北京斗地战场有点乱：博弈在土地收放之间

围绕着北京的房地产市场，政府与开发商、开发商与开发商之间，已经为土地拉开了博弈的大幕

一波未平，一波又起。北京的房地产在这个夏天里注定难以平静。地产新政的冲击波还没有过去，土地之争又愈演愈烈。

中国房地产协会秘书长顾云昌借新地产研讨会之机正告业界，下一步中央虽不会出台进一步的房地产政策，但清理整顿土地很有可能会取代政府政策，成为中央调控和规范房地产行业的重要手段。

这边话音还未完全消尽，那边的北京土地市场，开发商们已经再次为争夺土地抢得不可开交。8月1日，北京挂牌出让以来最大地块——面积近35万平方米的清河地块，由7家企业举牌竞拍，半个小时之内，地块的价格已狂飙8亿多元，最后经过81轮竞价，华润置地以25.65亿元的价格胜出。

把地抢到手的企业，除付出巨额的土地出让金外，还有市场热潮在新政打压下能否持续的风险。

有人欢喜，就有人悲哀。华润置地庆功的酒杯尚未放下，就传出了以前抢到地、又没能力开发的企业的坏消息——清河拍地2天后，北京市国土资源局传出另一则消息，38块已出让地块，被收回国有土地使用权。

想点亮CBD的“中国灯笼”缺了角

谁也没有想到，曾经风光一度的项目，在此次的土地使用权回收中，也会再次风光。

位于国贸桥西南角的银泰中心项目，是此次土地使用权回收中，最知名的项目。

北京“第一高楼”、京城CBD地王、世界顶级建筑师设计、与国贸中心遥相辉映……这一连串的头衔足以描述这座白金级商业地产的不可一世。从拿地到开工，这片商业地产楼也确实一度睥睨群雄。

银泰集团提供的资料显示，银泰中心下辖三座主体建筑，总面积35万平方米，包括了32套度身定制的柏悦居公寓和228套银泰服务式公寓，以及智能化办公和商业空间。其中最令人瞩目的是凯悦在中国的首家超五星级精品酒店——柏悦酒店，这是凯悦国际酒店集团在中国大陆的首个投资项目。

在银泰中心动工之初，为了彰现这片商业地产的与众不同，设计师特意把三座主楼的最顶端设计成中国传统的灯笼造型，代表北京银泰中心的作用——“点亮北京CBD”。开工大典由北京市副市长张茅亲手揭幕，被列为今年北京市重点工程。根据工期设计，今年年底B座主楼就将完成结构性封顶，而这座超过百层的高楼不过是银泰版图中的三分之一。

8月3日，北京市国土资源局的一则公告，让三盏互成犄角之势的灯笼缺了角。这则公告称，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条的规定和土地出让合同第10章第34条的约定，“解除北京恒远房地产开发有限公司等企业的38宗土地出让合同，收回国有土地使用权。”在这38宗土地中，银泰中心的A座商业所在地及C座办公及商业所在地悉数在列。

如果按照常理判断，银泰集团本身即属实力雄厚，年初国际投行美林集团更对银泰项目施以3000万美元的大笔投资，银泰中心无论如何也不应出现在欠款被收地的名单上。但是，过度投资，不衡量成本，使其终走麦城。在银泰集团的历史上，尽管涉足地产已经有16年的历史，但几乎没有一个项目是从头到脚全部凭借自己力量完成的。

在打造银泰中心时，银泰集团聘请了国外20多家著名的设计顾问公司对项目进行策划、设计、营造管理、直至运营管理，甚至还聘请国际专业声学顾问公司做声学处理，做高层风洞实验，以保证隔绝环境噪音、楼层间噪音、设备噪音和户与户间的干扰，保证客人在高层建筑内外的风环境舒适度。但银泰在项目上的预算，实际上也一步步水涨船高，最终导致资金周转不灵。

