2005年对于大连万达来说注定是不寻常的一年。宏观调控困局中，万达通过结盟海外基金成功融得巨资。走出误区的万达集团也由此放弃了以往用住宅开发模式运作商业地产的战略，但中国的商业地产发展却仍在探索中前行
今年9月，第十二届亚太零售商大会期间，万达董事长王健林向媒体确认，从海外基金手中融得约50亿元。而在年初就已经公布的“打包购物中心，以REITS形式海外上市”的计划有望在明年第一季度实现。
业界传闻该笔融资来自麦格理投资银行。而从麦格理近期的投资举动分析，其看好国内商用零售物业的态度已经十分明显。
近日，麦格理物业中国区董事总经理RichardDavid向《第一财经日报》透露，麦格理已经于7月低调收购了若干商铺、商场。而麦格理首席投资执行官姚蔚则表示以何种方式与万达集团合作，还不方便透露。
无论投资方如何低调，有一点可以肯定的是，万达集团的巨额融资已经入囊。相比很多在调控环境下资金吃紧的“兄弟”，这无疑是久旱逢甘霖。巨额融资起码解决了万达两个事关生死的问题：顺利完工与继续扩张的资金需求、解决问题物业的资金需求。而两大困局也正是万达集团从事商业地产开发以来执著其中，又一直想走出的误区。
困局一：快速扩张
以做住宅开发起家的大连万达集团，从2001年起开始了商业地产开发之路。4年多时间里，万达商业广场以平均每年5家店的速度扩张。根据王健林在今年5月的“商业地产高峰论坛”演讲中的介绍：“万达的目标是到2010年至少建设50个购物中心，争取60个，总面积700万~800万平方米，年租金收入达到50亿元以上。”
王健林进一步表示，通过全面分析世界前100个购物中心发展商的资料，如果达到800万平方米、50亿元租金收入的规模，就可以在购物中心这个领域进入世界前三名。
一位万达商业广场的管理人员表示：“因为同时开的项目太多，我们资金压力最大的时候是2003年。”
这种“只要挺过来就赢”的赌博式开发心态已经受到业界专家的质疑。CCIM美国商业房地产分析师袁帆认为，国内商业房地产开发企业只重规模不重经营的心态将对整个社会的城市面貌、商业形态以及消费文化带来创伤。
幸运的是，万达在2004年宏观调控初期预感到了这种大规模扩张的危机。王健林曾公开表示，在2001年开始做商业地产的时候，万达是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。这一惯性思维来自于住宅物业的开发和信贷周期。即以两年期银行贷款，做购物中心的开发。这一模式在房地产市场情况好时尚能应对开发、销售、还贷的时间要求。但是，2004年遭遇宏观调控后，短融长投的弊端就显现出来，尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，“我们的资金链开始变得紧张。”王健林介绍。
于是，在2004年1月召开的一次总裁办公会上，万达决定除了已开工的购物中心外，暂停其他购物中心的建设，集中精力寻找长期资金渠道。
从这时起，与海外投资机构合作，同时酝酿海外上市的议题进入万达长期融资规划中。而就在上市准备过程中，实力海外基金的加盟，有可能使万达上市之路更加明朗。也许，这也是王健林“先做规模再做质量”这一棋局中的应有之义。“我们得先把规模做开，把有利的项目拿到。市场机会是转瞬即逝的。”上述管理人员表示。
困局二：小产权分割出售
万达的资金饥渴不仅来自9个在建项目，也来自一些有待解决的问题物业。
沈阳万达商业广场是当地有名的“问题商铺”。今年5月，记者在沈阳采访时看到，万达商业广场的空铺现象仍然十分严重。但是近日，据万达集团内部人士透露，沈阳的问题物业已经有了转机。对于是何种形式的转机，这位知情人士用了“推倒重来”一词。
2003年底，“万达商业广场”高调入市，销售一度火爆。但开业不到一个月，萧条的生意、高额的租金令租户纷纷退场。
这些购买万达商铺的投资者都是冲着他们宣传的主店品牌而来。“万达集团在开发前期就与沃尔玛、欧倍德、灿坤数码、美国时代华纳影城等多家跨国企业签订了合作协议。根据他们的需求开发相应的物业。”沈阳万达商业广场开发有限公司行政部负责人向记者介绍。
“其实，开发商在与这些大的零售品牌的合作中是没有多大利润的。因为要吸引大企业，就要有一定的让利。万达在这一项目上的获利主要是通过另外一块零售商铺来实现的。”一位业内人士介绍说。
遍布全国的20多个万达商业广场中，像沈阳这样的分割出售的项目还有近10个。对于沈阳项目的“推倒重来”的解释是退铺还是返租，上述内部人士并没有明确透露，但是，王健林在5月的一次公开演讲中作了如下表示：“去年和今年上半年，我们决定，卖出去的这10个项目，除了南京、青岛等项目之外，绝大部分出售商铺全都拿回来，保证业主若干年8%的回报率，个别地区9%。”返租意味着万达集团要为此投入巨额资金，而万达之所以在纠纷久拖不决之后，果断提出了解决方案，正是因为其寻找到了基金融资。
过去的重重困境使万达不得不反思运营模式的问题所在。商业地产“只租不售”目前已经成为万达的经验总结。王健林曾经公开表示，分割小产权出售的模式绝不是商业地产的出路，“谁要是分割出售，就不要做了。”
长线融资与长期经营
和其他房地产开发商一样，王健林领悟到REITS形式的房地产信托基金是救活商业地产的最佳融资方式。
在此前的开发实践中万达逐渐发现，两年期左右的银行贷款根本无法支撑有长期经营需要的商业地产开发。而国外发展较好的购物中心，无一例外都是通过房地产信托基金作为资金支持的。
新加坡和香港特区已经分别于3年前和今年放开了对境外房地产信托基金的限制。将物业打包拿到这两个开放市场上市将成为内地房地产开发企业的重要融资方式之一。
“这对于开发商而言，一方面是缓解了现金流的危机，另一方面又可以将风险融入资本的汪洋。”国际CCIM注册房地产估价师袁帆分析。同时，“这种基金从严格意义上说是以成熟物业为基础的，因此风险小，收益也比较稳定。”因此，只要经营与管理状况良好，这类上市的购物中心可能受到投资者青睐。
另一方面，以出售一些分割产权的小商铺来获利，打平与品牌零售商的收益损失，这是万达商业广场之盈利奥秘的核心。但是，商业地产的经营毕竟不是短期行为，火爆的销售绝不是代表一个购物中心的最后成功。消费人气不足，招商不够，都将最终导致项目的失败。
“目前国内商业地产面临的根本问题就在这里。开发商还一直以住宅开发的模式来运作商业地产，以为分割出售，成本与利益收回就是成功。这种心态和做法都会最终使项目走入困局。”袁帆对此模式表示了担忧。
