万达谋上市 王健林短融长投应对宏观调控

    王健林认为北京、上海、广州这三大城市地产的特点简单来说，就是“北京卖名，上海卖钱，广州卖服务” 

　　王健林显得敦厚，但他的言语却无法掩饰其内心蕴藏的激情，这是记者在数个场合见到王健林的印象。 

　　虽然王健林将万达商业地产的快速扩张归功于“订单模式”，但万达商业地产“带租约销售”的模式也在2003年开始遭遇寒流。由于其项目的后续经营不能得到良好的保证，万达也不得不开始直面市场，进行战略转型，其商业项目将只租不售。 

　　万达2004年起“停售改租”，于是连续3年的扩张所造成的资金压力再度显现；但万达高层坚持认为，万达搞商铺出租有很大优势。 

　　这种转型可能是中国商业地产的重要出路，也将是中国商业地产开始成熟的重要标志。 

　　同样，对于王健林个人来说，正如他所说，“对于我个人，虽然是万达集团的创始人，万达的今天是我与大家一起拼搏出来的，我可能会成为强权人物，虽然现在比较民主，但如果哪一天听不进不同意见，拍板决策失误，企业就会遭受不可能弥补的损失，因此万达必须走现代企业的路子。” 

　　为此，本报记者赴大连对王健林作了独家专访。 

　　上市与扩张 

　　《第一财经日报》：首先请您介绍一下万达今年上市的筹备情况？有无圈定合作伙伴？ 

　　王健林：万达现在的主营业务是三大块：住宅地产、商业地产和与华纳合资建设的电影院线，今年还要增加经济连锁酒店的业务，这样支撑万达的就是四大业务。 

　　这次首先希望上市的是商业地产这一块，也就是万达商业发展公司；而酒店和电影院线最终也会上市。 

　　商业发展公司希望能到海外上市，现在已经有了实质性进展，可能在今年第一季度就能签约，如果顺利的话在今年就能挂牌。 

　　上市地点圈定在新加坡或者中国香港地区，而合作伙伴方面我们现在在和摩根士丹利和亚太区一家顶级的财团谈，还没有最终敲定。 

　　《第一财经日报》：应对上市，万达的四大业务今年在外地分别有哪些扩张计划？ 

　　王健林：在万达的四大业务里，住宅地产方面我们今年只打算在宁波扩张。因为住宅地产适合做重点市场，不适宜搞全国性扩展。万达在大连和北京两个城市的住宅营收就占到总营收的70%，而万科也是这样，深圳、上海两个分公司的住宅营收占到其15个分公司的86%。 

　　所以我们的策略是，住宅地产方面的涉及范围不超过10个城市，基本集中在长三角地区(上海、宁波、杭州)和北京、大连、昆明这样一些城市，而万达可能要从已经进入的另一些城市中退出。 