目前，据银泰集团公关部介绍，公司正在积极对此事进行斡旋，希望能有挽回的余地。然而根据种种迹象显示，这种可能性已经微乎其微。

银泰中心“缺角灯笼”表明，再有名的开发商，也有可能拿到了地，做不成项目。

不开发就收地，管他谁的项目

其实，银泰中心虽是被收回土地项目中最显眼的一家，但却并不是开发商中名气最大的一个。在这38块土地的原开发商中，不乏复地、金融街、王府井房地产综合开发公司等京城一线开发商的身影。其中，北京市王府井房地产综合开发公司被收回的地块，更是所有项目中最大的，这块土地位于东城区平安大街，为东四十二条危旧房改造区一期工程项目，面积达到8.5公顷。而复地集团被收回的地块亦超过4公顷，位于北京朝阳区西大望路21号。

除此之外，其他35宗被收回的国有土地大都分布在北京市城八区的核心区域，不少项目位于朝阳、海淀、东城、宣武等区的黄金地段，总面积近59.57公顷。据北京市国土资源局相关官员介绍，这些土地都是去年“8·31”时的过关项目，即北京市内最后一批以协议出让方式转手的经营性用地，但土地使用权的所有者没有按时交纳土地出让金，于是被政府按合同依法收回。

这已是北京市第三次收回土地，但此前的1998年和2001年，都没有这么大的数量。按照国家有关部门规定，国有土地超过两年不开发国家将无偿收回使用权。

中国人民大学土地管理系教授叶剑平表示，北京国土资源局此举对于深化用地制度改革意义深远。

据了解，这些被收回的土地均属开发商资金紧张，无力交纳土地出让金而被收回，但具体情况又各不相同，有的是由于地块复杂，开发商无力再开发下去。例如面积最大的位于北京市东二环内的东四十二条危改项目，虽然地块面积大、位置好，但开发商已经运作了多年，拆迁难度大，开发商资金紧缺，难以按时缴纳土地出让金。

有的土地则是由于地块面积小，开发商出于利益考虑放弃，做下去，比早点放弃可能损失更多。例如朝阳区将台乡酒仙桥村太平洋城住宅小区C区公建配套项目用地，该地块面积1.197公顷，属小区配套用地，原计划用于改建写字楼，目前则是乡政府办公用地。由于土地协议出让的时间比较长，在此期间国家陆续出台了一系列规定，对文物保护及交通评价等的要求日益严格，开发商难以接受原有的规划条件发生改变，因而宁愿放弃开发。

按照相关法律程序，在政府向社会公示被收回地块后，有关部门将在地块周围张贴公告，并与原开发商沟通，由原开发商向国土局申报目前已经进行的项目投资情况，政府将在核实情况后，根据原开发商对这块土地的投入情况予以适当资金补偿。“目前，北京市国土局土地利用处正在履行这一阶段的任务，对这38块土地进行全面勘察。”一位知情者说，“这将是开发商获补偿的重要凭据。”

至于这些土地的未来归属，来自政府部门的信息是，这些地块被收回后，将不再与原受让方形成合同要约关系，土地会从其他渠道重新投入市场。

北京市国土局如此前所未有地集中收地，给去年以来一直疯狂拿地的开发商敲响了一记警钟。企业大幅扩张使资金链绷紧，对项目运作造成巨大压力，这已经不是一两家开发商所需要面对的问题。

中国城乡经济研究所所长陈淮认为，宏观调控对企业扩张的影响，不一定是那些中小企业先倒下，多线扩张的地产商面临着更大的资金紧张的危机。这些多线同时作战的开发商，不少处在“十个瓶子六个盖子”的窘境，通常一个区域的销售不畅会立即影响到整个企业的运作。

