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| 浙江：买铺，选底铺还是店中店？ |
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| http://www.v9178.com 2005-5-23 0:00:00 |
随着杭州商业格局的变化，shoppingmall、店中店等新型商铺类型纷纷涌现，面对这些物业提出的6%甚至更高的回报承诺，投资者到底该做出何种选择？买店中店好还是选择传统的沿街底商？沿街底商可谓是最原始的商铺模式。这种商铺有独立产权，买下后业主可出租也可自己经营。购买者中，用于出租来赚取投资回报的比较多一些，据调查达到60.3%。
而店中店则是在1999年以后大量涌现的，并且很多以其许诺的高回报向小业主敞开大门。大商铺的投资模式和小商铺不一样，小业主买下铺位后必须统一返租给经营商统一经营，商铺的投资回报取决于商铺的经营模式和统一经营状况。也就是说，只有整个商场火了，小业主的回报才有保证。
在目前的杭州市场上，适合中小投资客投资的商业房地产主要是沿街底商和带租约的店中店商铺。相对来说，带长期租约的店中店等商铺适合长期投资（投资期限要大于租约期限）需要，而独立产权的商铺既适合短期投资也适合长期投资。
举个例子说，如果同样投资100万元买商铺，甲买了带固定租期固定回报率（8%）的店中店，而乙买了沿街底商，投资当年甲获得固定回报8万元，而乙出租商铺获得6万元的租金，其所获租金是该商铺价值的6%。
第一年过去，商业性房产形势大好。第二年开始，甲的店中店价值120万元，增值20%，但由于租金回报是固定的，还是只能获得8万元，相当于当前该店中店价值的6.667%。而乙的底商也增值20万元，达到120万元，租金开始提高，由原来的6万上升到7.2万元，租金仍然是商铺价值的6%。
如此下去，到第5年，甲和乙的商铺价值均为207.36万元，在此期间甲累计静态收益40万元，而乙的静态收益为44.6496万元；甲的动态投资回收为41.6323万元（假设银行利率为2%），而乙的动态投资回收也达到46.1413万元。很明显，甲的投资回报比乙要低。甲在5年后店中店商铺的事实投资回报率为3.86%。
这说明，租约越长，带长期租约的店中店商铺事实回报会越来越少，房产价值和收益成反比，开始的高回报随着时间的推移将逐渐缩减，会出现转手困难的现象。也就是说因为考虑事实回报降低因素，带长期租约的商铺会在租期内出现转手难的问题。
当然，这是在商业形势大好，商铺价值年年看涨的情况下假设的。相反，当商铺价格出现下跌时，带固定租金回报的甲就要比乙的收益要高。可以说，店中店相对风险小，回报低；而沿街底铺则带有更多的灵活性，风险大，回报也高。
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