通州谋建京东商业中心

    “万客隆仓储式超市落户通州八里桥市场，2006年1月9日正式开业；2006年5月，苏宁电器在通州新开两家分店；家乐福超市通州店主体结构已经封顶，年内开业；英国最大的连锁超市Tesco（特易购）正在与有关业主方进行接洽和谈判；10月份，欧洲一线品牌折扣直销中心——FOXTOWN（狐狸城）投资方将率代表团到通州进一步商榷投资事宜……”通州区商务局王士杰局长如数家珍地向记者描述着今年以来通州商业格局的变化。

    “输出”要变成“吸纳”

　　通州区的商业网点有2.4万个，1万平方米以上的大型商场有6个，3000平方米以上大型综合超市有10个，商业密集度堪称京郊第一。

　　2006年1—6月份，通州区社会消费品零售额达到47.1亿元，同比增长13.6%，跃居10个京郊区县第一；各类市场贸易成交额为14.9亿元（去年同期为12.1亿元），同比增长23.2%。2006年上半年，全区商业税收实现3.38亿元，同比增长33.4%。

  　面对这样一份出色的成绩单，王士杰局长依然没露出半点儿笑容。他说，目前，通州的商业消费还是输出多于引进。去年初，他们请独立的调查公司做了一个调查。在华堂十里堡店门口统计的结果显示，每5个进入该店的顾客中就有一人是通州人，而华堂2005年的销售额是近7个亿，1/5就是1亿多元。通州人在贵友、蓝岛等商场的消费比例还要高。通州人一年在市内大型商场的消费额最少也有6亿至8亿元。

　　通州之所以形成商业消费的“输出”现象，究其原因，很重要的一条是原有的商场在商品经营结构上不能与已发生改变的消费需求“合辙”。近年来，通州来了约20多万买房置业的“新移民”，这部分人相对于通州本地人的平均收入水平属于“高收入群体”，与此同时，通州本地人的收入水平也在不断提高。“消费者的收入高了，消费倾向就由单纯的功能实用向时尚实用转变。”一位大商场的负责人如是说。

　　王士杰局长说，这种“输出”消费现象必须改变。通州新城定位中的一项就是“滨水宜居城市”，而商业的繁荣是“宜居”的重要一环。所以，把通州的商业定位为滨水城市商业、世界城市商业、宜居城市商业。以亲水、文化、绿色、生态为主题，打造通州区商业的最大磁力点；建设更成熟、更现代、更国际化，辐射超广域的世界城市商业；以舒适、休闲、安全、方便、快捷的现代商业来满足消费、创造消费、引导消费，提升社区居住品质，吸纳城市人口。

    构建五大商业引力点

　　王士杰局长说：“我们这几年的体会是，要想留住区内消费，吸纳区外消费，必须坚定不移地引进国内外知名品牌商家。”

　　根据《北京市“十五”时期商业发展规划》，到2010年北京市人均拥有零售商业网点营业面积达到1平方米。目前通州人均商业面积为0.5平方米左右，但根据通州的《“十五”商业发展规划》，通州实现人均商业面积指标1平方米将比全市提前两年。 

　　在日前举行的2006年通州商业发展推介洽谈会上，通州明确提出要变现在的输出型商业为吸纳型商业。构建京东商业中心的雄心显露无遗。

　　根据“新版通州区商业规划”，通州正在筹划五大商业引力点。

　　这五大引力点包括以大运河为中心的滨水休闲商业中心区、现代生活与文化体验街区、京东主题消费区、大型主题公园商业集群、杨庄大型综合购物中心。其中，规划面积达25万平方米的杨庄大型综合购物中心已经通过审批，现在正在办前期的手续。计划落户在京东主题消费区的东方狐狸城项目也已经进行到最后谈判阶段。东方狐狸城为欧洲一线品牌折扣直销中心，其经营模式是直接把名牌的生产厂家引入店中，与一般的折扣商场相比，折扣率更高，品牌品质更有保证。可以说，该项目建成后不仅对京城追求高品质消费的白领具有极大的吸引力，而且凭借其位于京沈高速路台湖出口的有利地理位置，其辐射范围很可能会超出京津冀，远播东北地区。

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    新版通州区商业规划 

□ 商业规划重点
　　通州新城。规划总面积为155.3平方公里。

□ 商业定位
　　滨水城市商业：以亲水、文化、绿色、生态为主题，打造通州区商业的最大磁力点。
　　世界城市商业：建设更成熟、更现代、更国际化，辐射超广域的世界城市商业。
　　宜居城市商业：以舒适、休闲、安全、方便、快捷的现代商业来满足消费、创造消费、引导消费，提升社区居住品质，吸纳城市人口。

□ 发展目标
　　补充完善中心城商业、拉动区域经济增长、提升城市引力、创建宜居城市。

□ 发展模式
　　商业发展模式由渐进式转为跨越式发展。
　　商业格局跨越式发展。立足于高起点，科学规划，预留充足的土地资源，形成新的、较合理的商业格局，实现跨越式发展。 
　　商业业态跨越式发展。摒弃传统业态，跨越中间业态，发挥后发优势，直接设计高起点与国际接轨的商业结构体系。

□ 结构指标
　　商业中心区50%；现代生活广场40%；社区便利终端10%。

□ 总量指标
　　人均生活商业体量：1.5平方米；生活商业营业面积：176万平方米。

□ 商业引力点
　　滨水休闲商业中心区：位于运河城市段与南北大街所覆盖的区域。规模：营业面积30万平方米。定位：滨水复合性休闲商业区。河西岸：现代、尊贵。世界顶级品牌购物广场、时尚休闲购物广场、商务餐饮等；河东岸：自然、休闲 。运河新天地、滨水休闲娱乐体验区。

　　现代生活文化体验街区：北起瑞都商圈，南至天地美墅。规模：营业面积20万平方米。定位：分为动感活力区（动）、过渡区和文化交流区（静）。北部区域以生活为主题，体现生活、时尚，展现繁华、活力，包括主题购物区、青春时尚区、美食文化区、休闲酒吧区等；中部区域突出文化体验，包括文化活动中心、演艺中心、艺术品展售区、展览馆和文化沙龙；文化街区延展区发展艺术家工作室、小型艺术品主题店、文化产业经纪公司、经济型酒店等。

　　京东主题消费区：位于京沈高速南侧，通马路东侧。规模：占地面积40万平方米，营业面积20万平方米。项目安排：东方狐狸城。

　　大型主题公园商业集群：位于京沈高速与六环路交界处北侧。定位：未来世界（环球影视城）相关商业配套。

　　杨庄大型综合购物中心：位于杨庄路以西、外环路以东。定位：大型综合购物中心。

□ 社区商业中心
　　构建2个现代生活广场：西门现代生活广场，面积：5万平方米；永顺现代生活广场，面积：5万平方米。“集中式店铺”+“开放式广场”；购物中心+文化中心+交往中心+休闲中心。

　　配建8个社区商业中心：北关、武夷花园、美晟、家世界、柳岸芳园、小街、半壁店、魏家坟。