户觉得这个不错，就都进去了。可以说前期是更多关注概念大胆进驻，但是后期不得不撤出来了。所以对于小商户大家要关注三个问题。第一点，市场的商业大家忌讳浮躁的心态，商业地产不是炒出来的，是做出来的。像我们看到北京的很多商业项目，像芝麻街，老鼠街，因为很多商业地产的项目都是用营销的概念用做住宅的方式做商业，其实商业是需要让普通大众拿出钱来取得收益的项目，要让老百姓接受，那么这个名称绝对不能是古怪的名称。在众多的项目里我觉得名称取得好的比如三里屯酒吧街，外地人来了很清楚，在三里屯，就是酒吧生意，这样的名称很朴实很简单又有利于今后在很低的营销成本之下进行经营。现在我觉得北京的消费者或者外地的消费者打出租车找芝麻街找不到的，谁都不知道这个东西。所以商业绝对不是像住宅一样取一个很奇怪很玄的名称就能推动，恰恰相反它需要一个很朴实无华大家都能接受都能理解，一听就知道在哪儿享受什么服务的名称。所以商家要对炒作概念的市场警惕，炒概念说明它对经营还没有更深的理解。开发商或者他的团队把他的精力放在炒概念上往往在实事上做的不够。市场其实是很朴素的，要谨慎关注炒概念。比如沙子口办公用品市场，很简单，所有人一听就知道去沙子口批发办公用品。如果讲一个很玄的什么凯旋市场，所有的人不知道。炒概念炒主题的项目今后经营成功的概率比较低。 

    第二点对规模问题要谨慎判断。规模问题是所有的商业地产项目都必须关注的问题。不考虑规模问题可能会导致一个购物中心最后没有任何的市场基础，对一个批发市场也可能导致市场的规模不够。今天上午我在跟一个投资机构沟通的时候提到东莞的华南MALL，虎门、佛山这些地方的商业有很多是针对当地的消费市场，如果不是针对当地的消费市场，大家知道中国的服装批发很多来自于虎门佛山这些地方，像佛山的批发商业完全考虑到产业延伸的问题的，因为很多外地人去那里批发商品。所以说要么它是以当地消费市场为基础来考虑开发规模，要么是从产业延伸的角度来考虑做这个规模。相反东莞的华南MALL，它的消费者主要是蓝领，周边的消费市场的基础消费能力有限，即使消费人口多也不行，而且它没有考虑像佛山一样考虑产业延伸。你不能看着虎门、佛山这些十万八万平方米的批发市场就觉得批发市场能够做无限大。木樨园没有百荣世贸的时候批发市场已经有几十万，百荣进来以后一下子增加到一百万。百荣也在不断的检讨如何带动日常的零售的问题，批发市场到底能做多大。大家在选择合适的市场项目进驻的时候就像投资人一样也需要关注规模。规模太小可能做不出效果，但是规模太大可能也有问题。 

    第三个还是开发商或者管理商在解决经营的问题上必须首先过的关，大户的招商。大户的招商解决的不好这个市场的成熟周期会相对比较长，如果解决的好这个市场的成熟周期相对比较短。 

    批发市场的确有很高的投资空间很大的投资价值，空间来自于十几亿人口甚至周边的国家，中国的轻工产品具有很强的竞争力，市场的商业因为有价格优势，但是60%的还是老百姓，大家的收入水平不高。所以说市场的确有空间。另外从中国的商品在国外的竞争力来看，中国的产品的价格除了批发的因素之外，包括汇率很多因素，中国商品的竞争优势更大的。所以无论从本地需求的角度还是国外出口的角度，市场有着长期的发展空间。所以说这种市场的商业不仅不会因为这些现代商业的发展，包括购物中心的发展不仅不会缩小，而且它的规模可能是会跟现代商业平分秋色的形态，甚至可能占主流。从目前租金的层面看，北京商业批发市场的租金比购物中心还要高。外贸的批发商业比针对内贸的批发商业要高，内贸的批发商业比购物中心租金要高。侧面说明了市场的一个价值。 

    通过今天的沟通，我希望能够给大家提供初步的市场商业投资经营的概念，也希望跟大家有长期的交流。 

    主持人：非常感谢陈总今天对市场商业的分析，希望能给各位投资人带来帮助，请大家今后继续关注易铺网，谢谢！

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