“订单地产”模式难保小商户生存

　　2004年底开业的武汉万达商业广场，总建筑面积共13万平方米。其中，包括大洋百货、沃尔玛、时代华纳影城、工贸家电和凯威啤酒屋在内的几大主力店，为万达商业广场的自有物业，其总体建筑面积占据了万达商业广场的85％以上。作为万达商业广场"金字招牌"的几大主力店，也是经营状况最为稳定的业态。与这些主力店稳健的经营局面相比，部分小散户的经营并不都尽如人意。 

　　小商户经营艰难 

　　已近中午时分，小老板胡先生就坐在自己商铺门口的休闲凳上，看着空空的走廊，有些无精打采。此前从事设计工作的胡先生，因为看好武汉万达商业广场的地理位置，毅然辞去了月薪6000元的工作，在万达商业广场租下这个17．8平方米的铺面，专门经营一些特色服饰。"签订的租约上面建筑面积是17．8平方米，实际使用面积只有9．8平方米，公摊就达到40％。公摊大了，物业管理费也特别高，这个10平方米不到的小店，每月物业管理费就得交500元，加上每月2400元的租金，一个月的成本最少得3000元。" 

　　尽管营业面积不足10平方米，但胡先生对这个店的投入已近10万元，仅是小店中订制的实木货架就花费了1．7万元。因为店铺费用高，胡先生不敢轻易请人，平时都是自己一个人顶着，只是在忙的时候才请家人过来帮帮忙。"即使早起晚归，在这里每月的纯利润仍不及原来打工的收入。"胡先生说，"好在我的货品还供一部分外销，否则以万达广场现有的人流量消费，根本不足以支撑这个店。" 

　　记者调查得知，费用成本高，人流量少，是武汉万达商业广场的散户们相继转租、转让铺面的主要原因。但胡先生认为，万达商业广场最大的问题还在于管理不到位:广场在前期招商完成后，就没有再进行大规模的宣传推广计划；对场内的商品也没有准入制，一些汉正街的商品也进来了，商品鱼龙混杂；在经营业态上更没有进行有效的分区，引导消费。 

　　尽管心存一些不满，但胡先生说只要这个市场存在一天，他就会坚守下来，因为无论是资金还是人力，这个店投入了自己不少的心血，他期待着将自己的铺面做得更大。 

　　救市计划能否"救市"？ 

　　据了解，武汉万达商业广场出售给小业主的物业共有1．6万平方米，仅为万达整体建面的12％左右。据一位业内人士透露，在万达公开发售的一个月内，其底层商铺即全部卖完。该人士预估，若以每个铺面3．5万元的均价计算，其首期收回资金可达到5亿多元。同时，武汉万达商业广场其他500多间商铺也在一个月内全部招商完成。 

　　就在武汉万达商业广场火爆销售之后，部分小业主和小商户却陷入了不同程度的困难之中。因为店铺租金成本较高、且人流量不大、投资收益太低，武汉万达商业广场在开业后不到两个月的时间，一些租户就相继开始退租、撤场，部分业主也提出退房。为了稳定业主和商户情绪，武汉万达商业广场提出了诸多解决方案，其中包括三年救市计划:对经营户第一年补贴6个月租金；第二年补贴4个月租金；第三年补贴3个月租金。同时，对于地理位置不太好的商铺予以重新招租，并引进了一个大的通信卖场。 

　　经过此次调整后重新招商开业的武汉万达商业广场，在经营了几个月之后，很大一部分散户店面经营的疲软状态并未得以彻底改变。记者近日在万达商业广场内看到，一些餐饮店的商铺最为火爆，临近午餐时间，一间商铺内居然已没有转身之地。此外，一些小饰品店和商铺较大的时装店也能吸引过客逗留。而有相当一部分礼品店、男装店则要冷清得多。在开张的商铺中，仍有部分贴出了"招租、转让"的告示牌。 

　　业内人士质疑 

　　一位资深人士透露，尽管万达管理层已经看到问题，并且在着手解决问题，但随着武汉商业传统淡季的来临，万达商业广场的一些问题还将更加显露。 

　　有业内人士认为，武汉万达商业广场以"订单地产"的商业模式，联合了一些品牌商作为主力店加入，意在促进对黄金走廊和商业底铺的快速销售，这也是开发商迅速回笼资金的主要途径。而对于一些散户而言，这种商业地产模式是否能实现投资的价值，还取决于后续的经营效果如何。 

　　有关专家认为，武汉万达商业广场虽然位于中山大道这个黄金地段，但这条老商业街数年来形成的商业铺面沿街长达几公里，且业态重复集中，这就对居于其中的万达广场在经营管理上提出更高的要求。即如何让花费不菲的代价获得商铺经营权的散户们，实现自己的利润。就此而言，商业地产的开发商在获取利润的同时，也应当为小散户预留适当的利润空间。