以复地集团为例，其华北地区在建的4个项目均未完全进入销售阶段，先期投入的大量资金主要来源于公司华东地区的销售收入。而事实上，在七部委的房地产新政策出台后，该公司包括上海在内位于华东地区的多个项目销售量明显下滑，与此同时，复地在北京、天津等地仍在马不停蹄地收购巨量土地，此次地块被收回对公司今后的开发无疑是一次沉重打击。

另据了解，北京现有房地产开发项目闲置建设用地约69.9公顷。北京国土资源局相关人士认为，清理存量土地将成为职能部门下一步的工作重点。这次收回上述地块的国有土地使用权只是一个开头，未来对闲置土地的认定和处置将会越来越严格。对一些不按合约使用的地块要坚决收回。

开闸放水，要地的早做准备

在收回逾期未付款土地的同时，北京市土地部门的另一个动作同样让业内吃了一惊。

7月底，北京市土地整理储备中心透露，近期将推出39宗共260公顷土地公开入市交易，规划建筑面积约420万平方米。与上半年的公开市场土地供应量相比，这样的集中放量无异于房地产市场久违的甘露。因为在今年上半年的时间里，北京市土地储备中心总共放出的土地不过25宗、约84公顷土地，总体规模还不及此次集中放量的三分之一。

目前，北京市土地整理储备中心已在网上发出土地入市预告，但没有透露具体的推出时间。据北京市土地储备中心主任史贤英介绍，这39宗土地将在未来一两个月内陆续投放市场。其中住宅及配套用地近200公顷，商业等其他用地60公顷。这些即将入市的土地有的由开发企业完成“七通一平”；有的由原用地方进行拆迁达到“净地”标准；也有市、区县土地储备机构收购储备后开发的土地。在这39宗土地里，原北京吉普车厂用地和海淀区土地储备分中心进行一级开发的温泉中心区D1、D2地块位置好，面积大，最受业内关注。

北京吉普车厂用地因其“超大”的规模，此前早已被市场炒得沸沸扬扬，该地块位于朝阳区广渠路36号，为政府收购土地，规划建设用地使用性质为居住商业等，规划建设用地面积31万平方米，建筑面积90万平方米，堪称这批土地中的“地王”。

海淀区温泉镇位于北京市西山北坡，在前不久结束的北京市发展规划修编中，被列为北京总体规划的29个中心镇之一，也是北京市33个试点城镇之一。近两年受中关村的辐射效应影响，市场发展潜力巨大，目前，温泉镇附近区域在售的百旺茉莉城和中海枫涟山庄等项目的均价已经超过7000元/平方米。

D1，D2两幅地块则处在温泉镇的中心位置，两块地规划容积率为1.6～1.7，总建筑面积约为1200万平方米，已经引起了包括万科、万通、天鸿在内的30多家开发商的密切关注。

近一半的地块位于城八区，大型潜力地块比比皆是，此次放地的轰动效应可见一斑。从去年“8·31”大限以来，北京已经将近一年没有过如此规模的放量土地了。对此，史贤英表示，是因为入市交易的土地都要求是熟地，从去年“8·31”到现在，土地整理需要一段时间。

“此举说明北京土地市场已进入规范的时期。”建设部政策研究中心副主任秦虹说，“‘8·31’后的土地运作方式开始走上正轨。”据秦虹介绍，去年北京共供应土地9057公顷，比2003年增长了53%，其中房地产用地4652公顷，比2003年增长了41%。而今年的土地供应总量显著回落，且土地供应中基础设施和工业仓储用地比较多，而住宅用地里面普通商品房和经济适用房的供应比较多。

“今年上半年土地供应总量减少，据我分析主要有三个原因。”秦虹说，“第一，去年受‘8·31’的影响，把今年的部分需求提前释放，这是一个最主要的原因。第二，受国家宏观调控政策的影响，银根收紧，贷款门槛提高，使得用地单位目前正处于调整期。第三，政策的变化也涉及到各职能部门审批流程，包括职责的划分。这都需要相关部门做出相应的变化。这使得办事手续和流程都处于一个磨合的阶段，大家在审批时都采取了审慎从严的态度。”