　　除了宁波外，我们今年打算在今年下半年或明年进入杭州。 

　　我们对分公司的要求是：所有分公司要进入当地市场前五名，力争进入前三名，重点市场的利润率力争达到15%。 

　　住宅方面的目标是销售额达到60亿元，开工面积达到200万平方米。 

　　商业地产方面，我们今年要确保进入四个城市，即上海、宁波、西安和南昌，力争进入成都。 

　　电影院线方面，今年目标是成为全国前三，力争2006年达到全国第一。 

　　今年打算再开3~5家院线，2006年达到15家。 

　　从已经开业的几家院线来看，一家影院的营收就占到当地影院的60%~70%，天津和南宁都是这样。 

　　经济连锁酒店的项目我们正在谈，计划在今年启动该项目，2006年以后力争达到每年开设6~10家。 

　　现在城市里的酒店是倒三角结构：五星级、四星级酒店很多，三星、二星的酒店相对较少，而许多旅游者的承受价位明显和四星以上酒店有一定距离。 

　　我们计划把经济连锁酒店的定价放在180~200元，二级城市的定价设为150元。 

　　酒店房间的设置与三星、四星酒店一样，只是酒店不设任何配套设施(洗浴、饭店等)，因此我们的选址会设在各种配套设施齐全的地方。 

　　全球最大的经济连锁酒店已经愿意与我们合资，目前正在谈判合同细节。 

　　三年后，我们希望经济连锁酒店成为万达的第四支柱产业。 

　　稳健的地产观与万达全国布局 

　　《第一财经日报》：能否谈谈您对北京、上海、广州这三大城市地产市场和地产企业的看法？他们的操作模式有无值得万达借鉴的地方？ 

　　王健林：这三地地产的特点简单来说，就是“北京卖名，上海卖钱，广州卖服务”。 

　　北京的地产市场很奇怪，一定要玩文化，做概念。 

　　上海则因为市场需求太好，导致利润率偏高。2004年上海的房价上升了25%以上，而此前两年都上涨了45%左右。北京的房价卖不过上海。 

　　相比之下，广州的房价最合理，性价比最高，这得益于它的市场发育最早。广州是性价比和服务比较好的市场，应该是国内最成熟的地产市场。 

　　《第一财经日报》：他们的操作模式有无值得万达借鉴的地方？ 

　　王健林：在万达看来，最值得学习的也就是广州的地产企业和市场。因为广州的房企一直在低利润空间里成长，看重现金流和理性发展速度。广州房企扎扎实实做生意，不过分渲染的作风是值得万达学习的。 

　　因此，万达最早提出的企业文化叫做“低调、爱心”，2003年进行公司文化提升时则倡导“闷声不响发大财”，把企业文化改为“谦虚”。 

　　实际上，这些都是为了“百年企业”的目标而奋斗。 

　　《第一财经日报》：那么，万达如何看待二级城市的地产市场？ 

　　王健林：二级城市的说法是在5年前地产市场还没有完全市场化的情况下提出的，现在再这么提并不妥当。 

　　从产品和市场本身来说，一些省会城市与北京、上海已经没有什么区别。 

　　以成都为例，那里的地产市场竞争已经非常激烈，虽然其房产均价为3000多元，但产品本身已经不逊于北京、上海。 

　　《第一财经日报》：相应之下，万达如何安排自己的全国布局？ 

　　王健林：谈到万达自己的布局，我们认为房产不同于其他产品，汽车不能只开拓北京、上海的市场，食品业也不能这样操作，但地产不同。 

　　全国40个重点城市(31个省会，4个直辖市，外加无锡、苏州等5个城市)的地产占到全国市场的八成多，而北京、上海两个城市就占了全国三成多的市场。 

　　因此，万达就是要做重点市场，不会在全国铺开。 

　　有些已经进入的城市要退出，而长三角的一些城市我们还要进入。我们的目标本着“效益优先”的原则，重点开拓区域就是长三角地区和北京。 

　　上市不是筹资唯一手段 

　　《第一财经日报》：目前，万达的资金压力主要体现在哪些方面？ 

　　王健林：任何地产企业的资金都会紧张，除非公司本身不想做大，香港地产界就流传“越大越穷”的说法。 

　　对应到万达，我们的资金压力主要就是在商业发展公司这块，因此商业发展公司是我们首先运作上市的对象。 

　　这块的资金问题主要源于中国没有开放购物中心方面的资本市场，也没有购物中心的配套开放政策(信托等)。 

　　而宏观调控将购物中心列入七大限制行业，银行停止给我们贷款，让我们比较被动。 

　　这种情况下，我们只能采取“短融长投”的政策，这样有些疲于奔命。 

　　万一上市失败，那在政策没有改变的情况下，我们只能调整战略，将每年4~5家商业广场的计划调整为1~2家。 

　　《第一财经日报》：如果上市不成功，怎样解决这种资金压力？ 

　　王健林：住宅项目没有大规模的扩张计划，除了杭州以外，我们该进的城市都进了，已经实现了良性的滚动发展，所以这块的资金压力相对比较轻松。 

　　目前传出信托会取消发行份额限制的规定，这对我们来说是个好消息。 

　　而信托法草案上则规定发地产信托不设上限，但要设5亿元的下限。 

　　如果这一法案能尽快实施，我们可能会考虑采用国内信托，而放弃上市，但现在万达的发展让我们无法等待。