比起其他行业的投资，地产行业的地产投资更像一场“游击战”：住宅被宏观调控，地产投资转向了写字楼、商业等物业；写字楼、商业地产“调控”风声吃紧，地产投资又转向了工业地产。由于其高额的回报率，众多的工业园区一哄而上开始了“圈地运动”，带来了全国性的用地紧张。在这场圈地运动中，有积极向上的声音，也有不和谐的音符。
聚焦
61个工业园区花开郑州
产业地产是继住宅、商铺等房地产投资品种之后，又一种新的地产开发品种。随着科技的发展，特别是信息和网络时代的到来，各种科技工业园区取代了厂房，成为产业地产的代名词。新兴的科技工业园早已将产业地产发展成融自然、人文、科技为一体的人性化办公建筑。
工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％。
在我国沿海城市，工业地产正成为众多开发商争抢的对象。深圳工业园区的一块土地拍卖，4家开发商经过14次的举牌，以远远高出标底的价格才竞得。上海有69个工业开发区，已有几十家主要从事规划、设计、土地厂房开发的企业。有资料表明，世界上的制造业重心已开始向中国转移，中国将成为“世界工厂”。而目前中国的制造业仅占全球的7％，要成为“世界工厂”或要赶上美国27％、日本30％的市场占有率还有很大上升空间。
而目前，郑州工业园区的发展也蔚为壮观。像郑东新区的加州工业城、郑汴路上的澳柯玛物流园，西开发区的郑州纺织工业基地、二七区的马寨食品工业园区，荥阳的西雅图华商工业物流园等。截至2006年年初，郑州市工业园区（集群区）数量达到61个，这个数字还不含高新区、经济开发区和出口加工区里面的工业园区，其中初具规模的50个，在建工业园区11个。
观察
工业园区地产投资升温
和郑州一样，在全国其他城市，工业地产的发展早已到了如火如荼的地步。像著名的复地、绿地等以前与产业园区毫不相关的企业也进入了工业园区市场。
为什么工业园区备受投资客的青睐呢，这其中又有哪些特殊的原因吗？
一位业内人士分析，一家公司要在异地建设生产基地，一般要考虑一个比较重要的因素——土地成本。根据中国城市地价动态监测系统2004年各季度的调查结果分析，2004年，中国工业用地价格平均为每平方米480元，约为每亩32万元。惯常的运作是：根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，量身定做土地优惠政策，投资规模、年产值、带动效应越大的投资者，可获得越多的土地优惠。
大部分产业园区的拿地，都是通过政府征地、拆迁等完成的。这些地，最初的征用价格都是低得惊人，而这些土地一旦成为工业园区后，其升值空间便成几何级上涨，有的甚至是翻一番。仅拿地前后的地价一项对比，便可让企业赚足一把。廉价土地和“准增值”，成为对开发商的第一个诱惑。
另外，高额的回报率也是众多企业紧盯工业地产的重要原因。
据了解，海外投资机构除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。至于进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对它们来说不算障碍。
它们的开发模式可以分为两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，返租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约的工业物业产品。
一位业界人士在闲谈中告诉记者：“有些企业的目的，就是想以工业项目为借口从政府手中取得土地使用权，之后它们会在这块土地上进行建设，当然也 会在这个地块上建设一块属于自己的厂房，但大多数的土地建设之后，都拿来出售。实际手段，和经济发展早期的二道贩子手法类似，只是它们投资更大，收益更多。
你能够想像，一个再大的企业，如果仅仅用于自己生产，需要修建多大的厂房？有必要建这么大面积吗？它们的用意，当然还是看中了土地的价值，因为多数土地建设之后，事实上是卖给了别人。”
