订单地产VS合作开发 复地万达募集区域拓展资本

万达和复地同是两家房地产知名企业，然而却有着不一样的融资模式和渠道，在规避金融风险和资金运作上，也完全是两种风格，然而不得不说它们在资本市场的策略无疑是成功的

在金融和土地两个闸门前，特别是在今年的宏观调控之后，越来越多的房地产企业意识到了资本的重要性，在新的优胜劣汰的法则下，那些有资金实力的开发商，也许才能笑到最后。

万达和复地同是两家房地产知名企业，然而却有着不一样的融资模式和渠道，在规避金融风险和资金运作上，也完全是两种风格，但操作手法却殊途同归。

订单地产VS合作开发

“我们是被逼出来的，这好比傍大款。”北京万达广场房地产开发有限公司董事总经理罗昕笑言自己的“订单”模式。

万达的“订单地产”就是四个方面：联合协议、共同参与、平均租金、先租后建。特别是“先租后建”尤为重要，在面积、城市、租金都与商户确定了之后，开工之前先签订一个协议，然后再投入建设。

罗昕认为，万达所走的商业地产之路不同于住宅开发，商业地产有大量的沉淀资金，虽然长期收入稳定，但回报时间长，这对于一个开发商来讲，如果没有良好的资金链，影响是致命的。

“因此我们与商户合作，首先吸纳商户的资金作为开发资金的一部分，这样就良好地解决了我们的资金问题。”罗昕说。

但万达也曾经历过一个痛苦的过程，早在2001年开始做商业地产的时候，是以房地产开发的惯性思维来操作的，从银行贷款，做购物中心，但后来遇上宏观调控，尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，资金链变得相当紧张。

但正是万达的这种“订单地产”，使得公司的沉淀资金大量减少，而且，经过几年的运作，租金回报已经开始显现。

“我们在北京和上海的仅两个项目，目前的净资产就达到了60亿元，而预计2010年，净资产将达到100亿元。”罗昕说。

而复地完全与万达走着不同的模式，复地以住宅开发为主，虽然是上市公司，但大量的开发建设也让这家企业不得不考虑资金链的问题。

“我们目前在北京有5个项目正在操作。”复地集团股份有限公司华北区总经理张春华说。

据了解，复地在北京的项目几乎完全是与当地的合作者进行开发，比如说与北京城建和阳光时代合作推出的“玉泉新城”，比如说与北京华方投资经营公司合作的“白塔寺项目”。

“我们一直强调合作共赢，因为任何一个项目都是有风险的，我们通过合作，能够让风险分担，然后收益共享。”张春华说。

目前复地在北京的5个项目，大部分还没有开盘，复地正是通过这样的合作方式，使得在新区域的投资所占用的资金不会太多，以便有效利用资金进行其他区域拓展。

“另外，我们的销售周期很短，大部分项目开盘之后很短的时间内销售掉了98%的产品，所以我们在资金上有了很好的保障。”张春华说。

多样化的融资模式

现代房地产企业的发展，与资本的关系密不可分，而复地和万达也在这方面有所斩获，不过所走的路径有所不同。

“我们在去年就已经在香港H股上市，募得了18亿港元的资金，今年2月份又在香港作了一次推广，获得了将近4亿港元，目前融资达到了22亿港元。”张春华说。

但他表示，复地从来就没有与海外资本远离过，在上市之前和之后，复地都频繁地与国际的投资机构、国际基金等接触。

“我们的管理架构，盈利模式、开发流程非常清晰简单，而且通过我们的‘多项目矩阵’式管理，可以让投资者有更好的回报预期。”张春华说。

另外，复地刚刚推出了“以人为蓝图”的品牌理念，而这种品牌概念的推出，也更能吸引股民和投资者的青睐，为复地进一步的融资奠定了良好的基础。

“我们也与资本市场有过一次擦肩而过。”万达的罗昕说，“当上世纪90年代蜂拥的上市潮时，万达曾经有过这样的机会，但我们没有选择，缘由不便说。”

但万达与海外资本密切接触却是不争的事实，为此罗昕形容万达曾经“洗心革面”，为了寻求国际资本的青睐。他介绍，到目前为止，万达所获投资已经超过了40亿元。

“我们所招募的国际投资，不比上市融资少。”罗昕说。

他介绍，目前东亚银行和农业银行都是万达的合作伙伴，而且由于万达持有物业的业态，可以有长期稳定的租金回报，使得很多投行纷纷找到万达。“以前是被动局面，现在变成了主动局面。”

“现在银行也逐渐意识到这个问题，国有银行的沉淀资金相当巨大，而国际投资往往把价压得很低，寻求利润最大化，我们还不如跟国有银行合作，收益让它们拿走。”罗昕说。