博弈，在土地收放之间

从去年“8·31”土地全面实行“招拍挂”以来，业内一直认为包括政府及开发商在内的各方在适应新的土地政策，调适工作节奏上需要一个周期，时至今日，北京市场上的一收一放表明，这个调整周期已经过去，大量土地终于通过流通环节顺利地释放出来。与此同时，更重要的是在收放之间，政府对土地供应的调控，已经成为其调控开发商个体行为，进而影响房地产市场的重要手段。

“39宗释放的土地能够保证北京的土地供应量充足，只是投放市场的情况不同而已。现在规定上市土地必须是熟地，由于目前人力物力所限，大量收购土地还需要一定的时间。针对目前开发商缺地开发的情况，政府会根据实际的情况，从工作节奏上进行控制。”北京市国土资源局相关官员说。

为进一步增强政府与企业之间进行博弈的手段，今年以来，多个“8·31”配套文件陆续出台。5月1日，北京市首个土地供应办法——《北京市国有建设用地供应办法(试行)》正式实行。北京市国土资源局对此的评价是，从此北京的土地供应进入一个规范时期，未来所有类别的土地供应都有章可循。此外，据北京市国土资源局有关人士介绍，关于土地供应办法的多达六七个具体实施细则正在制订中，其中包括《北京市土地收购储备办法》、《北京市土地拍卖底价制定办法》、《国有企业土地资产收购补偿办法》等，预计这些配套法规将于9月初正式出台。

新供地办法的一项核心内容是，规定从今后起北京市国土资源局须每年制订并公布年度国有建设用地的供应计划。随着《办法》的出台，很快，5月15日，北京首个年度土地供应计划浮出水面。根据供应计划，今年北京土地供应量为6500公顷，其中住宅商品房用地1750公顷、经济适用住房用地200公顷、商业服务业用地550公顷。

7月19日，为之配套的《北京市2005年度土地供应计划安排评价标准(试行)》紧接着进入了人们的视线。根据《评价标准》，今年的供地计划将对七类项目用地进行限制，其中包括：今年东、西、北四环路以内、南三环路及其延长线与四环交界以内不新增经济适用住房项目建设用地供应；二环路以内不新增住宅商品房项目建设用地供应；商务中心区、中关村高科技园区内的规划产业用地区，不新增酒店、高档公寓、高档写字楼、商业设施、物流中心项目的建设用地供应。此外，符合土地集约利用指标的优势产业用地，应向开发区(园区)集中。

和以往土地新政策出台时，开发商或多或少会存在异议所不同的是，对于此次政府的这般“偏袒”，业内人士都表示了一致的认同。

“业内对计划早就有了心理准备。” 北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰说，“有关部门早已经打了预防针。”

李所指的“预防针”是今年年内北京市陆续出台的《北京市城市总体规划2005～2020》修编、《关于区县功能定位及评价指标的指导意见》，以及正在酝酿当中的《北京市“十一五”专项规划编制》，这项编制将在年内完成并报批国务院。

在三项政策中，对于北京的土地供应有着高度的一致，即加大对旧城的保护，引导房地产开发企业向近郊区及卫星城投资外移。可以清晰见得的是，今年的土地供应计划已经开始将未来大部分的土地供应集中在这些北京远郊的新兴区域。顺义、通州、亦庄三座新城的土地供应量分别为400公顷、390公顷和450公顷，占到了远近郊土地供应量的绝大多数。

