北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰介绍说，目前北京郊区商业地产发展势头较好的是通州区，其次是大兴、顺义、昌平。其中，大兴商业地产的发展势头非常不错。一年前，由于大兴区商业配套不齐全，因此很多业主每天下班后都要去其他区域购买生活用品，晚上才回到社区，严重影响了生活质量。当地开发商为了尽快弥补这一缺陷，今年开始大力发展商业物业，目前该区域的楼盘竞争焦点已逐渐由价格、地段开始向商业配套倾斜。
尽管北京的郊区化已经经历了十余年的发展历程，然而，北京郊区商业规划的不足导致郊区商业发展失衡，郊区商业发展一直以来未得到应有的重视，商业规划的缺乏致使各区县商业发展不平衡，处于市场自发形成阶段。
北京郊区商业的一个显著特点是分布凌乱，多中心格局尚未呈现。目前郊区商业整体规模不足，业态单一，由于以往开发商对于商业的忽视，造成大部分住宅没有设立底商。而部分设立底商的住宅还存在业态分布不均、定位不准确、各档次杂乱分布的问题。很多开发商在操作商业部分时希望尽快回收资金，采取只售不租的销售策略，致使经营业态单一。目前郊区商业配套主要以满足居民日常基本生活为主，餐饮、娱乐、休闲业极其匮乏。
目前，北京的郊区购物中心尚未有成形的物业面市，尽管北京曾在2002年规划出设立在东、西、南、北四个方向五环附近的规模在20万至60万的大型购物中心，但由于北京城区面积较大，且机动车保有量和消费能力还远未达到发达国家的水平，支撑规模庞大的郊区大型购物中心尚需假以时日。因此，北京郊区的商业发展还处于预热期，主要以社区商业的开发为主。
据悉，根据北京市发展规划，2020年城区的人口将从160万人削减到110万人，重点建设9个新区，随着住宅郊区化进程的加快，各区县都提出了自己的商业规划，业态更趋多元，业种逐步全面。
在今年十一黄金周期间，北京郊区商业地产开始初露锋芒。种种迹象表明，越来越多的开发商投入到北京郊区商业地产的开发中。以亦庄为例，该地区在一年前仅有一家华润超市作为区域的配套商业中心，但随着入住人口的不断增加，开发商对商业地产的开发力度也在加大，6万平方米的上海新天地预计将于年底开业。而在大兴黄村，那尔水晶城率先引进了华堂商场，顺驰·领海的商业地产也吸引了沃尔玛、家乐福等连锁超市与之洽谈合作。位于大兴老城区的清城在引进了上海百联商场之后，还在陆续推出商业项目。业内人士预计，北京郊区商业地产将在1至2年内集中入市。
郊区商业还需谨慎而行
上海方面的专家指出，目前上海市郊个别区域规划中,在建和建成的商铺面积总和高达200万平方米，已经建成的商铺面积接近100万平方米大关。如果按目前该城区的20万人口来计算，人均商铺面积实际已高达5平方米，超过上海人均商铺面积1.11平方米的4倍以上。该城区的人均商铺面积在1.2至1.5平方米是比较合理的，现在的情况已经相当危险。
专家表示，郊区城镇居民的消费能力取决于当地经济社会的进一步发展，不可高估一些新城未来导入人口的数量、质量和消费能力。有些地方还是主要以制造业为主，至少就目前而言，是以低附加值和劳动力密集型的低端制造业为主。对其所导入的人员，不能作很高的期待，而较大的流动性也对其消费倾向、消费能力造成一定的负面影响。
中国的城市化和城乡一体化进程与西方发达国家有着显著的区别，西方发达国家的郊区城市化是在市场化、城市化高度发达之后，中心城市人口、资源向郊区的自然延伸，首先有能力实现延伸的是城市富有的高、中产阶级；我国的郊区城市化则是郊区在现代化进程中向中心城市的主动接轨，在郊区商业、教育、卫生、社区服务业以及方便的城乡运输系统尚未形成之前，郊区欲对高素质人员形成较强的吸引力尚待时日。
因此，规划者要对郊区商业发展作准确的定位。一些新城发展建设的方向和任务是城市化和城市现代化，如果我们把商业活动作为城市生活和城市魅力的重要组成部分，那么，一些新城商业发展就必须符合城市化和现代化的规律和特点，并且适度超前。郊区商业发展应该着眼于加强结构布局合理性、丰富业态、提高针对性和提升层次品位，而不是量的扩张；从规划到实施要形成集聚，在最具优势的地区，集中最多的商业要素，体现规模效应，实现内涵式发展。