当然，很难说所有的工业企业用地都出于此目的。通常产业企业圈地的方式，都是以工业用地立项获得。这种做法很容易理解，目前郑州市工业划拨用地与商业出让用地的土地价格悬殊，通过工业用地立项取得的土地使用权，几乎可以称之为低成本高收益的典范。
“从市场需求的强度来看，出租没有压力，投资回报率保守估计是8%。”一位温州投资客宋乙格坦承，从先前的住宅开发、商业项目开发，到此次转战工业地产开发，“主要原因是目前工业园区的投资回报率最高”。
从调查情况看，工业地产的投资回报相对稳定，一般的项目年投资回报率大约在8％，好的项目能达到9％，甚至高达17％。而一些大企业尤其是跨国公司的到来，也使得工业地产模式日渐盛行。
思考
热项目更须冷启动
工业地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且大幅圈地，地价自然更加便宜。同时，建成后的工业园区，会吸纳当地的一大部分人就业，也会解决当地高校毕业生的就业问题，这样的项目没有地方政府能够拒绝。
工业地产与工业园区体现了一种全新的“造城”概念，同时，也为城建开发开启了一种新的思维，为房地产竞争打开了一扇新的视窗，这样的产业形态也没有市场能够拒绝。
但是，目前很多的工业园区并不具备园区的基本要求和特征，有的仅仅圈起一片地、修了几条路、搬进了几家企业，就打起了工业园区的招牌。
据有关专家分析，在产业地产的舞台上，地方政府扮演了十分重要的角色。事实上，由于基础设施薄弱、配套产业等不发达，二线、三线城市在招商引资方面显得尤为困难，所以只有靠低价出让土地来获取投资者的青睐，有些城市还打出了零地价出让土地使用权的口号。
“如果是纯住宅地产开发，我们在取得土地征用的补偿后就没有更多的地方收益了，而物流等工业地产项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。”一位政府官员告诉记者。
“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。”一位业内人士提出这样的呼吁。
最近，据有关人士透露，工业地产将成为下一个调控重点。
据了解，自国土资源部参与宏观调控以来的一些颇有争议的“关键问题、敏感问题”，将在国土资源部的有关通知中落实下来，通知主要包括三大内容。其中在第一项中，就涉及了外界广泛争议的工业用地问题，通知将做出具体规定，即建立工业用地使用权出让最低价标准统一公布制度——最低价标准不得低于土地使用权取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，工业用地原则上应当招拍挂公开出让其使用权。
此通知一旦发布，工业地产可钻空子的篱笆即将扎紧。
■记者视角
警惕工业用地“工”变“商”
用一位投资者的话说：“现在工业地产的政策限制仍然很宽松，大有可为。”
从住宅到商办物业，再从商办物业转至工业地产，伴随着显而易见的投资路线，政策盲点也在相应凸现。工业地产开发商李林就这样说，这个工业地产项目是他初涉房地产行业的开始，但问题是，他并不是以开发房地产的名义取得了这千亩土地使用权，“投资工业”的说辞加上工业经营的往昔背景，让他轻而易举得到了开发权利。
“用房地产开发的名义做住宅和商办都不合算了，因为资金门槛太高，而且宏观调控政策那么多，没有利润可言。倒是工业地产，现在还可以乘机钻钻空子。”李林介绍说，利用当地政府急于吸引投资的心态，他许诺可以顺利完成招商计划，同时利用园区合作开发的名义对外进行招租，从而顺利获得了千亩土地的开发权利。
“由于工业地产的开发可以起到吸引投资、创造就业机会的作用，因此当地政府通常会采用较为优惠的政策进行鼓励。”仲量联行研究部副董事何恩凯表示。
“招租的过程很乐观，从市场需求来观察，完全没有什么压力。”李林坦率表示。
而资料显示，目前工业地产的投资回报率在8%左右，但这个数字背后，还有更大的回报空间。
与商住用地相比，工业用地使用权在出让价格上的相对低廉，却成为开发企业赚取利润的巨大空间。李林的计划很简单，在招商计划完成之后，盖好厂房，然后将工业用地转化为商业用地，以工业园区配套的名义建造写字楼进行出让。这样一来，与单纯建造工业厂房的获利性相比，“投资回报率”无疑扩大了许多。
