股权融资转换：万达80亿暂解资金之渴

房地产市场上，资本闻风而动。

迄今为止国内地产界最大一宗海外融资正在悄然进行中：据知情人士向本报记者透露，万达集团近期将把超过10亿美元的海外资金收入囊中，而融资的代价则是万达集团40%的股权。

12月30日，万达集团董事长王健林受北京大学光华管理学院的邀请，做了一场题为《万达的企业创新》的演讲。其间，他证实，这笔巨大的资金来自澳大利亚著名的麦格里银行，这也创造了中国民营企业的海外最大募资额。

自开始实施商业地产项目只租不售以来，万达集团的现金流之困有望得以解决。

资金瓶颈显现

早在1998年万达集团决定退出使其声名远播的中国足坛，专心投入地产业时，就开始实行跨区域发展。

“万达在1994年的销售额是29个亿，占了当时大连房地产份额的20%以上。但是，我们从1994年以后就开始下滑了，一直保持在16个亿左右，想要突破20个亿很难。所以，我们要向外扩张。”万达集团董事长王健林如此解释。

而在产品形态上，万达选择了“可以年年收租金，拥有长期稳定现金流”的以购物中心为主要业态的商业地产模式。

跨区域发展商业地产的战略使万达从1998年至今，在24个城市开展房地产项目，并在全国19个城市拥有23家购物中心，成为全国性跨地区发展城市最多的企业。

王健林认为，跨区域发展对万达而言是决定性的。然而，就在浮华背后，由跨区域发展带来的深层次问题也逐渐显现并激化。

众所周知，商业地产的开发相比其它类型的物业，对资金的需求更为巨大。而对于像万达这样快速的全国性扩张而言，资金压力更是可想而知。为了能使资金迅速回流以投入下一个商业项目的开发，万达一开始选择了分割产权出售商铺的方式。

但是，太过急于收回投资，产权的分散使得很多经营管理等实操层面的问题日益凸显。于是，沈阳、长春、济南等城市的万达商业广场相继出现了停业、退铺等问题。

一系列问题让万达开始反思并逐渐意识到：不能走靠销售店铺回笼现金流的路子，商业地产要想做大做强，只能走“只租不卖”之路。

万达适时调整了自己一贯采用的商业地产模式——从2004年开始，新建的万达商业广场开始只租不售。

不过，“只租不售”在解决后期经营管理中的问题，并为开发商带来长期稳定现金流的同时，却由于大量资金无法在短期内回流，使开发商又面临着更为致命的资金瓶颈。

雪上加霜的是，自从2003年6月央行“121文件”以来，商业地产对银行的高度依赖引起有关部门的高度重视各银行对商业地产尤其是购物中心的开发贷款开始收紧。此后，国家产业政策的调整，又把购物中心列为限制发展的七大行业之一。

即便是像万达这样有着良好声誉并与银行长期合作的企业，在政策风险面前也必须要未雨绸缪。

REITs代替IPO?

为了防止资金链的断裂，万达不得不开始寻找新的融资渠道。

对于融资是为了缓解万达的资金压力，王健林此前在接受媒体采访时并不讳言：“资金紧张，对发展中的企业来说是肯定的。”

于是，此前一段时间，万达欲在H股上市的传闻甚嚣尘上。

但是在目前海外基金大举进军中国房地产市场的特殊关口，万达最终还是选择了这种更为直接和快速的融资模式——以40%的股权置换80亿元人民币的海外资金。

万达就像当初大手笔的全国扩张一样，完成了“到目前为止国内房地产界规模最大的一笔融资”。据知情人士透露，只要万达集团董事会同意，该投行将与万达长期合作，继续按照40%的比例入资参与万达今后的房地产项目开发，其中包括商业地产以及住宅等物业类型。

然而，王健林强调，“用股权换投资，只是万达短期的融资模式。”这是在没有建立起稳定、低成本的融资渠道状况下的不得已之举，“长期来看，我们会走REITs模式，这种模式将为我们建立一个长期、低成本的融资渠道”。

王健林表示，此次融资，是与麦格里合作的实质性进展，此后双方将会有进一步的合作，他说，“首先会选择万达的八九个购物中心打包成资产包，以REITs的形式上市。如果股价上涨，将考虑再打包另一批购物中心继续上市。”

“信托基金能降低开发商融资成本，只要能达到7%左右的租金回收率就能有稳定利润，而且没有银行贷款的时间限制和IPO的融资频率及上限要求，募集资金量之大，更为适合房地产项目长期发展。”在王健林看来，“REITs是一个全新的模式，惟此才能够真正满足我们对资金的需求。”

而王建林的万达REITs海外上市之路的愿望究竟能否达成？

“真正适用REITs并能取得成功的，是那些可以将自己拥有并已经控制好的项目打包上市，用融来的资金去开发新项目，而且能够保证后续项目成功的开发商。”对REITs模式进行了大量研究的中诚信托投资有限责任公司市场部负责人马挺如此剖析REITs海外上市的适用范围。

对于上述条件的满足，万达或许还有一段距离。

北京商业顾问委员会副主任吴焕贤近日曾对媒体表示，目前还不能说万达开发大量购物中心算是成功了，因为他们没有积累到国内商业地产开发真正需要的经验和教训。

不过，就在赞许和质疑声中，万达已经开始了REITs的前期准备工作。对于具体的上市时间计划表，有知情人士透露，在麦格里的帮助下，万达的REIT将于明年年初在香港正式挂牌上市，并将成为中国大陆在香港上市的第一只REIT。