“从政府层面尽量做到信息公开，从政策角度把市场供应理顺，便于企业由此做出明确的决策。”北京市政府相关官员说。该官员还表示，随后的土地供应和管理会更加规范。

斗地的战场有点乱

尽管土地的信息日益透明化，土地的放量也有所增大。但是，选择一块适宜开发的土地，却成了业内普遍感觉越来越难的一件事情。

“不是拿不到地，而是寻找合适的土地和合作伙伴较难。”顺驰置地(北京)房地产开发有限公司董事长荆宏表示。一贯以大手笔拿地闻名的顺驰今年计划要拿三块建筑面积规模在20万平方米以上的土地项目，目前都处在谈判阶段。

北京市国土资源局相关官员亦表示，并不是所有土地入市都会被开发商哄抢。“事实上，流拍的事情经常发生，年内还有一块土地本来打算走拍卖的形式，但是几次都达不到三个竞买者的要求，最后只好改成挂牌出售。”

据该官员对“十一五”期间北京土地供应前景的分析，未来几年内北京新增的建设用地很有限。目前北京适宜的各种土地面积为7831平方公里，其中已有的建设用地3000平方公里，农田2336平方公里，在现有建设用地和农田保持总量不变的情况下，还有500平方公里是禁止使用范围，理论上能成为新增建设用地的只有1302平方公里。如果考虑生态用地的要求，能够新增建设用地的就只有700平方公里左右。

导致目前大量具备开发条件的土地无法入市的根本原因，是目前流通环节中存在的多种制约因素。

“除了此前具有大量土地储备的国企背景的房地产公司外，其他公司主要是通过与土地拥有方合作的方式伊来获取土地资源。”中原地产总经理李文杰说。据李介绍，目前一个比较明显的现象是由于土地资源获取的难度增加，手中有地的开发商待价而沽，提高其出售或者合作的成本，而通过北京土地储备中心进行招拍挂的土地由于土地面积、质量等方面的因素，很少能够吸引具有实力的开发商。另外，外来开发商在产品开发类型上更喜欢开发中高档的建筑产品，对土地的选择比较苛刻，也是经常拿不到满意土地的一大原因。

除此之外，一些既有政策上的漏洞，同样为一地难求的开发商摆出了障碍。例如，建设部等七部委要求开发商拿到土地后必须要立即开工，对逾期一年未动工开发的土地要收闲置费，逾期两年未开发则将土地无偿回收，但对于开工标准却语焉不详。如果开发商“拖”的话，如期剪彩开工，却不紧不慢施工，建两三年甚至更长；或者在一定期限内建设了，可房子囤在那儿不出手等等。政府对于这种变相囤地囤房行为，目前还没有相应法规能够管理。

再如，土地信息的不透明中亦蕴涵着大量可操作空间。在政府公开招拍挂的土地中，容积率等用地指标都存在着讨价还价的可能性，如果利用当地房地局与规划局之间不可协调的关系，有些神通广大的开发商可以通过更改土地容积率的方式获得更大的利润。

另外，历史上北京的土地供应政出多门，造成了现有北京土地市场的权利归属复杂：中央驻京单位、各大兵种在京系统、国有开发企业原划拨土地、城市工业结构调整后的土地、各区的危改土地、郊区开发区的土地、绿化隔离带的土地、小城镇建设土地及各种存量更改用途的土地，都存在着转手倒卖的空间。

据新地产了解，北京市国土资源局的土地利用处正是对此进行监督管理的部门，该部门在工作中也逐渐积累了一些土地供后管理的经验，监督开发上按期交纳地价款、按期建设及各个时期的建设计划。对于目前存在的其他制度漏洞，北京市正在积极筹措建立相应法规予以弥补。

但或许是旁观者清，在不去计较什么政策、规划的房地产圈外面的人看来，北京的土地供应理应比较充足。国务院发展研究中心一位研究员对新地产表示，他就从来不担心因为土地供应不足，房价会高涨。“开车沿东四环、五环走一圈，闲置的土地多的是。”这位研究员这样说。

问题是，对于政府来说，如何将普通群众的感观，与土地的真实供应情况相一致，从而促使房地产行业的正常发展，无疑是未来工作的关键。（郑棠）