开栏语
    俗话说:“投资商铺是金、投资办公楼是银、投资住宅是铜”,时下的商铺投资,成为许多投资者的投资亮点。投资商铺如何选择地点和类型、如何投资小型商铺进行创业、怎样计算商铺投资收益率、如何防范和规避投资风险……

    在成都市纱帽街一带,曾经风光热闹一时的汽配专业市场现已难觅往日辉煌。如今只有零星的几个小商家还在苦苦支撑着,许多铺面要不是空置就是变成了与汽配一点关系都没有的干杂小店。由于产业的转移、商业形态的同质化,使得这里商铺租金一落千丈……

投资故事:
    6年前,当时的东大街沿线还没有启动改造。街道狭窄,棚户房一片接着一片,但沿街为市自发形成的东大街灯具市场和纱帽街汽配市场却热闹一时并造就了许多财富传奇。这个时候,我们今天的主人公——在中学任教的张老师准备把自己多年的积蓄拿出来投资商铺。 

    一天当张老师从报纸上看到了一则位于成都市纱帽街和江南馆街附近的某楼盘的销售广告后,随即他便前往销售处咨询。当销售人员把纱帽街汽配商圈美好前景描绘得天花乱坠,并用投入和产出之间巨大的利润向张老师不断晃动橄榄枝,但犹豫不绝的张老师并没有急着下手。张老师从销售处出来后,开始围着纱帽街汽配市场转悠,在花了半天时间考察商圈内各地段商铺租金和商铺总数以及汽配行业对店铺的要求后,认为投资这个楼盘的商铺的回报率应该是相当高的。 

    已经下了决心的张老师在该楼盘销售人员的电话回访和催促下,终于在第二天下午以2万元/平方米的价格买了一间30平方米的铺面。四个月过去了,就在张老师拿到钥匙的第10天,商铺就被一汽配商家以每月170元/平方米的价格租了下来。张老师一算,商铺一年的回报率达到了11%近6万多元。按照这样的价格,不到10年,所投资的本钱就可全部收回。暗自惊喜的张先生心里吃下了一颗定心丸。 

    但计划永远赶不上变化快,随着城市发展速度的越来越快,到了2001年末,纱帽街汽配商圈随着的东大街的扩道改造, 逐渐迁移到了位于南边的红牌楼和北边的将军碑附近,同时也带走了旺盛的消费群体,纱帽街汽配商圈曾红火一时的热闹场景开始逐渐衰落下来。失去了旺盛消费群体的支撑,张老师所购买的商铺也随之贬值。以每月170元/平方米承租了一年的前任商家合同到期后也搬离了这里。随着商家的大量流失,无奈之下,张老师不得不将租金降到每月90元/平方米后租给了留守的商家。细算一下,张老师的年回报率一下从11%降到了5.6%,这让张老师心痛之余也无可奈何。 

    但这仅仅是张老师噩梦的开始。到了2004年末,纱帽街汽配商圈的调整全部完毕,除了零星的商家还死死固守外,东大街曾辉煌一时的汽配市场已完全褪去了曾有的繁华。张老师的商铺出现了三个月都未能租出去的空置期。投入的资金还没有完全收回,着急的张先生经过多方的努力,以每月65元/平方米的价格租给了一个做干杂生意的老板。如今,张老师投资60多万元的商铺的年回报率只有4%左右。本以为在宝地挖到了一个大大的金元宝,但谁知“三十年河东三十年河西”,曾经的绩优股随着城市建设的不断进步而逐渐沦为垃圾股。现在张老师仍然一筹莫展。

海哥分析:
     四处决策失误造成了张老师的投资回报率产生如此巨大的差异:
     一,在主观上,过于信任销售人员对该商铺回报率片面和虚假的宣传。
     二,对于该商圈的市场摸底不够细致和科学。仅仅只用了半天时间去了解该商圈商铺租赁价格和商铺总数是远远不够的。虽然不可能像专业市场调查公司那样做很详尽的调查,但作为准备投资的人士来讲,将市场摸得再细致一点,分析得再完整一些,都能让投资的风险程度降低,而确保资金的安全和及时回笼。如果这个时候,投资人还拿不定注意或者还有些犹豫的话,不妨请个相关专业人士来给予一些指导,以减轻风险。
    三,忽略了城市建设发展速度所带来的商圈变革和产业转移,这是案例中张先生犯得最严重的决策错误。在2000年前,政府对于东大街改造的规划方针就已经出台。而张先生下定决心购买商铺时,只看重了当前的商圈红火,而对商圈将因城市道路改建所带来的变革和产业转移估计不足。
    四,张先生片面理解了李嘉城所提出的来“口岸”观。选商铺,先选口岸,因为这能保证有充足的人流量和稳定的消费群来支撑商铺发展。但口岸不是固定静止的,它是随着城市建设的变化所导致的人群流动和聚集的习惯的变化而时刻消亡和新生的。