万达拟明年初“打包”购物中心境外上市

    昨天，记者从大连万达集团（下称“万达”）董事长王健林处得知，万达将于明年一季度打包旗下购物中心以REITS（房地产信托投资基金）的形式境外上市。而并非用整个万达集团的身份实现IPO。王健林称，由于签了保密协议，目前不能透露合作方的身份，而双方合作的基金名称目前也还未定。 

首笔50亿元资金已注入万达  

    对于合作方的背景和具体合作细节，王健林也表示不便透露，只回答对方为某外资财团。并且第一笔资金已经注入，金额在人民币50亿元以上。双方将会进一步合作，首先选择万达的一部分购物中心打包成资产包以REITS的形式上市。REITS一般有5~7年的年限，如果股价上涨，他表示，会再打包另一批购物中心上市。  

    而双方的股权分配、REITS规模现在仍不得而知。不过，根据合生创展（0754.HK）转让20%股权融得约人民币10亿元资金情况来看，万达所转让的股权可能要高得多。 

可能会选择香港特区或新加坡上市  

    由于内地尚未正式出台相关的法律配套，因此万达的上市的地点会选择在香港特区或新加坡。这也是内地大多数REITS的境遇，去年银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，但业内人士认为内容总体上跟市场发展形势还不能完全对接。如果政策允许，逐步引入REITS制度，允许设立本地化REITS，将进一步减轻房地产开发商的资金压力。以REITS形式到各交易所上市则是未来更简单快捷的一种融资方法。  

    目前，万达在全国15个城市有15个购物中心（不包括筹建项目）。总投资逾百亿元，而明年商业广场将增至30个以上，为此万达还将多投资200多亿元。在采访中，王健林丝毫未掩饰万达资金链的紧张，“否则我就不用上市了！”万达新的五年计划中显示，到2010年，将建成50个以上购物中心，总建筑面积达到700万平方米，年收入租金40亿元。 

对以REITS形式上市预谋已久  

    2004年4月央行出台新政策，购物中心被列入“限制支持行业”。内地的融资渠道难以满足商业地产开发中所需要的大量沉淀资金，使得多数开发商苦于压力分割出售产权，万达也因此引发诸多纠纷。解决了纠纷后的万达表示，从今年开始，不再分割出售而是自己长期持有经营。无疑，这对万达的现金流是一个巨大的考验。王健林表示，在没有建立低成本且稳定的收入系统前，采取寻找战略投资者合作外加一部分贷款。而从长远来看，将更依赖REITS。  

    显然，王健林对于以REITS形式上市预谋已久，相信这也是不再出售购物中心产权主要原因。因为REITS是一种以现金收益证券化为标的的融资工具，它要求专注投资于可生产定期租金的地产项目（即收入的较大部分必须源于地产项目之中）。因此它对一次性出售无经营性租金回收的住宅项目没有关系，而同以经营收益为主的商业地产项目密切相关。  

    中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长郭增利认为设立RE－ITS，可以为优质商业物业提供良好的退出渠道，从而破解当前国内商业地产资金与专业化运营瓶颈。目前，已有多家公司预谋这一途径。包括深国投、凯德置地在内都在积极筹措建立以内地商业物业为主的REITS。